專訪宋丁：房地產改善預期是關鍵，政策需一次性給足

2026年，是國家“十五五”規劃的開局之年，這一新五年規劃系統性勾勒出中國至2030年的發展藍圖。新舊動能轉換、發展范式升級、全球格局重塑，都將在這一時期找到新的交匯點。

理解“十五五”的頂層設計，是預見未來經濟脈動與市場機遇的起點。時代的機遇藏在哪里？未來中國經濟增長的核心動力如何精準判斷？值此開年之際，南都灣財社發起《開局2026：在新周期起點上》專題策劃。

中國城市專家網研究院院長、國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受專訪時指出，2026年房地產已進入高質量發展的關鍵轉型期，行業最確定的方向是“改善和穩定市場預期”，其中“改善”更為關鍵。他強調政策需“一次給夠”，重點在二手房利率、限購松綁、資金支持與供需匹配上形成合力，先讓市場“活起來”，再推動高質量發展落地。

2026，“改善預期”是關鍵突破點

南都·灣財社：2026年作為“十五五”開局之年，房地產“從規模擴張到品質深耕”的轉型已進入關鍵期，您認為這一年行業最確定的宏觀趨勢是什么？未來五年房地產將怎么走？

宋丁：房地產行業經過2021年至今四年多的調整，整體呈現走低態勢，行業正面臨重大轉型。2026年作為“十五五”開局之年，房地產轉型尤為關鍵。年初《求是》雜志發表的關于房地產的文章，提出“改善和穩定房地產市場預期”，精準點明了當前行業發展的核心方向。

關于2026年房地產最確定的發展路線，核心就是“改善和穩定房地產市場預期”，且在這一方向中，“改善”比“穩定”更為重要。此前多年強調“穩預期”但未達目標，核心原因就在于“改善”層面的工作落實不到位。要推動房地產在2026年實現筑底反彈、穩步推進，需從五個維度落實“改善”工作：

第一，政策要精準到位。《求是》雜志發表的文章中提到，政策出臺無需“擠牙膏”式逐步推進，而應一次性到位。例如取消限購等限制性政策，避免政策模糊、反復。在我國，政策層面的明確導向是提振市場信心的關鍵，若政策存在模糊性、執行不堅決，將難以穩定市場預期。

第二，輿論要正面引導。主流媒體、網絡大V等關鍵輿論主體需形成合力，批量傳遞正面信號，引導房地產行業向積極健康的方向發展。過去幾年行業低迷情緒積累較深，亟需正能量輿論消解負面情緒，重塑市場信心。

第三，資金要精準支撐。從中央到地方，尤其是中央財政，需拿出足夠資金支持房地產行業。當前行業處于低谷，面臨債務化解、保交樓、去庫存等多重壓力，只有保障資金精準對接核心問題，才能逐步化解存量風險。具體而言，可通過進一步降低利率、為二手房業主降低貸款利息等實打實的政策，實現資金與市場需求的有效銜接。若僅靠輿論引導而缺乏資金支撐，“改善預期”將難以落地。

第四，市場供需要優化匹配。市場復蘇需兼顧供給與需求兩端，避免長期處于供過于求、需求萎縮的失衡狀態。要通過調整供需結構，優化市場資源配置，提升市場活躍度，推動供需關系回歸平衡。

第五，引導民間廣泛參與。房地產行業走勢與國民經濟諸多領域密切相關，不僅關乎購房者，也影響全體市民的切身利益。需引導消費者、普通民眾成為“改善和穩定房地產市場預期”的受益者、踐行者與參與者，通過全民共識的形成，為行業轉型營造良好的社會環境。

尊重房地產的投資屬性

南都·灣財社：隨著人口向核心城市群集聚、三四線城市去庫存壓力仍存的背景下，“十五五”規劃對房地產的頂層設計，將如何影響不同能級城市的市場走向和政策導向？2026年城市分化會更明顯嗎？

宋丁：關于市場分化現象，這已是客觀事實。經過二三十年高速發展，全國房地產總量已較為充足，但結構性缺口和不足依然明顯，因此后續發展中分化是必然趨勢。這種分化體現在多維度：一二線城市與三四五線城市存在差異，即便在一二線城市內部，核心地段、核心片區的核心產品與其他區域也有所不同。對此，首先要尊重市場的客觀分化趨勢，不能通過人為干預強行“拉平”，例如不應要求大量資金流入三四五線城市消化庫存。

在尊重分化的基礎上，需從解決結構性失衡的角度發力。以北上廣深等大城市為例，若存在房地產市場缺口，應尊重房地產的資本屬性與投資屬性。這是因為在大城市，不少資金流入樓市并非單純為了居住，可能兼具居住與投資需求，若忽視投資屬性一味打壓，不符合客觀事實。聯合國對住房的定位本就包含雙重屬性，一是使用屬性，二是金融屬性。

處理好上述關系，核心是立足改善并穩定房地產市場——先讓市場“活起來”、穩定下來，再在此基礎上推動發展。發展的關鍵并非人為引導資金流向，而是交由市場自主選擇。以近期上海、深圳核心地段豪宅價格上漲為例，當前政策未進行打壓，即便報價偏高政府也未限制，本質是對市場的保護，目的是先拉動市場回暖。不應將市場回暖初期的價格波動簡單等同于“炒房”而過度干預，政府干預過多反而會導致市場失去活力。

政策需“一次給夠”，限購政策應堅決取消

南都·灣財社：降低首付、房貸利率、交易稅費等寬松政策已持續發力，2026年是否還有增量政策空間？哪些政策的“累積效應”能更有效激活住房消費？

宋丁：近年來已連續出臺諸多優惠政策，如降低利率等，這些政策在發展過程中確實發揮了一定作用，但市場卻伴隨政策投放持續下滑，全國平均下滑30%-40%。究其原因，一是政策總體力度不足，二是政策出臺斷斷續續、呈“擠牙膏”式，導致效果未達預期。《求是》雜志發表的文章提到，要“政策一次給夠”，我認為當前仍有可補充的政策空間。

具體來看，就房地產領域本身，房貸利率方面，二手房業主貸款利率與新房利率差距過大，必須堅定不移地將二手房利率下調。銀行以“已售房屋利率已定無法調整”為由拒絕調整并不合理，此前定高利率本身就存在不合理性。若僅推動新房銷售，而龐大的二手房市場維持高利率，將給新房市場及整個房地產市場帶來較大負面影響。

此外，一線城市及海南地區的限購政策應堅決取消，當前時代背景下，限購政策的痕跡早應消除。除房地產相關政策外，貨幣和財政政策仍有進一步放寬的空間。房地產仍是國民經濟的基礎產業、支柱產業，影響7000萬人的就業。

當前房地產市場已低迷數年，2026年作為“十五五”關鍵年頭，亟需推動市場回暖改善，因此政策力度需加大，必要時可采取“矯枉過正”的政策。后續若政策效果過強，半年或一年后可再適度收縮、取消相關政策，彼時市場已回暖，不會產生負面影響；若仍延續“擠牙膏”式政策，市場難以復蘇，政策制定層面需對此保持警醒。

今年是房地產高質量發展的關鍵試驗年

南都·灣財社：“十五五”規劃建議定調“推動房地產高質量發展”，您認為2026年房地產行業在“高質量發展”轉型上會有哪些具體落地舉措？對市場供給和需求將產生怎樣的影響？

宋丁：關于房地產高質量發展，這是重要的戰略方針與未來發展方向，核心是針對過去二三十年房地產“攤大餅”式、重數量輕質量的發展模式進行重大轉型，也是新型房地產發展模式的重要象征。

高質量發展雖是較寬泛的概念，但有明確的落地方向：一是打造優質住宅產品，推進“商保并舉”，大規模建設保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房，保障買不起房的群體也能租得起、住上好房；二是推動綠色建筑發展，強化房地產項目的運營管理；三是推進城市更新與舊改工作，合理利用空間資源，落實小區建設相關國家標準等。

當前，房地產高質量發展已進入大面積啟動階段。預計未來2-3年，行業將系統總結優質住宅建設路徑，梳理提升房地產市場質量的經驗，最終形成成熟的高質量發展模式。今年是這一進程中的關鍵試驗年，需依托實踐為國家新政落地和戰略推進提供可借鑒的范本，這是行業發展的重要機遇。

策劃：王瑩
統籌：李穎
采寫：南都·灣財社記者 孫陽