左手瘋狂搶地，右手招兵買馬，央企中建壹品撐不起“千億野心”？

出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

2025年最后一天，中建壹品的新年獻(xiàn)詞如約而至。

在文中，公司黨委書記、董事長(zhǎng)徐超，總經(jīng)理孫曉林，執(zhí)行總經(jīng)理王志斌聯(lián)合發(fā)聲，回顧過(guò)去一年對(duì)“好房子”的堅(jiān)守、對(duì)AI的探索，并為新的一年鋪陳愿景。

但和2024年高調(diào)宣布榮登行業(yè)TOP20不同，這一次，全文對(duì)公司的銷售規(guī)模只字未提，反而稱認(rèn)識(shí)到“真正的價(jià)值，不在于規(guī)模刻度”。

過(guò)去幾年，中建壹品逆勢(shì)崛起，銷售規(guī)模、行業(yè)地位大幅攀升，被稱為“行業(yè)黑馬”。2年前，中建壹品還流露出對(duì)規(guī)模的渴望。

在2024年年初，徐超就明確，錨定千億地產(chǎn)，全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)。但在現(xiàn)如今的行業(yè)環(huán)境下，房企經(jīng)營(yíng)本就不易，千億已經(jīng)是難以企及的目標(biāo)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年，銷售額進(jìn)入千億陣營(yíng)的房企只有10家。而中建壹品的全口徑銷售額為407.6億元，不到千億目標(biāo)的一半。

當(dāng)規(guī)模敘事被淡化，中建壹品未來(lái)還能講述什么新故事？

1、帶領(lǐng)中建壹品沖刺，徐超喊出千億目標(biāo)

在中國(guó)建筑體系內(nèi)，除中海地產(chǎn)之外，還有八個(gè)分局的地產(chǎn)平臺(tái)，這些地產(chǎn)平臺(tái)共同使用中建地產(chǎn)的品牌，業(yè)內(nèi)稱之為“中建八子”。

其中，中建壹品隸屬于中建三局，總部位于武漢，前身為中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：中建三局地產(chǎn)），1992年經(jīng)中建總公司批準(zhǔn)成立，2000年底內(nèi)部歇業(yè)，2004年重新啟動(dòng)。

直到2021年1月，在重組原中建三局房地產(chǎn)公司、二公司房地產(chǎn)公司、綠投公司壹品事業(yè)部、西投公司房地產(chǎn)事業(yè)部、總承包公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，新地產(chǎn)平臺(tái)組建而成。

同年3月，中建三局地產(chǎn)更名為“中建壹品投資發(fā)展有限公司”（本文簡(jiǎn)稱：中建壹品）。與此同時(shí)，徐超出任中建壹品黨委副書記、總經(jīng)理。

次年（2022年），徐超升任黨委書記、董事長(zhǎng)，成為中建壹品的“一把手”。據(jù)悉，徐超曾擔(dān)任中建三局西南公司黨委副書記、總經(jīng)理等職，算得上是中建系的一位“老兵”。

徐超上任之后，中建壹品就走上了逆勢(shì)擴(kuò)張之路。

2021年，公司的銷售額突破200億元，躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)；到2023年時(shí)，銷售額已經(jīng)攀升至345億元，進(jìn)入行業(yè)TOP40。

（圖 / 中建壹品官網(wǎng)）

而在第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的榜單中，中建壹品2023年的全口徑銷售額為333.1億元，比“老大哥”中建東孚高出近2億元，一躍成為“中建八子”中的第一。

（圖 / 克而瑞）

但徐超并不滿足于此。

在2024年1月舉行的中建壹品黨委一屆二次全體（擴(kuò)大）會(huì)、一屆二次職工代表大會(huì)、2024年工作會(huì)議上，徐超在講話標(biāo)題中就明確了“錨定千億地產(chǎn)”目標(biāo)，要求“全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)”。

（圖 / 中建壹品官微）

從行業(yè)角度來(lái)看，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低位運(yùn)行，從頭部房企到中小房企，退出或進(jìn)入都變得稀松平常，此時(shí)能夠保住現(xiàn)金流，平穩(wěn)穿越“寒冬”自然更為重要，房企普遍不再執(zhí)著于規(guī)模。

即便作為央企，中建壹品也無(wú)法抵消外界環(huán)境帶來(lái)的沖擊。既然如此，為何還要在行業(yè)“寒冬”高調(diào)喊出千億目標(biāo)？是否對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向中建壹品方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

不過(guò)，徐超帶著中建壹品狂奔背后，或許與背負(fù)著來(lái)自中建三局的壓力有關(guān)。

在中建三局的規(guī)劃中，地產(chǎn)屬于“第一增長(zhǎng)曲線”中的業(yè)務(wù)之一。不僅如此，其明確表示將房地產(chǎn)開發(fā)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的優(yōu)先發(fā)展方向，確定了“中建三甲、湖北前茅”的目標(biāo)。

在任命徐超為中建壹品黨委副書記、總經(jīng)理的會(huì)議上，時(shí)任中建三局黨委副書記、總經(jīng)理的李琦就明確提出，要“推動(dòng)千億地產(chǎn)新平臺(tái)破浪前行”。

只是，在樓市低位運(yùn)行之時(shí)，“千億夢(mèng)”又該如何落地？

2、2年猛砸384億拿地，千億目標(biāo)還是落空

喊出千億口號(hào)之后，中建壹品開始密集拿地。

徐超在2024年接受媒體采訪時(shí)曾表示，公司始終堅(jiān)持“核心城市、中心地段、主流產(chǎn)品”的拿地策略，將北京、上海、深圳等一線城市作為第一發(fā)展梯隊(duì)。

公開資料顯示，2024年，中建壹品聯(lián)合湖北文旅以51.79億元競(jìng)得深圳市龍華區(qū)一宗土地，首次落子深圳。2025年12月，又拿下深圳福田區(qū)文創(chuàng)園城市更新項(xiàng)目，意欲將此舊改項(xiàng)目打造成高端住宅。

另?yè)?jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，中建壹品已先后落子北京大興區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)。在群雄逐鹿的上海，公司則以城市更新項(xiàng)目為突破口，主要深耕楊浦區(qū)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年，中建壹品的權(quán)益拿地金額為210億元，位列行業(yè)第8；到了2025年，這一數(shù)據(jù)為174億元，位列行業(yè)第10。短短兩年時(shí)間，中建壹品就已花費(fèi)了384億元搶地。

（圖 / 中指院數(shù)據(jù)）

在這兩年時(shí)間里，除中建壹品之外，中建系的其他7個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)拿地金額都在300億元以下。其中，“老大哥”中建東孚也已經(jīng)“踩剎車”，兩年拿地金額合計(jì)不足130億元。

即便如此，如果中建壹品能快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，也無(wú)可厚非。但問(wèn)題在于，有些項(xiàng)目的去化并不理想。

以「壹品興創(chuàng)·元啟」為例：2024年2月，中建壹品以48.76億元的“觸頂”價(jià)格，搖中北京市大興區(qū)西紅門一宗土地，溢價(jià)率15%，這一項(xiàng)目被打造為「壹品興創(chuàng)·元啟」（備案名：元啟繁星園）。

2024年首次開盤去化不理想之后，項(xiàng)目又調(diào)整了設(shè)計(jì)方案。2025年8月，1065套房源取得預(yù)售證。北京市住建委官網(wǎng)顯示，截至2026年1月7日（以下簡(jiǎn)稱：截至目前），此項(xiàng)目已簽約305套，簽約率29%。

此外，2024年5月，北京市豐臺(tái)區(qū)的「中建壹品·花香壹號(hào)」（備案名：壹品馥麗園）542套房源取得預(yù)售證。在存量房扎堆的豐臺(tái)區(qū)，項(xiàng)目降價(jià)已成主流。據(jù)悉，此項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)為7.2萬(wàn)元/㎡，但成交均價(jià)只有5.38萬(wàn)元/㎡。在如此明顯的價(jià)格差距下，目前仍有近百套房源沒(méi)有完成簽約銷售。

2025年11月，位于北京海淀區(qū)的「中建壹品·海宸元境」（備案名：海辰里）的396套房源獲得預(yù)售證，目前已簽約68套，簽約率17%。

（圖 / 北京市住建委官網(wǎng)）

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中建壹品2024年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額452.5億元，同比增長(zhǎng)36%；2025年則同比下滑9.9%至407.6億元，距離千億還有很遠(yuǎn)的距離。

相比于銷售規(guī)模，更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是資金效率與現(xiàn)金流回款。過(guò)去2年，中建壹品在土地市場(chǎng)快速擴(kuò)張，這意味著沉淀了大量資金。若銷售增長(zhǎng)不足以覆蓋投資擴(kuò)張，疊加融資端趨嚴(yán)的因素影響，財(cái)務(wù)安全邊際就會(huì)變薄弱。

可以說(shuō)，中建壹品抓住了時(shí)機(jī)，得以成為“行業(yè)黑馬”逆勢(shì)而上，但徐超大約還是未預(yù)料到行業(yè)環(huán)境所帶來(lái)的沖擊，讓千億目標(biāo)懸浮在空中，難以落地。

3、董事悄然變更，“第一”難當(dāng)

對(duì)中建三局來(lái)說(shuō)，2025年是具有特殊意義的一年。

這一年，是中建三局成立60周年。在2025年初舉行的會(huì)議上，中建三局黨委書記、董事長(zhǎng)陳衛(wèi)國(guó)就明確提出，要在穩(wěn)增長(zhǎng)等各方面堅(jiān)定當(dāng)排頭，“不忘初心爭(zhēng)第一”。

（圖 / 中建三局官微）

在湖北，中建三局已經(jīng)榮登湖北百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜首；但在中國(guó)建筑內(nèi)部，中建三局目前仍落后于中建八局。

2025年上半年，中建八局的營(yíng)收為2595億元、凈利潤(rùn)為79億元；中建三局實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2074億元、凈利潤(rùn)73億元，較中建八局略遜一籌。在雙方規(guī)模無(wú)限接近的情況下，競(jìng)爭(zhēng)自然在所難免。

（圖 / 中國(guó)建筑2025年中期財(cái)報(bào)）

而兩個(gè)分局旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)中建壹品和中建東孚則踏上了一個(gè)微縮版的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2025年時(shí)，中建東孚的全口徑銷售額為410.6億元，較中建壹品的407.6億元領(lǐng)先3億元，實(shí)現(xiàn)反超。而在中指院數(shù)據(jù)中，中建壹品的銷售額為535.3億元，比中建東孚的497.3億元高出38億元。

（圖 / 克而瑞）

（圖 / 中指院）

那么，公司2025年的具體銷售額是多少？2025年是否出現(xiàn)了銷售下滑的現(xiàn)象？距離千億目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向中建壹品方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。不過(guò)，上述數(shù)據(jù)也側(cè)面反映出，雙方競(jìng)爭(zhēng)之激烈。

在內(nèi)部，中建三局對(duì)地產(chǎn)寄予厚望；在外部，既有兄弟公司，還有同行房企進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，又疊加行業(yè)環(huán)境趨冷的因素，徐超的壓力可想而知。可以看到，近兩年，中建壹品也在不斷調(diào)整高管團(tuán)隊(duì)。

2024年11月，中建三局官微披露，任命王志斌為中建壹品黨委委員、執(zhí)行總經(jīng)理、董事。據(jù)悉，王志斌在龍湖工作多年，在運(yùn)營(yíng)、投資等方面都有涉獵。

據(jù)中房報(bào)報(bào)道，2025年7月，許楊加盟中建壹品，全面負(fù)責(zé)構(gòu)建集團(tuán)總部的營(yíng)銷體系。而許楊出身華潤(rùn)置地，在營(yíng)銷方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

另?yè)?jù)天眼查資料，2025年11月，中建壹品新進(jìn)入兩位董事，分別是吳昌隆、朱鋒。

為何進(jìn)行此次董事調(diào)整？新進(jìn)入的董事是否還擔(dān)任其他職位，負(fù)責(zé)哪些業(yè)務(wù)？接下來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)對(duì)人事進(jìn)行調(diào)整？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向中建壹品方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

從默默無(wú)聞，到逆勢(shì)崛起，中建壹品只用了三四年的時(shí)間。對(duì)行業(yè)給予的“地產(chǎn)黑馬”稱呼，徐超曾表示“深感榮幸但也持有理性態(tài)度”。

如今，這位“行業(yè)黑馬”也走到了一個(gè)十字路口。無(wú)論是堅(jiān)持追求千億，還是淡化規(guī)模敘事，中建壹品的增長(zhǎng)焦慮都一直客觀存在，而這些壓力目前都落在了現(xiàn)任掌舵人徐超的身上。

*注：文中題圖來(lái)自中建壹品投資公司官方微信公眾號(hào)。