北京地產的清華北大：中海與中建？

上周拆哥跟之前在清華研究院的校友出來開車逛了逛，尤其去了現在熱議的幾個地塊看了眼。途中剛好聊到，一個有趣的事。

現在很多文章都愛做跨界類比，比如把行業里的Top 2列出來，然后一塊歸類。

尤其是愛搞xx界的清華，xx界的北大這種說法。

開車從朝陽一路沿著四環往西，最后在晚高峰里我們得出來：

| "中海像清華，而中建，更像北大"

這不是情緒判斷，而是長期拿地路徑、銷售結構、組織氣質共同塑造的結果。

有些地塊一露面，討論就不再局限于樓面價和容積率，而是直接上升到“是誰拿”“誰更配”。

最近頻頻被點名的海淀樹村地塊，正是這樣一塊土地。背后的中海也是類似于清華的作風。

中海：像清華一樣，把“穩定與突破”做到極致均衡

如果粉絲長期觀察北京土地市場，會發現一個規律：

每當出現確定性極強的核心地塊，中海幾乎從不缺席。

樹村地塊，石景山地塊，還是再往前算的

中海在北京的拿地邏輯非?！扒迦A式”——

• 仿佛科研一樣的市調和市場前瞻性

• 更偏好 “ 確定性 + 長期兌現能力 ”

中海的北京地塊呈現出明顯特征：

位置未必最激進，但一定是長期最穩的。

石景山西黃村648、650地塊的中海瑞文里，走的小而美，看準了石景山地區的剛需需求，順帶布局了中海在京西的版圖。

中海瑞文里效果圖

之前聽過一個很極端的例子，樹村的銷售在盤價值手冊時候會細致到：

樹村地塊離北體近，對應的教練資源也就多，如果以后孩子想走體育這條道，離著體育教學資源也近。

聽著跟各個大廠的戰略人才儲備一樣，中海和清華的相似，都是以見之長遠。

火箭，AI并不會和人文學科一樣貼近生活，但一旦被需要那就是重大的用途。

同樣，中海也深諳科技創新的本質，很多事情，對于市場的創新試探，都是中海在做。

麗金府效果圖

試探并不意味著一定成功，比如麗金府的去化率還是把豐臺頂奢豪宅的底線探了個明白。但正如清華的名聲一樣，也有很多可圈可點，只此一家的操作與設計。

比如中?！とf吉玖序那個約3.2米的層高配上4號樓一層一戶平墅設計，一進屋就有一種大氣的豪宅感。

海淀的圈層流動，中海要拿下

拆哥上學時候就聽過有的教授老師住在褐石園，后面憑借著褐石園稀缺的地理位置，也成為了京北稀缺的小而美小區。價格堅挺的背后是居住人群的穩定，同時也是套數足夠小。

但時間荏苒，跟校友聊天的時候，更確認了現在對于高知人群也到了改善的階段，老教授們也都在等著海淀的新房。

這也就是為什么房企多要搶著海淀的地塊，圈層的流動造就人際和機遇的洗牌。房企客戶越高級，相輔相成的，越容易做出好產品。

樹村地塊更是10家房企上演九子奪嫡，使勁八仙過海之術的一塊地塊，中海最后也以70多億的價格收入囊中，刷新了北京單價“地王”的紀錄。

地塊那么差房企還要搶？ 原因很簡單，這是一張海淀豪宅圈層的入場券，尤其對于樹村這個地塊，圈層就決定了眾多購房對象都是或多或少有些關系與背景，看中了樹村潛力的客戶。對于他們來講，投資和自住都需要，對房企們來講，只要拿下這塊地塊，即可在樹村和圓明天頌以及學府壹號院，在樹村地塊站穩腳跟頂立三雄。這也是清華所代表的科研圈現在在干的，占山頭，許多科研不做開山的話就很難在前人基礎上做出名聲。

現在看來一塊面寬窄而縱深長的地塊，中海已經是在多方的探索下給了一個最令人滿意的答卷，用洋房+疊拼別墅創造一個低密的法式風格豪宅——中海安瀾北京

設計的巧思就在這，把主力戶型排在三樓中間戶，然后依次北向錯開創造空間感，這是一絕，同時地面又做了下沉設計，保住了層高每一層都能在3.1米以上。18米限高這個規定也算沒難倒中海。

其實拆哥之前也發過一篇關于樹村地塊的文章，當時就很好奇中海會怎么處理這個棘手的18m限高，兼顧豪宅屬性又要把層高做的足夠。這幾乎是給一袋米讓廚子做出來面條的難度。但中海也還真跟科研一樣做出來了。

275平戶型平面圖

這周新開的樣板間里客餐廳一體、尺度開闊，形成核心社交區；三面（近）采光，南向面寬大；動靜分區清晰，主臥套房完整，私密性強；家政、儲物、雙衛配置齊全。

現場實拍圖

再看著這個戶型圖往回看，其實很多線索已經非常清晰了。

你會發現，中海在樹村這件事上，并沒有“炫技式”的設計沖動，也沒有刻意去追逐某一種豪宅標簽，而是把土地條件、政策約束、目標人群的真實生活方式一層一層拆解，再重新組合。
這恰恰是它最“清華”的地方——不是靠靈感，而是靠推演，跟一層層科研一樣。

• 地塊難排布，就用錯層與退臺去換空間感；

• 限高18米，就通過下沉與結構控制去創造層高；

• 目標客群高度理性，就把戶型做到極致克制、極致耐用。

所以這個戶型好不好看，其實已經不重要了。重要的是它幾乎沒有明顯短板，而這在頂級地段里，反而是最稀缺的能力。

如果說清華代表的是一種“在約束中把事情做到最優解”的能力，那么中海在樹村給出的，就是一道非常標準、甚至可以被寫進教科書的答案。

而這也讓人更期待接下來北京土拍場上的另一極——
那個更自由、更分散、更強調個人風格與組織張力的“北大式選手”，會如何出牌。拆哥下一篇再更新。

但至少在樹村這一局里，中海已經先一步，把山頭占穩了。

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