開年，樓市出現(xiàn)三個(gè)變化

前幾天我在《16 號(hào)內(nèi)參》中寫了一篇關(guān)于 2026 年樓市預(yù)測(cè)的文章。從評(píng)論區(qū)和給我的私信不難看出，大家雖然沒動(dòng)手，但對(duì)房子還是保持極高的關(guān)注度。

其實(shí)現(xiàn)階段，再去單純談房子的漲跌意義已經(jīng)不大。相信大家都看了央媒《求是》發(fā)布的一篇關(guān)于地產(chǎn)的評(píng)論文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》。不少人對(duì)內(nèi)容持不同觀點(diǎn)，但有一點(diǎn)可以確定，高層對(duì)于樓市現(xiàn)狀門清！

01

2026 年年初，《求是》發(fā)布這篇文章，我覺得意義在于“指導(dǎo)”，給 2026 年樓市定調(diào)！

文章很長(zhǎng)，我?guī)湍銈兪崂硪幌玛P(guān)鍵內(nèi)容，可能會(huì)看得更清楚。

1. 極為罕見對(duì)過去幾年樓市進(jìn)行了復(fù)盤，否定了之前“添油戰(zhàn)術(shù)”式的救市，政策接下來(lái)要一次性給足。要知道 2008 年通過大規(guī)模資金投入和政策松綁（如全面取消限購(gòu)、利率貼息等）快速扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

2. 駁斥"房地產(chǎn)重要性下降"論調(diào)，首次公開承認(rèn)房地產(chǎn)的金融屬性。當(dāng)然，這個(gè)金融屬性并不是大家理解的金融屬性。過去二十年，大家買房的首要目標(biāo)是賭資產(chǎn)的爆炸式升值。在這套邏輯里，租售比嚴(yán)重失靈，而在歐美成熟市場(chǎng)，買房很大程度上被看作一種獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資，看重租金帶來(lái)持續(xù)的回報(bào)。

3. 嚴(yán)控下跌風(fēng)險(xiǎn)，提出"止跌回穩(wěn)"為政策底線，防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)白了，國(guó)家出手，踢炒房客出局，避免出現(xiàn)暴漲暴跌。

4. K型分化加劇，力推好房子。未來(lái)樓市存在很大的可變性，這是由歷史原因造成的，一方面房子老齡化，一方面過十幾年快周轉(zhuǎn)模式下，不少房子質(zhì)量有嚴(yán)重的隱患。什么樣的好房子算資產(chǎn)，什么樣的差房子算凍產(chǎn)，這個(gè)話題后續(xù)我會(huì)專門寫一篇。未來(lái)買房，大家更注重品質(zhì)和配套，如果能再加一條，就是地段。

5. 打響的輿論“信心保衛(wèi)戰(zhàn)”。全面清理唱衰輿情，有些敏感數(shù)據(jù)，比如法拍房，以后恐怕就看不到了。

6. 推動(dòng)房企的徹底改革。

同樣一篇文章，不同角度、不同立場(chǎng)分析，會(huì)得到不一樣的結(jié)論，所以我建議大家去看看原文。估計(jì)今年春節(jié)后一線城市這一波政策刺激，會(huì)比較猛。

02

就在本周，某知名大中介杭州負(fù)責(zé)人被罰。

原因是公然鼓勵(lì)下面員工 PUA 房主，只要能把 8 分以上房源搞降價(jià)，幅度超過 5%，就能獲得內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)分，還能參加月度抽獎(jiǎng)。

以前都是偷偷的，現(xiàn)在都是公開干。這種所謂的處罰，更像是對(duì)輿論的一種交代。

以前很多城市房?jī)r(jià)快速上漲，這些中介是有責(zé)任的，現(xiàn)在很多城市房?jī)r(jià)快速下跌，中介也難逃其責(zé)。過去我專門寫過文章，不少中介還在下面留言，說(shuō)沒有我們催你們降價(jià)，房子能賣得掉嗎？然而這種硬 PUA，就是把房東心態(tài)先搞崩了，然后用一個(gè)不太可能成交的價(jià)格討好買家，利用極不透明的信息差兩頭騙。

2026 年，中介行業(yè)會(huì)有一次很大的整頓，不僅因?yàn)槌山涣繒?huì)下來(lái)，更多人開不了單，主要是房主心態(tài)也在逐漸平穩(wěn)，不吃這一套了。

03

開年從我看到的數(shù)據(jù)顯示，多地二手房掛牌量持續(xù)降低。

北京二手房掛牌量相比高點(diǎn)減少 2 萬(wàn)套，掛牌量仍在下滑。上海二手房掛牌量比高峰期減少了約 3.5 萬(wàn)套。合肥二手房掛牌量相比高峰期下跌了 8000 套，回到了 2024 年上半年水平。南京二手房掛牌量比高峰期減少了 2 萬(wàn)套。

什么原因？

有人說(shuō)，這是把不可能成交的歷史高價(jià)房源下架了，話說(shuō)又不是最近才這么干，主要是一大波不差錢的房東不賣了，先出租等等看。對(duì)這個(gè)操作，我不發(fā)表觀點(diǎn)，但是有一點(diǎn)，只有市場(chǎng)變得理性，投資客出清，踩踏行情才會(huì)結(jié)束。大家自己對(duì)號(hào)入座。

我在《2026 年樓市預(yù)測(cè)》中第 10 條寫道“L型拐點(diǎn)，最早會(huì)出現(xiàn)在今年四季度”。

評(píng)論區(qū)肯定有人覺得我過于樂觀，我更多是看數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)規(guī)模回歸理性，市場(chǎng)正在走向分化、重整與重建。