要下猛藥了？

　　長期征集

　　日子很難，生活不容易，每個人都有自己的苦，有苦說不出的感覺，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦難言，無人問津，可能比苦本身還難受。

　　重生之后，葉檀老師變了很多，變得能吃苦，吃自己的苦，吃別人的苦。

　　她說，有苦我們一起分擔。

　　每周六，葉檀老師都會親自回復，并在公眾號上發出，有苦難言的朋友，如果你也想和葉檀老師傾訴，把你的故事，發送到郵箱yetanbusiness@163.com，葉檀老師看到，一定會回復。

　　記住，這世界還有人，關心你，在乎你，理解你。

　　文/金腫圓

　　2026年，A股開門紅，走出創紀錄的13連陽，不僅重回4000點，更在沖擊4100。

　　盤面上，大藍籌上漲，科技股猛躥，氣勢長虹，許久未見。

　　那個習慣了猥瑣發育，高開低走的市場，竟然在2026年開年一反常態，大超預期。

　　A股緣何突然爆發？外部因素不必多談，因為A股從來不吃這套。向內生長的A股，內因是永遠的主因。

　　有分析認為，1月2日《求是》一篇房地產文章好像當頭炮，拉響了股市的引信。

　　《求是》的文章到底說了什么？

　　房地產要下猛藥了？

　　2026年1月2日，《求是》刊登題為《改善和穩定房地產市場預期》的四千字長文。

　　近十年來，《求是》首次把房地產當成開年大作。十年磨一文，對房地產不可謂不重視。

　　文章結構三段式，上段分析現狀，中間表達潛力，收尾提出建議。

　　現狀如何？文章稱，到“十四五”，中國商品住房累計銷售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，截至2024年人均面積已達41平方米，戶均1.1套。

　　經過這么多年的發展，中國房地產市場的供求關系發生重大變化。住房從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足。

　　哪里不足？供給新市民的青年人的保障性住房相對不足。

　　除了保障房以外，居民需求正從“有沒有”向“好不好”轉變，住房品質上升為主要訴求。

　　背景切換，過去“高負債、高杠桿、高周轉”的地產模式難以為繼，無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是房地產相關貸款占銀行貸款比重、房地產相關收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等數據，說明傳統房地產發展模式已經走到盡頭。

　　都走到盡頭了，樓市還能行嗎？

　　尚可。

　　文章稱，當前中國泛地產行業占GDP的比重為13%，歐美日發達國家長期占比在10%，這意味著地產經濟有望企穩。

　　從日韓經驗看，從2000年到2024年每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，以此類推，未來中國新建住房年度規模預計在1000萬—1490萬套之間。

　　另外，盡管人均住房面積超過40平米，但有40%的家庭，人均面積在30平，另有7%不到20平米，存在潛在換新需求。

　　從住房更替角度看，當前存量住房有約350億平方米，按每年2%折舊算，會釋放7億平方米的更新替代需求。

　　到底如何做？文章給出三方面的建議。

　　第一，保持政策力度。力度要符合市場預期，且政策一次性給足。

　　第二，做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤活存量，有序推動“好房子”建設。

　　第三，加強信息和輿論引導。對直接影響社會預期的關鍵指標和關鍵事件加強監測，對于敏感性指標的發布要做好專家解讀，對不實信息進行及時管控。

　　文章認為，我國房地產業正處于發展階段變化的重要節點，新舊模式轉換需要時間，市場行為邏輯轉變也需要時間。

　　不知道大家有何感受，我們沒有看出太多炸裂的信息，基本延續過去的整體思路。但不少機構和媒體認為，這篇文章大超預期。

　　他們在里面挑選了兩個關鍵句，一個是“政策要一次性給足”，另一個是“房地產帶有顯著的金融資產屬性”。

　　不少人預計2026年樓市會下“猛藥”。

　　這也算“過度”解讀，可就算真有猛藥，亢奮能維持多長時間。房地產不是股市，市場可以即刻反應。

　　相比于《求是》的文章，實質影響中國經濟走向的重要會議，均把房地產列在防范風險中，幾乎沒有增量措辭。

　　即便是這篇《求是》文章，作者也說了，所謂政策給足，目的是滿足剛性需求和改善需求，政策著力點仍然是取消限制性措施。

　　取消限制性措施，從來不是中國樓市上漲的核心動力。

　　縱觀中國樓市的發展史，過去最有效且關聯度最緊密的政策，一直是“降利率，降首付”組合。

　　我們在此前的文章中分析過，藥用多了邊際效用遞減，自從2021年以來，利率和首付工具已經失去了以往的魔力。

　　如今購房利率歷史最低，首付一再突破下限，可樓市依然故我。

　　關于樓市的金融屬性，閱讀《求是》作者鐘庭軍的論文就知道意欲為何。

　　鐘庭軍長期從事地產政策，尤其住房保障政策的研究，比較出名的論文有《論住房的剛性需求》、《警惕房地產宏觀調控中的新自由主義趨向》等。

　　鐘庭軍一直希望構建一個分層次的住房結構，所謂金融屬性可能更多旨在高端住房，而非大眾意義的住房。

　　作為住建部政策研究中心副處長，鐘庭軍在《中國住房制度的歷史演進與社會效應》一文中，清晰地梳理了樓市的發展脈絡以及終極結構。

　　一塊是保障性的，廉租房、公租房、保障性住房都算，另一塊是市場化的，目前的指向是品質住房。

　　以鐘庭軍為代表的研究者們希望，剛需的歸剛需，投資的歸投資。

　　在《論住房的剛性需求》一文中，鐘庭軍寫道：要保護的是作為（住房）消費需求的剛性需求，而不是保護投資需求。

　　剛性需求是為了保證每個國民都能享受到一定的住房，如果任由投資需求放開，那就是將國民收入分配的不平等擴大到住房領域。因此，我們應保護供求矛盾尖銳的城市住房中消費者的剛性需求，抑制投機性需求。

　　在《論住房的剛性需求》中，作者還提到，在我國市場化轉軌和城市化進程中很容易出現“房價財富幻覺”現象。

　　消費者看到的房價只是名義價格，是一種包含了通脹、人口、基礎設施在內的綜合現象。

　　這種綜合結果，被不少消費者誤以為是商品房自身價值帶來的，由此創造的財富幻覺，會產生過度需求的沖動。

　　而投資需求如果過多，會對剛性需求產生擠出現象，主要的實現方式是，有能力的投資者可以甚至愿意接受高溢價房產，而拉高房價后，弱能力群體就難以負擔高房價了。

　　對于鐘庭軍們來說，甄別剛需是劃分保障和市場的基礎。

　　如果是真剛需，就不應該和價格掛鉤，或者說該和價格脫敏。

　　追求價格上漲的買房者，算真正的剛需嗎？

　　在《警惕房地產宏觀調控中的新自由主義趨向》一文中，鐘庭軍很直白的表示，城市化—剛需——高房價邏輯存在嚴重的混淆。

　　混淆在于，沒有厘清真正的剛需和投機需求之間的區別，投機需求被混亂地計入剛需，而

　　很多沒有支付能力的所謂剛需，實則是無效需求。

　　綜合《求是》撰文和歷史文章，能夠明確一點，鐘庭軍們如果成為政策制定者的舉旗者，未來中國樓市絕不是一盤棋，而是有清晰的劃分，剛需的歸剛需，市場的歸市場。

　　實際上，目前樓市已經明確的區隔開了。

　　從整體看，無論是成交面積還是成交額，樓市的銷售回落。

　　但價格方面，新房和二手房已經走出背離態勢，一個緩慢向上，一個持續回落。

　　進一步看，和品質、改善相關的房型，占比持續提升。

　　以二手房為例，中指研究院的數據顯示，2025年前11個月，120到144平米的戶型成交占比歷史性的到了30%，且120平米以上的房子占比達到46%。

　　回看2016年，120平米以上的戶型占比只有30%。

　　在新房領域，豪宅當仁不讓，早早地走出了獨立行情。據界面新聞等媒體的報道，上海、北京、杭州等地豪宅需求非常旺盛。

　　中原地產認為，2025年上海的新房市場幾乎等同于豪宅市場。

　　全年成交均價達到1000萬，相比于2024年足足多出68萬。2025年上海新房套均面積124.54平方米，比去年多了2.64平方米。

　　據中指研究院的數據，2025年前11月，北京千萬級新房銷量同比增長38%，上海增長了22%。

　　在杭州，盡管住宅整體銷量縮水了二成，但千萬級豪宅銷量同比增長67.2%。其中，別墅類型的豪宅銷量更是大漲157.5%。

　　臨近年底，深圳豪宅市場同樣傳來重磅消息。

　　12月28日，位于深圳灣的某樓盤，兩小時銷量突破100億，再度刷新全國豪宅開盤銷售紀錄。該樓盤單價高達38萬一平米，總價超過2億。

　　樓市的品質消費，根本不需要強刺激。剛性消費破舊、低質樓盤、是財富的毀滅者。

　　市場預期能管得住嗎？

　　《求是》文章說，預期管理對樓市很重要。

　　在經濟領域，預期是看得見，卻摸不到的大難題。作為所有國家都想掌握的經濟密碼，縱然有AI、大數據，卻沒有任何人有能力預測預期。

　　不同的人基于不同的信息來源、分辨能力、心理狀態，對相同的事物會產生截然不同的預期，錯綜預期相互影響，形成新的預期，一鍋粥。

　　有人認為，《求是》文章開始會有新的政策演繹，也有人認為演繹了也不會有太大效果。

　　摩根大通在最近的研報里就指出，近期一系列的樓市利好，都不足以產生實質性影響。

　　2025年12月30日，財政部宣布將持有不足兩年的房產增值稅稅率從5%降至3%，2年或以上的賣房者免征增值稅。

　　據摩根大通的研報，在銷售環節降低稅負已經傳了很久了，如今的落地政策，有一部分甚至都不是新的。

　　2024年12月1日，財政部在《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》就已經明確了對個人銷售已購買2年以上住房的免征增值稅。

　　考慮到不滿2年的住房比例只有6%左右，降低兩個點的稅負，影響性不大。而且，只有賣家優惠，沒有買家優惠，吸引力可能也不太大。

　　近期松綁的北京樓市，在新政落地后確實有一定效果。

　　據中原地產的數據，2025年12月25日至31日期間，北京新房日均成交量133套，較新政前增長了44.6%，二手房日均網簽702套，較新政前增長37%。

　　上述變化遠不及2024年9月份刺激后的效果，脈沖式的買家秀結束后，北京樓市大概率重回到過往軌道。

　　目前，機構們對2026年樓市的展望普遍“中性”。

　　國聯證券預計，2026年住房銷售面積為8.04億方，同比下跌8.5%，銷售金額為8.04億方，同比下跌9.6%。

　　中指研究院的測算，2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%。

　　往好了看，在基數效應下，下跌幅度不斷縮窄，延續筑底；往另一面看，反轉之路漫漫。

　　從控制供給的角度看，相比于銷售情況，供給下滑的幅度可能會更大。

　　國聯證券預計，2026年房地產開發投資總額會同比下降12.0%，開工和竣工都都在兩位數下滑。

　　中指研究院的測算結果類似，房產投資繼續兩位數下滑，幅度大于銷售。

　　世道有輪回，任何行業都有周期性，圍繞著幾個數據或一篇文章過度解讀，太小看市場慣性了。

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　　作者：金腫圓編輯：旦旦

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