五年三改，張家灣住宅用地又增加了

北京進深 徐迪 1月8日，北京城市副中心0401街區FZX-0401-6023等地塊規劃綜合實施方案規劃圖則公示。

北京市通州區張家灣鎮，東至紫薇路，南至廣通南街，北至張梁路，西至云杉路。

用地面積約12.67公頃，地上建筑規模約16.36萬平方米。

主要涉及兩幅地塊建設，其中東側6022地塊為住宅用地，占地5.39公頃，建面11.86萬平方米，容積率2.2，限高36米；

西側6020地塊為中小學用地，占地5公頃，建面4.5萬平方米，限高25米。

這宗地在去年9月底時出過一版實施方案，當時還包括北側一幅住宅用地6002。

而南邊這一片地，上一版方案和當前的方案發生了非常大的調整。

首先是住宅地塊和教育用地互調：

西側較小的6020地塊此前是住宅，現在改成了教育用地；

東側面寬更大的6022地塊則從教育變成了宅地。

調整之后，住宅規模增加了1.61萬平方米，同時在宅地東南角補充了一塊公園綠地，整體居住生態更好。

而在2020初，1102街區和1103街區整個大的街區規劃圖則中，同樣涉及到了這兩塊地。

當時的地塊編號是西側6019、東側6021，規劃用途都是綜合醫療中心。

位置上，地塊處于東六環外，張家灣古鎮片區。

片區內目前在售新盤主要是1102街區的6003、6004地塊項目：北投·棲澐灣。

地塊成交2023年6月20日，由北投置業以25.9億元底價摘得，樓面價2.57萬元/㎡，期房銷售指導價5.5萬/㎡。

其中，西區6003地塊早在2025年1月26日就取得預售許可證，案名為云帆汀瀾。但在取證后始終沒有開放樣板間預售，直到8月中旬，一份重新調整的設計方案公示，增加了開敞陽臺等新規配置，躋身四代宅好房子行列。

隨后，項目正式更名為“棲澐灣”。

調規后的北投棲澐灣，實得率有提升，但橫比通州新盤還是存在不小的差距。

通州近兩年入市的項目，實得率基本都在90%以上，部分項目甚至做出了負公攤，但棲澐灣有的戶型得房率才83%，連別人的產權得房率都打不過。

更扎心的是，項目還吃了一個高價拿地的“虧”。

兩個月前成交的中海九棵樹地塊，地處通州老城區，成熟住區、配套完善，樓面價才2.29萬元/㎡。

張家灣古鎮規劃是有的，作為城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，將打造古今記憶交匯地區、漕運文化展示窗口、文化功能融合節點、文化旅游休閑勝地，為北京環球影城主題公園及度假區提供重要補充，形成一動一靜、錯位互補的發展格局。

生態資源沒得說，只是居住相關的生活配套落地，還需要時間兌現。

目前，張家灣片區已經陸續放出不少住宅地塊。

包括在2024年底公示的《北京城市副中心FZX-1101-6147等地塊規劃綜合實施方案》。

這是1101街區的幾幅地塊，在蕭太后河沿岸，涉及到4幅住宅地塊：

1、6147地塊用地面積1.25公頃，建筑面積2.89萬平方米；

2、6163地塊用地面積1.7公頃，建筑面積3.84萬平方米。

這兩幅地塊容積率均為2.3，控高36米，要求沿蕭太后河設置濱水連續商業，商業配置比例不超過地上建面的15%。

3、6174地塊用地面積2.47公頃，容積率2.2，建筑面積5.35萬平方米，是4幅宅地中占地最大、容積率最低的一塊。

4、6197地塊用地面積2.38公頃，容積率2.3，建筑面積5.46萬平方米，該地塊東北角為一幅幼托用地，建面約2700平方米，規劃一所9班幼兒園。

位于產居融合片區，該片區依托軌道交通站點布局文化展示、商業服務、居住等功能，對用地布局進行優化，提高站點周邊土地利用效率，促進片區職住平衡，與北京環球影城主題公園及度假區形成功能聯動。

同時沿河規劃文化展示、商業服務等功能空間，形成連續的濱水文化帶。