華泰證券：2025年香港新房成交量創二十年新高

來源：華泰睿思

核心觀點

香港房地產市場保持復蘇勢頭。住宅方面，11月房價延續同環比上漲，租金再創歷史新高，且12月中原地產領先指標顯示房價仍在溫和上漲；12月私人住宅成交量同比升幅在低基數下大幅走闊，2025年累計新房成交量創二十年新高，二手房成交量創四年新高、但尚未超過2021年的小高峰。商業地產方面，1-11月零售業銷貨價值同比止跌回升，推動11月零售業租金環比降幅顯著收窄。我們繼續看好香港市場占比高的港資房企的重估機遇，有望在香港地產復蘇的β趨勢下迎來戴維斯雙擊，同時高股息率也帶來一定支撐。

住宅量價：12月房價延續溫和上漲，新房年度成交創二十年新高

房價方面，根據香港差餉物業估價署的數據，11月香港私人住宅價格指數環比/同比+0.9%/2.0%（10月+0.4%/1.2%），連續第6/3個月環比/同比上漲。此外，12月末中原城市領先指數環比11月末+0.8%（11月+1.9%），同比+4.7%（11月+3.4%），延續溫和上漲趨勢。成交量方面，根據香港土地注冊處的數據，12月香港新房/二手房私人住宅成交合約數量為1729/3711份，繼續保持較高水平，而由于24年同期基數較低，同比增速大幅走闊（+100%/31%）。全年累計來看，2025年香港新房/二手房私人住宅成交2.03/3.72萬份，同比+21%/19%，其中新房成交連升3年，已創二十年新高，略超2019年的小高峰；二手房成交連升2年，創四年新高，但尚未超過2021年的小高峰。

租金和利率：11月住宅租金再創新高，美聯儲降息推動HIBOR再降

根據香港差餉物業估價署的數據，11月香港私人住宅租金指數環比/同比+0.2%/4.6%（10月+0.2%/3.9%），繼續創出歷史新高。隨著美聯儲降息落地，12月末1個月HIBOR環比-10bp至3.08%。但由于Prime rate已處于1980年有數據以來的最低水平（5%）、并未隨美聯儲降息繼續下調，房貸利率繼續以3.25%的封頂利率定價（Prime rate-175bp），依然低于A類住宅租金收益率（11月為3.60%），亦接近B類住宅租金收益率（3.10%）。隨著房價重啟上漲趨勢，租金收益率開始見頂回落，但由于資本利得預期修復，我們認為租金收益率和房貸利率比價對于房價的參考意義也在降低。

商業地產：1-11月零售額同比止跌回升，推動租金降幅顯著收窄

根據香港政府統計處的數據，11月香港零售業銷貨價值為337億港幣，同比+6.5%（10月同比+6.9%），連續第7個月同比上行；1-11月累計為3454億港幣，同比+0.4%，實現止跌回升。零售業的復蘇或因為入境旅客人次的增長對沖了港人北上消費趨勢的影響，根據香港旅游發展局的數據，1-11月入境旅客人次同比+12%。受零售額好轉驅動，11月香港零售業租金環比降幅出現明顯改善。根據香港差餉物業估價署的數據，11月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數分別環比-0.1%/-0.1%/持平（10月環比-0.8%/-0.1%/-0.3%），同比-4.8%/-3.5%/-3.3%。

風險提示

香港住宅市場復蘇不及預期。若人民幣升值、美聯儲降息、港股市場表現、香港人口回流、香港房地產政策等市場復蘇的驅動因素出現反復，可能影響香港住宅市場復蘇的節奏和程度，進而導致港資房企業績和估值修復的節奏和程度不及預期。

香港商業景氣度復蘇不及預期。香港商業景氣度復蘇仍停留在初步階段，尚未傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業），后續復蘇的情況仍待觀察。

部分港資房企下調派息的風險。受核心凈利潤調整的影響，部分港資房企可能存在下調派息率或每股派息的風險，或將對股息率和股價表現造成負面影響。

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研報：《2025年香港新房成交量創二十年新高》2026年1月12日

林正衡 分析師 S0570520090003 BRC046

陳慎 分析師 S0570519010002 BIO834

本文源自：券商研報精選