弟弟出錢買房寫姐姐名字，姐姐去世后姐夫想占房？｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，陳志遠有意在天通苑購房，但因名下已有一套經濟適用房，受限于當時的限購政策，便與姐姐陳秀蘭協商：由她出面購買，房款、裝修及后續費用均由陳志遠承擔，房屋歸其所有。雙方達成口頭借名買房協議。

隨后，陳秀蘭以自己名義與甲房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購得一號房屋，總價42萬余元。房款由“乙建材經營部”通過轉賬支票分三筆支付。該經營部雖登記負責人為陳秀蘭，但陳志遠提交了工資收條、薪資表、賬目清單等證據，證明自己才是實際經營者，陳秀蘭僅為雇員。

房屋交付后，一直由陳志遠裝修、居住、繳納各項費用，房產證、購房發票等原件也長期由其保管。陳秀蘭及其丈夫趙志剛從未入住，亦未主張過權利。

2014年，陳秀蘭去世。趙志剛通過繼承程序將一號房屋過戶至自己名下。2017年，他起訴陳志遠要求騰房。

法院經審理認定：陳志遠與陳秀蘭存在借名買房關系，其占有具有合法依據，遂駁回趙志剛的訴訟請求。二審維持原判。

此后，陳志遠多次要求趙志剛配合過戶，均遭拒絕。趙志剛甚至發郵件稱：“之前談話無效，房子是我的。”

陳志遠遂提起本案訴訟，請求判令趙志剛協助辦理過戶。

趙志剛辯稱：無書面合同；購房款系經營部支付，不能證明陳志遠出資；錄音系偷錄，不具效力；且合同相對人已去世，其非適格被告。

二、裁判結果

法院判決：

趙志剛于判決生效之日起7日內，將一號房屋過戶至陳志遠名下。

陳志遠勝訴，借名買房關系獲司法最終確認，過戶障礙徹底清除。

三、法院說理要點

借名買房關系可依事實行為成立，無需書面合同。

陳志遠提供工資憑證、賬目記錄等，足以證明其為乙建材經營部實際經營者，購房資金源于其個人收益。

長期占有、使用、持有產權證，符合借名買房典型特征。

陳秀蘭及趙志剛從未居住或管理房屋，亦未在十余年中主張權利，明顯不合常理。

錄音雖為私下錄制，但內容真實、未侵害隱私，具有法律效力。

趙志剛在對話中多次明確承認：“房子是你出的錢”“過戶到你名下百分之百都是你的”，構成對己不利的自認。

繼承人承繼權利的同時，也應承擔相應義務。

趙志剛通過繼承取得房屋產權，即承接了陳秀蘭在借名買房關系中的合同義務，是適格被告。

房屋已滿五年，符合經濟適用房上市條件，協議合法有效。

借名行為不違反現行政策，亦不損害公共利益，應受法律保護。

綜上，陳志遠有權要求趙志剛配合過戶，其訴求應予支持。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

親屬間借名買房糾紛中，法院并不因“沒有書面合同”就一概否定關系存在。關鍵在于能否形成完整的證據鏈條，證明出資來源、實際占有、產權控制及對方對代持事實的認可。

本案中，陳志遠之所以勝訴，核心在于三點：一是通過經營賬目證明購房資金實際由其支配；二是長期居住并持有全部產權文件，形成穩定的權利外觀；三是對方在溝通中多次自認房屋歸屬，構成難以推翻的陳述。

值得注意的是，繼承人不能以“不知情”或“人已去世”為由逃避合同義務。一旦通過繼承取得登記財產，即應承受該財產上既有的法律負擔。

此外，關于錄音證據，只要未采用竊聽、脅迫等非法手段，且內容未剪輯失真，法院通常予以采信——尤其當其包含對方對關鍵事實的直接承認時。

對于已形成事實借名關系的當事人，建議盡早通過法律程序固化權利。拖延不僅可能導致證據滅失，還可能因政策變動或第三人介入而喪失救濟機會。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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