最高院：商品房首次登記后，監(jiān)管賬戶(hù)可扣劃用以清償其他債務(wù)！

作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)人民法院不得采取扣劃措施。

那么，商品房已完成首次登記后，監(jiān)管賬戶(hù)可扣劃用以清償其他債務(wù)嗎？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司與北某置業(yè)公司執(zhí)行實(shí)施案》中明確：

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦妥房屋所有權(quán)首次登記的商品房項(xiàng)目，可以對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)管額度內(nèi)的資金進(jìn)行扣劃，用以清償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所欠其他債務(wù)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的債權(quán)并非因建設(shè)商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款或因商品房銷(xiāo)售合同解除的應(yīng)退購(gòu)房款，而是商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售傭金，此時(shí)對(duì)該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)款項(xiàng)能否進(jìn)行扣劃。

本案執(zhí)行標(biāo)的債權(quán)雖非工程建設(shè)進(jìn)度款等確保商品房項(xiàng)目順利建設(shè)的款項(xiàng)，但根據(jù)《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》第一條的規(guī)定，除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)人民法院不得采取扣劃措施，該規(guī)定的時(shí)間要求是在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，且其目的在于要求法院執(zhí)行措施要符合善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則，避免因人民法院執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的款項(xiàng)而導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無(wú)法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目竣工交付，從而出現(xiàn)損害廣大購(gòu)房人合法權(quán)益的情形。

結(jié)合本案的實(shí)際情況，案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目已交付并已辦妥房屋所有權(quán)首次登記，此時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立使命已基本完成，符合上述規(guī)定的情形，可以進(jìn)行扣劃。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度設(shè)立的核心目的，是通過(guò)限制資金用途，保障預(yù)售資金全部用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與交付，從根本上維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，防范因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。而商品房完成首次登記，意味著房屋已符合法定交付條件且具備辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目建設(shè)、竣工、交付的核心目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，監(jiān)管賬戶(hù)“保障項(xiàng)目順利完工”的核心使命也隨之完成。

此時(shí)若繼續(xù)限制監(jiān)管賬戶(hù)資金流通，既無(wú)制度必要性，也違背債權(quán)平等受償原則。

周軍律師提醒，商品房首次登記是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)解除特殊保護(hù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，此時(shí)賬戶(hù)內(nèi)資金已無(wú)專(zhuān)款專(zhuān)用限制，可作為開(kāi)發(fā)商的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被依法扣劃，用于清償各類(lèi)其他債務(wù)。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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