要下猛藥了？

　　長期征集

　　日子很難，生活不容易，每個(gè)人都有自己的苦，有苦說不出的感覺，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦難言，無人問津，可能比苦本身還難受。

　　重生之后，葉檀老師變了很多，變得能吃苦，吃自己的苦，吃別人的苦。

　　她說，有苦我們一起分擔(dān)。

　　每周六，葉檀老師都會(huì)親自回復(fù)，并在公眾號(hào)上發(fā)出，有苦難言的朋友，如果你也想和葉檀老師傾訴，把你的故事，發(fā)送到郵箱yetanbusiness@163.com，葉檀老師看到，一定會(huì)回復(fù)。

　　記住，這世界還有人，關(guān)心你，在乎你，理解你。

　　文/金腫圓

　　2026年，A股開門紅，走出創(chuàng)紀(jì)錄的13連陽，不僅重回4000點(diǎn)，更在沖擊4100。

　　盤面上，大藍(lán)籌上漲，科技股猛躥，氣勢長虹，許久未見。

　　那個(gè)習(xí)慣了猥瑣發(fā)育，高開低走的市場，竟然在2026年開年一反常態(tài)，大超預(yù)期。

　　A股緣何突然爆發(fā)？外部因素不必多談，因?yàn)锳股從來不吃這套。向內(nèi)生長的A股，內(nèi)因是永遠(yuǎn)的主因。

　　有分析認(rèn)為，1月2日《求是》一篇房地產(chǎn)文章好像當(dāng)頭炮，拉響了股市的引信。

　　《求是》的文章到底說了什么？

　　房地產(chǎn)要下猛藥了？

　　2026年1月2日，《求是》刊登題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》的四千字長文。

　　近十年來，《求是》首次把房地產(chǎn)當(dāng)成開年大作。十年磨一文，對房地產(chǎn)不可謂不重視。

　　文章結(jié)構(gòu)三段式，上段分析現(xiàn)狀，中間表達(dá)潛力，收尾提出建議。

　　現(xiàn)狀如何？文章稱，到“十四五”，中國商品住房累計(jì)銷售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，截至2024年人均面積已達(dá)41平方米，戶均1.1套。

　　經(jīng)過這么多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生重大變化。住房從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足。

　　哪里不足？供給新市民的青年人的保障性住房相對不足。

　　除了保障房以外，居民需求正從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，住房品質(zhì)上升為主要訴求。

　　背景切換，過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)模式難以為繼，無論從家庭住房擁有率、房價(jià)/收入比、房價(jià)/租金比等指標(biāo)看，還是房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方財(cái)政收入比重、居民住房財(cái)富占家庭總財(cái)富比重等數(shù)據(jù)，說明傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到盡頭。

　　都走到盡頭了，樓市還能行嗎？

　　尚可。

　　文章稱，當(dāng)前中國泛地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重為13%，歐美日發(fā)達(dá)國家長期占比在10%，這意味著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)。

　　從日韓經(jīng)驗(yàn)看，從2000年到2024年每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，以此類推，未來中國新建住房年度規(guī)模預(yù)計(jì)在1000萬—1490萬套之間。

　　另外，盡管人均住房面積超過40平米，但有40%的家庭，人均面積在30平，另有7%不到20平米，存在潛在換新需求。

　　從住房更替角度看，當(dāng)前存量住房有約350億平方米，按每年2%折舊算，會(huì)釋放7億平方米的更新替代需求。

　　到底如何做？文章給出三方面的建議。

　　第一，保持政策力度。力度要符合市場預(yù)期，且政策一次性給足。

　　第二，做好供給管理。供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

　　第三，加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。對直接影響社會(huì)預(yù)期的關(guān)鍵指標(biāo)和關(guān)鍵事件加強(qiáng)監(jiān)測，對于敏感性指標(biāo)的發(fā)布要做好專家解讀，對不實(shí)信息進(jìn)行及時(shí)管控。

　　文章認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點(diǎn)，新舊模式轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，市場行為邏輯轉(zhuǎn)變也需要時(shí)間。

　　不知道大家有何感受，我們沒有看出太多炸裂的信息，基本延續(xù)過去的整體思路。但不少機(jī)構(gòu)和媒體認(rèn)為，這篇文章大超預(yù)期。

　　他們在里面挑選了兩個(gè)關(guān)鍵句，一個(gè)是“政策要一次性給足”，另一個(gè)是“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”。

　　不少人預(yù)計(jì)2026年樓市會(huì)下“猛藥”。

　　這也算“過度”解讀，可就算真有猛藥，亢奮能維持多長時(shí)間。房地產(chǎn)不是股市，市場可以即刻反應(yīng)。

　　相比于《求是》的文章，實(shí)質(zhì)影響中國經(jīng)濟(jì)走向的重要會(huì)議，均把房地產(chǎn)列在防范風(fēng)險(xiǎn)中，幾乎沒有增量措辭。

　　即便是這篇《求是》文章，作者也說了，所謂政策給足，目的是滿足剛性需求和改善需求，政策著力點(diǎn)仍然是取消限制性措施。

　　取消限制性措施，從來不是中國樓市上漲的核心動(dòng)力。

　　縱觀中國樓市的發(fā)展史，過去最有效且關(guān)聯(lián)度最緊密的政策，一直是“降利率，降首付”組合。

　　我們在此前的文章中分析過，藥用多了邊際效用遞減，自從2021年以來，利率和首付工具已經(jīng)失去了以往的魔力。

　　如今購房利率歷史最低，首付一再突破下限，可樓市依然故我。

　　關(guān)于樓市的金融屬性，閱讀《求是》作者鐘庭軍的論文就知道意欲為何。

　　鐘庭軍長期從事地產(chǎn)政策，尤其住房保障政策的研究，比較出名的論文有《論住房的剛性需求》、《警惕房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的新自由主義趨向》等。

　　鐘庭軍一直希望構(gòu)建一個(gè)分層次的住房結(jié)構(gòu)，所謂金融屬性可能更多旨在高端住房，而非大眾意義的住房。

　　作為住建部政策研究中心副處長，鐘庭軍在《中國住房制度的歷史演進(jìn)與社會(huì)效應(yīng)》一文中，清晰地梳理了樓市的發(fā)展脈絡(luò)以及終極結(jié)構(gòu)。

　　一塊是保障性的，廉租房、公租房、保障性住房都算，另一塊是市場化的，目前的指向是品質(zhì)住房。

　　以鐘庭軍為代表的研究者們希望，剛需的歸剛需，投資的歸投資。

　　在《論住房的剛性需求》一文中，鐘庭軍寫道：要保護(hù)的是作為（住房）消費(fèi)需求的剛性需求，而不是保護(hù)投資需求。

　　剛性需求是為了保證每個(gè)國民都能享受到一定的住房，如果任由投資需求放開，那就是將國民收入分配的不平等擴(kuò)大到住房領(lǐng)域。因此，我們應(yīng)保護(hù)供求矛盾尖銳的城市住房中消費(fèi)者的剛性需求，抑制投機(jī)性需求。

　　在《論住房的剛性需求》中，作者還提到，在我國市場化轉(zhuǎn)軌和城市化進(jìn)程中很容易出現(xiàn)“房價(jià)財(cái)富幻覺”現(xiàn)象。

　　消費(fèi)者看到的房價(jià)只是名義價(jià)格，是一種包含了通脹、人口、基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的綜合現(xiàn)象。

　　這種綜合結(jié)果，被不少消費(fèi)者誤以為是商品房自身價(jià)值帶來的，由此創(chuàng)造的財(cái)富幻覺，會(huì)產(chǎn)生過度需求的沖動(dòng)。

　　而投資需求如果過多，會(huì)對剛性需求產(chǎn)生擠出現(xiàn)象，主要的實(shí)現(xiàn)方式是，有能力的投資者可以甚至愿意接受高溢價(jià)房產(chǎn)，而拉高房價(jià)后，弱能力群體就難以負(fù)擔(dān)高房價(jià)了。

　　對于鐘庭軍們來說，甄別剛需是劃分保障和市場的基礎(chǔ)。

　　如果是真剛需，就不應(yīng)該和價(jià)格掛鉤，或者說該和價(jià)格脫敏。

　　追求價(jià)格上漲的買房者，算真正的剛需嗎？

　　在《警惕房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的新自由主義趨向》一文中，鐘庭軍很直白的表示，城市化—?jiǎng)傂琛叻績r(jià)邏輯存在嚴(yán)重的混淆。

　　混淆在于，沒有厘清真正的剛需和投機(jī)需求之間的區(qū)別，投機(jī)需求被混亂地計(jì)入剛需，而

　　很多沒有支付能力的所謂剛需，實(shí)則是無效需求。

　　綜合《求是》撰文和歷史文章，能夠明確一點(diǎn)，鐘庭軍們?nèi)绻蔀檎咧贫ㄕ叩呐e旗者，未來中國樓市絕不是一盤棋，而是有清晰的劃分，剛需的歸剛需，市場的歸市場。

　　實(shí)際上，目前樓市已經(jīng)明確的區(qū)隔開了。

　　從整體看，無論是成交面積還是成交額，樓市的銷售回落。

　　但價(jià)格方面，新房和二手房已經(jīng)走出背離態(tài)勢，一個(gè)緩慢向上，一個(gè)持續(xù)回落。

　　進(jìn)一步看，和品質(zhì)、改善相關(guān)的房型，占比持續(xù)提升。

　　以二手房為例，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，120到144平米的戶型成交占比歷史性的到了30%，且120平米以上的房子占比達(dá)到46%。

　　回看2016年，120平米以上的戶型占比只有30%。

　　在新房領(lǐng)域，豪宅當(dāng)仁不讓，早早地走出了獨(dú)立行情。據(jù)界面新聞等媒體的報(bào)道，上海、北京、杭州等地豪宅需求非常旺盛。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，2025年上海的新房市場幾乎等同于豪宅市場。

　　全年成交均價(jià)達(dá)到1000萬，相比于2024年足足多出68萬。2025年上海新房套均面積124.54平方米，比去年多了2.64平方米。

　　據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年前11月，北京千萬級新房銷量同比增長38%，上海增長了22%。

　　在杭州，盡管住宅整體銷量縮水了二成，但千萬級豪宅銷量同比增長67.2%。其中，別墅類型的豪宅銷量更是大漲157.5%。

　　臨近年底，深圳豪宅市場同樣傳來重磅消息。

　　12月28日，位于深圳灣的某樓盤，兩小時(shí)銷量突破100億，再度刷新全國豪宅開盤銷售紀(jì)錄。該樓盤單價(jià)高達(dá)38萬一平米，總價(jià)超過2億。

　　樓市的品質(zhì)消費(fèi)，根本不需要強(qiáng)刺激。剛性消費(fèi)破舊、低質(zhì)樓盤、是財(cái)富的毀滅者。

　　市場預(yù)期能管得住嗎？

　　《求是》文章說，預(yù)期管理對樓市很重要。

　　在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，預(yù)期是看得見，卻摸不到的大難題。作為所有國家都想掌握的經(jīng)濟(jì)密碼，縱然有AI、大數(shù)據(jù)，卻沒有任何人有能力預(yù)測預(yù)期。

　　不同的人基于不同的信息來源、分辨能力、心理狀態(tài)，對相同的事物會(huì)產(chǎn)生截然不同的預(yù)期，錯(cuò)綜預(yù)期相互影響，形成新的預(yù)期，一鍋粥。

　　有人認(rèn)為，《求是》文章開始會(huì)有新的政策演繹，也有人認(rèn)為演繹了也不會(huì)有太大效果。

　　摩根大通在最近的研報(bào)里就指出，近期一系列的樓市利好，都不足以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

　　2025年12月30日，財(cái)政部宣布將持有不足兩年的房產(chǎn)增值稅稅率從5%降至3%，2年或以上的賣房者免征增值稅。

　　據(jù)摩根大通的研報(bào)，在銷售環(huán)節(jié)降低稅負(fù)已經(jīng)傳了很久了，如今的落地政策，有一部分甚至都不是新的。

　　2024年12月1日，財(cái)政部在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》就已經(jīng)明確了對個(gè)人銷售已購買2年以上住房的免征增值稅。

　　考慮到不滿2年的住房比例只有6%左右，降低兩個(gè)點(diǎn)的稅負(fù)，影響性不大。而且，只有賣家優(yōu)惠，沒有買家優(yōu)惠，吸引力可能也不太大。

　　近期松綁的北京樓市，在新政落地后確實(shí)有一定效果。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2025年12月25日至31日期間，北京新房日均成交量133套，較新政前增長了44.6%，二手房日均網(wǎng)簽702套，較新政前增長37%。

　　上述變化遠(yuǎn)不及2024年9月份刺激后的效果，脈沖式的買家秀結(jié)束后，北京樓市大概率重回到過往軌道。

　　目前，機(jī)構(gòu)們對2026年樓市的展望普遍“中性”。

　　國聯(lián)證券預(yù)計(jì)，2026年住房銷售面積為8.04億方，同比下跌8.5%，銷售金額為8.04億方，同比下跌9.6%。

　　中指研究院的測算，2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%。

　　往好了看，在基數(shù)效應(yīng)下，下跌幅度不斷縮窄，延續(xù)筑底；往另一面看，反轉(zhuǎn)之路漫漫。

　　從控制供給的角度看，相比于銷售情況，供給下滑的幅度可能會(huì)更大。

　　國聯(lián)證券預(yù)計(jì)，2026年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額會(huì)同比下降12.0%，開工和竣工都都在兩位數(shù)下滑。

　　中指研究院的測算結(jié)果類似，房產(chǎn)投資繼續(xù)兩位數(shù)下滑，幅度大于銷售。

　　世道有輪回，任何行業(yè)都有周期性，圍繞著幾個(gè)數(shù)據(jù)或一篇文章過度解讀，太小看市場慣性了。

　　（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

　　葉檀財(cái)經(jīng)矩陣號(hào)

　　聲明：近期，不少人以葉檀財(cái)經(jīng)的名義，或xx葉檀、葉檀xx等名義，在各大平臺(tái)售賣和股市相關(guān)的課程，進(jìn)行和股市相關(guān)的直播。

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　　放松心情，把學(xué)習(xí)和享受貫穿在悠長的人生中，讓我們一起成長，一起快樂。

　　作者：金腫圓編輯：旦旦

　　圖片：來源于AI生成

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