北京城建，乾坤大挪移

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

新年新氣象，北京城建集團(tuán)竟然提速了。

1月16日，它旗下的房山北廣陽(yáng)城項(xiàng)目公示了報(bào)規(guī)圖，涉及FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020五個(gè)地塊。

兩個(gè)月前，北京城建以14.71億元底價(jià)拿下它們，規(guī)劃建面積約9.59萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1.53萬(wàn)元/平米。

這個(gè)速度，放在北京城建身上，顯得很反常。

在房山區(qū)，它至少手握五宗商品房地塊，大部分表現(xiàn)“拖沓”。

長(zhǎng)溝6017地塊拿了三年，官宣延期；長(zhǎng)陽(yáng)0002、0003地塊拿地一年半，沒(méi)有動(dòng)靜；和知筑、頤知筑雖已開(kāi)盤(pán)，前者表現(xiàn)尚可，后者滯銷(xiāo)。

現(xiàn)在，北廣陽(yáng)城項(xiàng)目來(lái)了。

有人說(shuō)，北京城建拿下這個(gè)新項(xiàng)目，一是為了給自己護(hù)盤(pán)；二是該地的素質(zhì)不錯(cuò)，想打一場(chǎng)翻身仗。

從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，北廣陽(yáng)城新項(xiàng)目是房山第一個(gè)好房子項(xiàng)目。不僅如此，北京城建還對(duì)原始規(guī)劃動(dòng)了大手術(shù)，將“商業(yè)”從地上乾坤大挪移了，也不知道挪到哪里去了。

當(dāng)然，在去年12月中旬，頤知筑東區(qū)按照好房子政策調(diào)規(guī)。

從哪里跌倒，從哪里爬起，北京城建看來(lái)要絕地反擊了。

首個(gè)房山"好房子"

北廣陽(yáng)城項(xiàng)目總占地5.56公頃，規(guī)劃建筑面積約14.98萬(wàn)平方米。

它由五個(gè)地塊組成，住宅分成南北兩個(gè)區(qū)。

其中，北區(qū)（0015、0016地塊）規(guī)劃9棟7-11F洋房，419戶(hù)；南區(qū)（0019地塊）規(guī)劃10棟5-14F洋房+小高層，408戶(hù)。

北區(qū)地塊方正，9棟住宅樓分三行平行排布；南區(qū)的西南角為幼兒園（0020地塊）。

廣陽(yáng)項(xiàng)目的好房子元素拉滿——景觀大門(mén)、首層架空，鄰里共享空間、風(fēng)雨連廊、室外活動(dòng)場(chǎng)地，等等。

不過(guò)，規(guī)劃圖上沒(méi)有看到下沉庭院，這意味著它的會(huì)所沒(méi)有地下的，全部集中在北區(qū)樓王5#的首層。

按照公示的參數(shù)，北區(qū)和南區(qū)的不計(jì)容面積，分別為1699平米和759平米。

這些不計(jì)容面積，主要是首層架空層（北區(qū)的5#）、風(fēng)雨連廊和鄰里共享空間。

0013地塊是社區(qū)會(huì)客廳，含2200平米郵政局，還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、助殘中心、文化設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、菜場(chǎng)等。

特別提一下，0015和0016雖說(shuō)是兩塊地，但在設(shè)計(jì)上合并成一塊了，不分彼此。

類(lèi)似的案例，也曾發(fā)生在順義的北京潤(rùn)園身上。（詳見(jiàn)《順義別墅，刮起調(diào)規(guī)之風(fēng)》）

地上商業(yè)"消失"了

花姐看到北廣陽(yáng)城項(xiàng)目報(bào)規(guī)圖時(shí)，最想找到一個(gè)設(shè)計(jì)是：商業(yè)。

很遺憾，沒(méi)找到。

按照土拍文件，0016 地塊須配套1處商業(yè)設(shè)施，不超過(guò)總建筑規(guī)模的15%——2775平米。

若 0016 和 0015 地塊同期入市并統(tǒng)籌平衡指標(biāo)，需配置商業(yè)設(shè)施地上建筑，規(guī)模不超過(guò)0.65 萬(wàn)平方米，且商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合軌道站點(diǎn)統(tǒng)籌設(shè)置。具體建筑規(guī)模以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

但，這份報(bào)規(guī)圖上，地上沒(méi)有設(shè)置商業(yè)。

難道，北京城建要把商業(yè)挪到地下？即便如此，圖紙上沒(méi)有標(biāo)出地下商業(yè)的位置，也未見(jiàn)給商業(yè)用的電梯、消防梯。

由于房山地鐵線是地上輕軌，怎么和地下商業(yè)統(tǒng)籌設(shè)置呢？這是一個(gè)謎。

建筑高度拉高了

北廣陽(yáng)城項(xiàng)目沐浴著好房子?xùn)|風(fēng)，還體現(xiàn)在另一方面：調(diào)高建筑高度。

拿地文件里是這樣的：0015、0016的建筑高度為28米，0019的建筑高度為36米。

但報(bào)規(guī)圖變了，0015、0016的最終建筑高度為28米、局部34.5米，分布在7#。0019的最終建筑高度為36米、局部42米，分布在14#。

這個(gè)變化，是有參照依據(jù)的。

去年初頒布的北京“好房子技術(shù)要點(diǎn)”文件寫(xiě)道：

“建筑高度局部上浮的住宅單元水平投影面積，占該地塊建筑基底面積之和的比例，不應(yīng)超過(guò)25%，且建筑高度上浮的住宅單元建筑面積，占該地塊住宅地上總面積的比例，不應(yīng)超過(guò)30%”。

雖說(shuō)南北地塊各自只調(diào)高了一棟樓，但對(duì)拉開(kāi)樓間距，也是有貢獻(xiàn)的。

采用容積率上限

拿到一塊好地，北京城建肯定是想利益最大化。

說(shuō)來(lái)也奇怪。0016地塊的容積率是浮動(dòng)的——1.4-1.8，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建面為14382平米和18491平米。

這種參數(shù)設(shè)置，在北京樓市是比較罕見(jiàn)的。

實(shí)際上，0016地塊在2025年8月份變過(guò)性，原來(lái)是其他類(lèi)多功能用地，容積率1.7。

在0016地塊變成住宅之后，不論誰(shuí)來(lái)拿地，都會(huì)選擇1.8的容積率。

因?yàn)椋鼤?huì)多出4000多平米住宅銷(xiāo)售面積，如果按照和知筑3.73萬(wàn)元/平米成交價(jià)計(jì)算，貨值1.53億元。

戶(hù)型設(shè)置：86平到143平

戶(hù)型方面，北廣陽(yáng)項(xiàng)目的好房子元素，主要包括了南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和北向設(shè)備平臺(tái)。

根據(jù)報(bào)規(guī)圖，花姐推測(cè)其南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深有三種：1.4米、1.5米和1.8米，封閉、計(jì)入一般面積。

分布范圍上，有的戶(hù)型是通面陽(yáng)臺(tái)，有的是2個(gè)陽(yáng)臺(tái)，有的是1個(gè)陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)戶(hù)型款式不同。

南向沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的地方，有飄窗贈(zèng)送；北面設(shè)備陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.1米，不計(jì)入面積。

簡(jiǎn)而言之，它的贈(zèng)送方式有三種：內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+飄窗+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

以它約95平米的戶(hù)型為例。

這是一款南三面寬的戶(hù)型，客廳和次臥有內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米，面積約9.26平米，贈(zèng)送一半；主臥則送有飄窗，面積約1.69平米，全贈(zèng)送。

北向上，在東北側(cè)臥室送有一處設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，面積約3平米，全贈(zèng)送。

該戶(hù)型的總贈(zèng)送面積約9.32平米，若按照80%的產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，它的實(shí)際得房率約在88%左右。

在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，北廣陽(yáng)項(xiàng)目在繼承旁邊和知筑的基礎(chǔ)上，將面積段位，進(jìn)行了進(jìn)一步下探。

花姐推測(cè)，它共分5種戶(hù)型，面積為：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。其中86平米為南向兩面寬產(chǎn)品。

與和知筑相比，110平米、125平米、143平米三款戶(hù)型面積基本雷同。最大差異在于，和知筑南向無(wú)陽(yáng)臺(tái)，只有飄窗。

重倉(cāng)房山樓市后遺癥

北京城建是"深?lèi)?ài)"房山的。

四年多來(lái)，除了新冒出的北陽(yáng)城項(xiàng)目，它在房山還持有四宗商品住宅用地。

它們的開(kāi)發(fā)進(jìn)展如下：

1、長(zhǎng)溝地塊：一年前被核準(zhǔn)延期

2021年10月，北京城建以9.83億元底價(jià)，競(jìng)得房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規(guī)模為79475平方米，樓面價(jià)1.2萬(wàn)/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)2.7萬(wàn)/平米。

它在2023年10月公示了報(bào)規(guī)圖之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有動(dòng)靜。直至2024年8月底，開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)行監(jiān)理、土護(hù)降工程招投標(biāo)，總投資預(yù)算8.9億元。

在2024年10月底，房山區(qū)發(fā)改委發(fā)布了長(zhǎng)溝6017地塊核準(zhǔn)延期的批復(fù)。

2、和知筑：地價(jià)覆蓋率141%

2023年12月20日，北京城建以底價(jià)12億元，競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)北廣陽(yáng)城棚改項(xiàng)目FS00-0105-0011、0023地塊，總建面64113.761㎡，成交樓面價(jià)約1.87萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得預(yù)售許可證，共推出556套房源。

截至2026年1月17日，網(wǎng)簽441套，成交均價(jià)3.72萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額18.3億元，地價(jià)覆蓋率152.5%。

3、頤知筑：去化僅14.2%

2024年1月4日，北京城建以底價(jià)22.8億元，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，建面13.82萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。

2025年3月25日，頤知筑西區(qū)取得預(yù)售許可證，供應(yīng)634套，截至目前網(wǎng)簽90套，去化率14.2%，成交價(jià)格3.04萬(wàn)元/平米，成交總額2.82億元，地價(jià)覆蓋率12.39%。

由于西區(qū)表現(xiàn)欠佳，北京城建選擇將東區(qū)調(diào)規(guī)，注入好房子元素，設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)和升高了建筑高度。（詳見(jiàn)《北京樓盤(pán)調(diào)規(guī)，有點(diǎn)瘋狂》）

4、長(zhǎng)陽(yáng)地塊：已獲許可核準(zhǔn)，進(jìn)展緩慢

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價(jià)，摘得房山長(zhǎng)陽(yáng)FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模84979平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米。

這塊地，曾經(jīng)歷過(guò)三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價(jià)17.8億元，最終因無(wú)人問(wèn)津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進(jìn)入當(dāng)年預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，起始價(jià)降為16.03億元，仍然沒(méi)有買(mǎi)家。

它最新的動(dòng)態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過(guò)了項(xiàng)目許可核準(zhǔn)。

這四宗地，除了和知筑賣(mài)得不錯(cuò)，其余皆深陷泥潭。

現(xiàn)在，北廣陽(yáng)城項(xiàng)目加速推進(jìn)，北京城建想延續(xù)和知筑的熱銷(xiāo)。

畢竟，新項(xiàng)目的樓面地價(jià)離地鐵站更近。