普法微課堂 | 未入住房屋水管漏水淹鄰居，業主和物業誰擔責？法院判了

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水管沒裝閥門

水暖井還沒鎖

漏水疏忽背后

是雙重責任失守

樓上未入住房屋出現漏水

樓下業主家中受損

管某與陳某為上下樓鄰居，樓下陳某的房屋已裝修并入住，樓上管某的房屋現未裝修入住。2023年11月11日下午，樓下陳某回家后發現其客廳、餐廳、臥室等多處天花板存在滲水、漏水現象，遂聯系物業管理公司并和樓上管某的親屬一起上樓查看。

案涉樓層水暖井位于住戶門外的公共區域，井內各戶水閥均有物業懸掛的標簽以供區分，水暖井有門，鑰匙平時由物業值班人員保管。經現場查看，發現樓上管某所居住樓層水暖井的門并未上鎖，水暖井內管某房屋的水表正急速轉動。打開樓上管某的房門后，發現其廚房內一根水管接頭處因未安閥門，水流持續噴出，致使整個房屋大量積水，進而導致樓下陳某家中天花板等多處滲水、漏水。陳某將樓上的管某和物業公司訴至山東省郯城縣人民法院，要求賠償損失。

法院：業主和物業均有過錯

依法劃分賠償責任

法院經審理后認為，漏水事故之所以發生，是由于案涉樓層水暖井內管某的房屋水閥被人擅自開啟，且管某作為樓上房屋的業主，其在進行水電改造時，廚房水管接口處未能全部安裝閥門，因房屋長期未入住，未安閥門的水管接口處長期噴水，釀成本次事故。

管某作為案涉的樓上房屋業主，其在案涉房屋水電改造過程中，未能嚴格監督施工，致使廚房水管改造草率收工，水管接口處未能全部安裝閥門，未盡到業主的安全管理義務，對樓下陳某房屋漏水事故的發生存有過錯，應承擔相應民事責任。

物業管理公司作為物業管理方，對位于公共區域的水暖井本應嚴格管理。事故發生時，水暖井的門處于開啟狀態，而其作為水暖井鑰匙的持有者，竟不知該門由何人何時打開，亦未盡到謹慎妥善管理的義務，其對本次事故的發生，亦存在過錯。

結合本案實際，管某作為案涉的樓上房屋業主，其與物業管理公司的過錯比例應按6:4劃分為宜。遂作出一審判決：管某賠償陳某財產損失11473.8元；物業管理公司賠償陳某財產損失7649.2元。宣判后，物業管理公司不服，提起上訴。臨沂市中級人民法院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

法官：物業是否擔責

關鍵在于其是否履職盡責

在類似本案中明確有第三方侵權主體的情況下，物業管理公司是否應該承擔責任，首要的判斷標準即是物業服務人有沒有盡到法律與合同規定的妥善、合理管理義務。為了達到合同目的，物業服務人除了要履行對建筑物進行管理的義務之外，也擁有制止不利于合同目的實現的行為的權利。在競合財產損害賠償糾紛的案情中，物業服務合同中提供服務的一方是否已經盡到合理義務對案件的判決結果起著至關重要的作用。

在現實生活中，物業服務人需要按照合同的相關約定，開展小區公共設施的安裝和維修、公共秩序的檢查和維護、環境衛生的綠化和保持等業務工作。同時，還需定期向業主大會等組織匯報物業費用的開支情況及資金去向。如果侵權結果的發生所涉及的行為被囊括在物業服務人的工作范圍內，那么物業服務人很可能會承擔法律責任。

來源：中國普法

整理編輯：順義區婦聯宣傳部

2026年1月13日

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