土拍炸場！華潤&青鐵12562元/㎡入主市南山東路，雙地鐵低密盤要來了？

1月14日，市南原百安居&五星電器地塊順利完成出讓。競得者為華潤置地（山東）發(fā)展有限公司&青島青鐵智能科技有限公司，成交樓面地價12562元/㎡，成交總價10.15億元。

這是華潤繼2022年拿下嶗山悅府地塊后，時隔三年在青島核心斬獲的又一宗優(yōu)質(zhì)地塊。作為實力央企，華潤此次加碼市南區(qū)，不僅延續(xù)了其深耕青島核心的布局邏輯，更將為寸土寸金的市南區(qū)注入新的居住與商業(yè)活力。青鐵去年聯(lián)合保利拿下市南團島地塊和市北果品市場地塊，今年與華潤再度聯(lián)手。

同時，該地塊也是市南區(qū)近三年來成交的第三宗涉宅地塊，其出讓進一步填補了區(qū)域內(nèi)新房市場的供應(yīng)空白。回顧近三年區(qū)域涉宅地塊出讓歷程：

·2024年3月成交的寧夏路125號地塊，容積率7.3，成交樓面地價14300元/㎡，案名為 海諾繁華序，其中商品房僅1棟，面積區(qū)間為80-251㎡；

·2025年1月成交的輪渡地塊，容積率2.9，成交樓面地價14020元/㎡，案名為保利青鐵天珺瑞海地，5棟26-31F高層，戶型建面覆蓋127-200㎡。

從出讓文件細則來看，該地塊出讓需簽訂《市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23地塊安置用房建設(shè)、購買協(xié)議》和《市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23地塊相關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》。協(xié)議指出，青島市市南區(qū)城市建設(shè)局或指定的第三方將按照成本價購買本項目總價值5861萬元的商辦產(chǎn)品，暫按14500元/㎡計算，按此計算購買面積約4042.03㎡以及對應(yīng)分攤的地下面積。

該宗地地上項目原為百安居和五星電器，是青島知名的商業(yè)項目，具體位置是市南區(qū)泰州路以東、寧夏路以南、山東路以西、泰州六路以北SN0501-23地塊。用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)、教育體育混合用地，地塊占地面積約29795.5㎡，規(guī)劃總建面約86420㎡(其中計容建筑面積85950㎡,托育所470㎡不計容）。

其中出讓部分占地面積26154㎡，容積率2.9，建筑面積約8.08萬㎡（其中住宅建面約5.32萬㎡，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地建面約2.76萬㎡）。建筑密度25%，綠地率30%。

此外，劃撥建面約3150㎡教育用地和建面約2000㎡體育用地。

出讓部分地塊起拍樓面地價為12562元/㎡，起拍總價10.15億元，競買保證金為2.03億元。本次拍賣出讓地塊，競買人可以單獨申請競買，也可以聯(lián)合申請競買。

今年8月10日，該地塊曾發(fā)布過地塊控規(guī)調(diào)整的公示，將SN0501-23、SN0501-26地塊合并為一宗地塊，用地性質(zhì)由中小學(xué)用地和商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地。調(diào)整后占地面積約2.98萬㎡，容積率2.9，建面約8.64萬㎡，其中住宅不超過5.26萬㎡、商服不超過2.76萬㎡。此外，該地塊還需配建6班幼兒園、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、養(yǎng)老服務(wù)站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超過100米、住宅高度不超過80米。

該地塊地理位置十分優(yōu)越，不僅緊密銜接山東路、膠寧高架路、寧夏路等市南區(qū)核心主干道，還與青島地鐵5號線、8號線的澳柯瑪橋站聯(lián)系緊密，未來 “雙地鐵” 布局將大幅提升通勤效率。生活配套成熟度也極高，商業(yè)方面有萬象城、萬達廣場、麗達生活廣場等；教育資源匯聚青島鎮(zhèn)江路小學(xué)、海信學(xué)校、超銀中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。從地塊條件看，市南區(qū)核心區(qū)位 + 雙地鐵（5 號線、8 號線澳柯瑪橋站）加持，決定了它大概率會走 “高端商住混合 + TOD 配套” 的開發(fā)路徑。

作為市南區(qū)近三年來成交的第三宗涉宅地塊，區(qū)域新房供應(yīng)稀缺，改善型需求持續(xù)釋放，地塊先天具備強市場吸引力。

地塊周邊公服配套的規(guī)劃和建設(shè)情況：

1.道路交通（地鐵）：現(xiàn)狀周邊有在建地鐵5號線 、8號線澳柯瑪橋站、鎮(zhèn)江路站；公交寧夏路鎮(zhèn)江路站、山東路寧夏路站等。

2.教育與醫(yī)療：現(xiàn)狀周邊教育有超銀中學(xué)、鎮(zhèn)江路小學(xué)、超銀小學(xué)等，醫(yī)療衛(wèi)生有市立醫(yī)院(集團)徐州路院區(qū)、九七一醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等；規(guī)劃周邊有3所小學(xué)。

3.文體設(shè)施：現(xiàn)狀周邊文體設(shè)施包括國奧擊劍館、新媒體基地；規(guī)劃周邊有社區(qū)文化體育設(shè)施。

4. 城市公園綠地：現(xiàn)狀周邊有亢家莊口袋公園等。

有關(guān)要求：

（一）本宗地不接受地方政府融資平臺公司(以自然資源部動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)推送清單為準)競買申請。國有企業(yè)報名參與本地塊競買的，應(yīng)持同級人民政府（或同級財政、國資等部門）同意企業(yè)參與競買意見，向出讓人提交競買申請。

（二）按照《青島市人民政府關(guān)于同意將市南區(qū)泰州路以東、寧夏路以南、山東路以西、泰州六路以北區(qū)域土地納入儲備并將部分土地國有建設(shè)用地使用權(quán)進行供應(yīng)的批復(fù)》（青政地字〔2025〕83 號），地塊中分攤的3302.9平方米國有建設(shè)用地使用權(quán)無償劃撥給青島市市南區(qū)江西路幼兒園，用于建設(shè)寧夏 89、91 號及山東路 38 號配套幼兒園建設(shè)項目，土地用途為教育用地；分攤的 338.6 平方米國有建設(shè)用地使用權(quán)無償劃撥給青島市市南區(qū)少年兒童競技體育運動學(xué)校，用于建設(shè)寧夏路89、91 號及山東路 38 號配套全民健身中心建設(shè)項目，土地用途為體育用地。

（三）其他說明

競得人須在簽訂成交確認書前，與市南區(qū)政府或市南區(qū)政府指定單位簽訂《市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23地塊安置用房建設(shè)、購買協(xié)議》。競得人須按規(guī)劃要求建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)站、托育所、鄰里坊、幼兒園、街道級全民健身中心，在簽訂成交確認書前與市南區(qū)政府或市南區(qū)政府指定單位簽訂《市南區(qū)中片區(qū) SN0501-23 地塊相關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》，養(yǎng)老服務(wù)站、托育所、鄰里坊建成后無償移交市南區(qū)政府或市南區(qū)政府指定單位，幼兒園、街道級全民健身中心用地劃撥給市南區(qū)政府主管部門指定的非營利法人單位，由競得人出資建設(shè)，與住宅同步建成并無償移交市南區(qū)政府主管部門指定的非營利法人單位。以上協(xié)議由市南區(qū)政府負責在出讓公告發(fā)布時同步在其官網(wǎng)公示，并負責做好協(xié)議內(nèi)容解答、協(xié)議簽訂和監(jiān)督落實工作。競買人如需了解協(xié)議有關(guān)內(nèi)容，可到市南區(qū)政府官網(wǎng)查詢。

1、《市南區(qū)中片區(qū) SN0501-23 地塊安置用房建設(shè)、購買協(xié)議》：

A.甲方或甲方指定的第三方按照成本價購買本項目總價值58609476元（含稅價）的商辦產(chǎn)品。

B.2028年5月14日前完成項目竣工驗收備案收訖，達到正式通水、通電、通氣等房屋正常使用所應(yīng)有的配套設(shè)施條件，并向甲方或甲方指定的第三方交付。

C.標的房產(chǎn)的建設(shè)應(yīng)滿足國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準規(guī)定，且應(yīng)符合本項目整體規(guī)劃，毛坯交付、公區(qū)精裝。首層高度不低于4.7m，標準層層高不低于4m，單體立面為玻璃幕墻，按國家規(guī)范要求末端設(shè)備和設(shè)施配置齊備，系統(tǒng)完整，其他非精裝區(qū)域滿足相關(guān)規(guī)范及國家驗收標準。

D.總購房價款暫定為58609476元，購買單價為綜合成本價（包含樓面地價、建安成本、資金成本及房屋建設(shè)有關(guān)的稅金等），暫按 14500元/平方米計算（含對應(yīng)分攤的地下面積，最終以審計結(jié)果為準），按此計算購買面積約4042.03平方米以及對應(yīng)分攤的地下面積（最終以選房定位協(xié)議和實測報告為準）。

2.《市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23地塊相關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》：

A.乙方在市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23地塊開發(fā)商住項目的同時，負責同步建設(shè)公共服務(wù)配套設(shè)施，其中養(yǎng)老服務(wù)站600平方米、托育所470平方米，鄰里坊423平方米。

B.幼兒園、街道級全民健身中心用地劃撥給市南區(qū)政府主管部門指定的非營利法人單位，由乙方出資建設(shè)，其中幼兒園3150平方米、街道全民健身中心2000平方米，與住宅同步建成并無償移交市南區(qū)政府主管部門指定的非營利法人單位。

（四）注意事項

幼兒園待批準項目規(guī)劃方案確定位置后，對幼兒園分割辦理登記，對于分宗事宜，須經(jīng)出讓人同意，根據(jù)批準的項目規(guī)劃方案確定兩宗土地面積，變更《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及《國有建設(shè)用地劃撥決定書》，并按程序辦理分宗后的國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。街道級全民健身中心與商住用地分攤土地，具體分攤土地面積數(shù)以青政地字〔2025〕83 號文件為準。

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