解碼：產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革

2025年12月23-24日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

中科鈦領(lǐng)科技集團(tuán)高級(jí)副總裁安俠睿

在"解碼：產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，特邀中科鈦領(lǐng)科技集團(tuán)高級(jí)副總裁安俠睿擔(dān)任主持，中科產(chǎn)城(北京)建設(shè)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝、北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經(jīng)理葛曉寧、中海北京新城公司寫字樓事業(yè)部總監(jiān)段建樂、盈科律師事務(wù)所資本事務(wù)部主任呂馨、中電建產(chǎn)投雄安商管公司副總經(jīng)理周潔進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。

中科產(chǎn)城(北京)建設(shè)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝

郭瑩輝：實(shí)際上，從產(chǎn)業(yè)園到產(chǎn)業(yè)空間，到生態(tài)，這是一個(gè)行業(yè)的非常重要的命題。從產(chǎn)業(yè)園角度來說，產(chǎn)業(yè)園跟寫字樓還真不是一回事，產(chǎn)業(yè)園這個(gè)概念有一點(diǎn)泛化，從郊區(qū)型，研發(fā)生產(chǎn)到基地，以及成為辦公樓宇，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園叫法比較籠統(tǒng)，但是我現(xiàn)在要討論的還是以城市、郊區(qū)、大型工業(yè)用地為核心的，或者是物理用地為核心的，這種園區(qū)來討論。

從我們資產(chǎn)和投資角度來看，產(chǎn)業(yè)園怎么讓價(jià)值更高，還是要分析一下性質(zhì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷房地產(chǎn)的銷售型，工業(yè)地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過去了。這個(gè)時(shí)代做房地產(chǎn)銷售型渠道，講求租金不講服務(wù)。但是，到了現(xiàn)在存量時(shí)代，大多數(shù)進(jìn)入到自持物業(yè)，運(yùn)營(yíng)型的物業(yè)。以北京為例，因?yàn)楸本┑墓I(yè)用地不允許工業(yè)銷售，現(xiàn)在更多一線城市，省會(huì)城市，基本上是以自持、獨(dú)立企業(yè)，開發(fā)商拿地基本上也過去了。

一個(gè)是客戶的付租能力，再就是園區(qū)多種經(jīng)營(yíng)。除了租戶給的租金以外，還有產(chǎn)業(yè)服務(wù)。但是現(xiàn)在還有一個(gè)最重要的，就是我們的資本型園區(qū)。如果說我們業(yè)主把物業(yè)交給了金融機(jī)構(gòu)，不管私募基金，還有資產(chǎn)上市了，公募的REITs，資本型園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這是投資屬性，就跟我們講的完全不一樣。這種情況下，既是園區(qū)投資者、運(yùn)營(yíng)商追求的目標(biāo)，但是生態(tài)構(gòu)建需要關(guān)注五個(gè)利益相關(guān)化，搞不好園區(qū)價(jià)值就無法體現(xiàn)。

第一，政府方。因?yàn)橘Y本型REITs，政府對(duì)園區(qū)有非常高的要求。比如，這個(gè)園區(qū)資產(chǎn)首先是產(chǎn)業(yè)集聚度。

第二，土地供應(yīng)年限。政府政策影響，工地用地在北京，20年回報(bào)率達(dá)不到了，所以現(xiàn)在今天就是想辦法從20年用地調(diào)到像廊坊的50年產(chǎn)業(yè)用地。

第三，城市更新的各種政策落地。例如，按政府要求變更園區(qū)，如果通不過城市更新條例，得不到價(jià)值的各種環(huán)境。還有一個(gè)資產(chǎn)證券化，政府的決策影響著方方面面。

第二方面就是我們業(yè)主方，業(yè)主方在園區(qū)里面，心態(tài)很重要，可以向租金要高的年化回報(bào)，可以要回來的增值水平。但是這個(gè)業(yè)主如果自己作為資產(chǎn)所有者，你要想快速實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)或者高的回報(bào)，不現(xiàn)實(shí)。你可能對(duì)招商團(tuán)隊(duì)和客戶希望過高，這個(gè)容易把園區(qū)搞崩了。所以很多園區(qū)投資方，不能既按照地產(chǎn)思維，不能搞地產(chǎn)化。

第三，運(yùn)營(yíng)商。在園區(qū)里面絕對(duì)是講投資方和運(yùn)營(yíng)方。因?yàn)樾g(shù)業(yè)有專攻，運(yùn)營(yíng)方的角色是把資產(chǎn)回報(bào)，把政府招商的稅收產(chǎn)值，以及各種入園企業(yè)服務(wù)方要整合起來，它的運(yùn)營(yíng)是大運(yùn)營(yíng)，所以運(yùn)營(yíng)方的角色和專業(yè)度，決定著園區(qū)價(jià)值生態(tài)的未來貢獻(xiàn)大小。

還有一個(gè)技能化。現(xiàn)在一手開發(fā)商要有長(zhǎng)期的準(zhǔn)備，現(xiàn)在誰給你園區(qū)中長(zhǎng)線，低成本的供給建設(shè)。現(xiàn)在最要命的問題就是很多二房東拿著這個(gè)合同和租賃合同做不到經(jīng)營(yíng)性貸款。二房東拿租金換未來的裝修和改造。所以資金建設(shè)或者是二房東經(jīng)營(yíng)期間，資金還是有一點(diǎn)問題。

最后，產(chǎn)業(yè)客戶。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)客戶真的很難找，這是通病，但是產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方和業(yè)主方要求也很多。現(xiàn)在主要是園區(qū)能不能搞資金投入，現(xiàn)在是資金招商和訂單招商大于一切。所以從園區(qū)順境時(shí)代，銷售或者是運(yùn)營(yíng)，到了未來在資本時(shí)代，可能要把這幾個(gè)生態(tài)的關(guān)系搞清楚。讓園區(qū)商業(yè)模型和運(yùn)營(yíng)的過程更加完美，五個(gè)利益相關(guān)方共創(chuàng)，才能把園區(qū)整個(gè)生態(tài)和價(jià)值做好。

北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經(jīng)理葛曉寧

葛曉寧：今天借這個(gè)機(jī)會(huì)，把鼎好大廈前世今生做一個(gè)簡(jiǎn)單拆解。在此之前簡(jiǎn)單介紹一下兆泰集團(tuán)，兆泰集團(tuán)作為鼎好大廈的城市更新主導(dǎo)者之一，從最開始1.0到2.0版本，來參與鼎好的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

兆泰集團(tuán)是深耕北京的本土企業(yè)，1992年成立，這么多年一直沒有太多的推廣，有幾個(gè)區(qū)域是兆泰深耕的區(qū)域。第一個(gè)是金融街，全國(guó)政協(xié)禮堂的東側(cè)，所有豐字頭的樓是兆泰開發(fā)的。

第二部分是在朝外，外交部司法部的南側(cè)，包括司法部和中糧總部，以及悠唐廣場(chǎng)，都是兆泰開發(fā)的。

第三個(gè)就是中關(guān)村西區(qū)核心的區(qū)域。

今年我們又有一個(gè)作品呈現(xiàn)出來，和京東聯(lián)手呈現(xiàn)南三環(huán)的京東貿(mào)，那個(gè)項(xiàng)目獲得了北京市城市更新的優(yōu)秀項(xiàng)目。所以，兆泰從一個(gè)城市的開發(fā)者，運(yùn)營(yíng)者，逐漸轉(zhuǎn)向了在做存量資產(chǎn)盤活運(yùn)營(yíng)和深耕拓展的方向。

鼎好大廈作為本世紀(jì)初中關(guān)村黃金三角之一，鼎好大廈和海龍，和中關(guān)村e(cuò)世界。那個(gè)時(shí)候經(jīng)歷了非常高光的時(shí)刻。鼎好大廈從規(guī)模來講，總營(yíng)收占到另外兩家的總和還高一點(diǎn)。隨著中關(guān)村西區(qū)中心產(chǎn)業(yè)定位和方向調(diào)整，原來電子商貿(mào)的業(yè)態(tài)，隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整，出現(xiàn)相應(yīng)變化。那幾年作為鼎好大廈來講非常困難和焦灼。一方面賣了一些產(chǎn)權(quán)，這也是未來城市更新當(dāng)中面臨一個(gè)非常大的重要的問題。另外，需要不斷進(jìn)行調(diào)整。這個(gè)過程當(dāng)中兆泰從原來的20%增持到了40%，也就是說兆泰對(duì)于這個(gè)區(qū)域以及這個(gè)項(xiàng)目是抱有非常深厚的感情和信心的。

我們比較順利跟國(guó)際資本進(jìn)行合作，從而有了鼎好2.0的呈現(xiàn)。兆泰作為深耕，尤其是商辦寫字樓板塊30年的城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，所以對(duì)寫字樓的理解應(yīng)該說還是比較深刻的。

鼎好怎么定位？首先區(qū)域，中關(guān)村作為全國(guó)產(chǎn)業(yè)高地。我們要做的產(chǎn)品，要進(jìn)行未來的一個(gè)發(fā)展，是基于這個(gè)土壤之下的提升，我們叫順勢(shì)而為。所以這種基礎(chǔ)上我們深刻分析，科技業(yè)態(tài)、科技產(chǎn)業(yè)到底有什么需求？在哪些方面需要我們?nèi)ヌ峁┓?wù)。我們只有找到了產(chǎn)業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的企業(yè)需求，以及企業(yè)當(dāng)中的人的需求，這三個(gè)維度，我們才有可能去把項(xiàng)目從規(guī)劃，從策劃角度，從以終為始的角度打造我們的產(chǎn)品。從寫字樓，從商業(yè)，一直到產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)生態(tài)，我們做了充分研究。從2016年到2019年3年時(shí)間，其實(shí)沒有干別的，主要是研究。因?yàn)椋滋┎凰闶且粋€(gè)在科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中有足夠的積淀的企業(yè)，我們做了大量深刻的研究，最后還是定位做產(chǎn)業(yè)科技生態(tài)的國(guó)際科創(chuàng)平臺(tái)的這么一個(gè)打法，來做鼎好開放運(yùn)營(yíng)。

所以，從這方面來講，媒體上也報(bào)道比較多。從一個(gè)電子賣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，我們做了很大的從物理空間的改造，有一個(gè)50米的，大概總共占了3000平米的中庭，我們只保留了結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)部分做了中庭，通過這個(gè)讓整個(gè)樓宇在寫字樓范式下有一個(gè)更好的開放互動(dòng)，以及良好舒適的辦公空間，交互空間。這是第一部分。

第二部分，固定花園。利用本身鼎好的基底，把能夠利用的平面，屋頂?shù)钠矫妫瑫r(shí)把一些設(shè)備移到了地下，這些平面做什么，屋頂交互花園，做交流空間打造。另外，我們TOD，大家也知道這是中關(guān)村站點(diǎn)所在地，以前聯(lián)通上做得不太舒適，也是引入了比較好的設(shè)計(jì)理念，也是海淀街道做好TOD的一體化模式。方向就是一切服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以及企業(yè)當(dāng)中的人和要素。所以這方面來講，我們這些年一直在做的就是堅(jiān)持自己的初心。我們應(yīng)該說從設(shè)計(jì)上，從運(yùn)營(yíng)體系上，還是堅(jiān)持了我們的出發(fā)點(diǎn)。

一個(gè)感受，我們做城市更新來講還是要以客戶服務(wù)為導(dǎo)向。這些年，我們逐漸構(gòu)建起國(guó)際科創(chuàng)平臺(tái)，主要做三個(gè)體系，人和空間和內(nèi)容。還有我們五個(gè)生態(tài)，以及六種維度。這方面把我們的人和企業(yè)做好深度鏈接。我想這個(gè)結(jié)果目前已經(jīng)滿足了小空間，另外整個(gè)企業(yè)結(jié)構(gòu)是70%產(chǎn)業(yè)生態(tài)領(lǐng)域，還有5%是金融領(lǐng)域，給這些科技提供金融賦能，還有15%服務(wù)生態(tài)。包括怎么樣產(chǎn)業(yè)孵化，或者是做創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，還有律所等等，這些大概做了15%，大體是三七開。

另外，咖啡經(jīng)濟(jì)，鼎好招了9家咖啡館，這個(gè)反映出來科技企業(yè)還有從業(yè)人員的特性。對(duì)于這種交互，我們生態(tài)交互這方面的黏性和需求。同樣我們利用一些空間做了路演廳，以及城市會(huì)客廳，種種舉措其實(shí)豪無指向就是服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，給他們提供良好場(chǎng)所。

兩個(gè)月以前，鼎好商街做了跟地鐵軌道，站點(diǎn)和寫字樓的融合。根本不用出寫字樓，或者是垂直園區(qū)垂直產(chǎn)業(yè)園，有健身、交互、路演、培訓(xùn)，所有的活動(dòng)都可以在整個(gè)生態(tài)價(jià)值里面完成。

天時(shí)地利人和，我覺得天時(shí)和地利占了很大部分，周邊產(chǎn)業(yè)集群，高校科研機(jī)構(gòu)是非常好的自然稟賦。所以在這里想說的就是，我們?cè)谟眯慕?jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也得益于政策引導(dǎo)，以及當(dāng)?shù)卣闹С郑€有就是產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)。這種基礎(chǔ)上形成一個(gè)合力，把鼎好2.0版本作用能夠呈現(xiàn)出來，現(xiàn)在剛剛起步，未來還有很多挑戰(zhàn)會(huì)去面對(duì)，希望抓住每一個(gè)為企業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)，以及我們的生長(zhǎng)成長(zhǎng)空間。

最后，鼎盛DH3，中關(guān)村大街3號(hào)，說的穩(wěn)妥一點(diǎn)，就是一生二，二生三，三生萬物。

中海北京新城公司寫字樓事業(yè)部總監(jiān)段建樂

段建樂：產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市更新或者是城市開發(fā)本身就有很深厚的聯(lián)系，兆泰在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括郭總開發(fā)的中關(guān)村片區(qū)，產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該天然就帶有一個(gè)體量比較大的特性，這種大體量就是城市更新和城市開發(fā)。剛好我們就是專門做這種城市更新項(xiàng)目，安總提到大跡象，我們叫大吉片區(qū)。我們叫中海金融中心，這個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)綜合體。其實(shí)更多大吉片區(qū)，除了商辦，還有住宅，學(xué)校，都是一個(gè)更綜合的業(yè)態(tài)。從寫字樓運(yùn)營(yíng)角度，可能我們偏重于開發(fā)和樓齡客戶的運(yùn)營(yíng)，因?yàn)橹饕獜氖麻_發(fā)業(yè)務(wù)，其實(shí)之前我本人對(duì)這種后期運(yùn)營(yíng)接觸了解并不是特別多，也是通過這個(gè)項(xiàng)目，隨著社會(huì)發(fā)展和商辦市場(chǎng)變化，以及客戶需求變化，其實(shí)是有一個(gè)微妙的變化。從我的感覺，最早的時(shí)候其實(shí)市場(chǎng)比較好，對(duì)于這種商辦資產(chǎn)也好，更多講的是標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是站在甲方視角，站在你的開發(fā)商視角或者是運(yùn)營(yíng)方的視角。

一開始流行各種對(duì)標(biāo)國(guó)外，評(píng)級(jí)是什么樣的，5A或者是甲級(jí)、乙級(jí)，尤其用了更新的技術(shù)，裝修富麗堂皇一些，或者怎么顯得氣派一些，更容易博得客戶好感。下一個(gè)階段就是客戶需求，需求就是真正站在客戶的視角，尤其在市場(chǎng)開始有一些下行階段的時(shí)候，這是自然的。甲方思維切換到了乙方思維，越懂我的客戶，可能我越率先能夠成就，同時(shí)我可能有一個(gè)更好的價(jià)格。

在這個(gè)階段其實(shí)我感覺我們花的精力更多一些，不管當(dāng)年還是現(xiàn)在，我們要契而不舍一直要做好客戶需求的研究，剛才兩位都提到了。需求包括我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不是有一個(gè)自身的業(yè)務(wù)上的需求，還有就是更多我們使用產(chǎn)品，我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)也好，寫字樓也好的需求。從我們?cè)谧鰧懽謽钱a(chǎn)品的時(shí)候，其實(shí)我們有很多也借鑒了住宅的一些思維，我們真正去調(diào)研客戶，看一下客戶使用的真實(shí)感受。從最早指標(biāo)參始化，到后來我們關(guān)注實(shí)際使用感受，包括其實(shí)簡(jiǎn)單一個(gè)例子，就是寫字樓的開創(chuàng)通風(fēng)。從新風(fēng)系統(tǒng)，唯新風(fēng)論，目前我們還是堅(jiān)持一個(gè)寫字樓還是有足夠的窗口，滿足客戶使用的通風(fēng)需求。因?yàn)檫@個(gè)感受還是比較傳統(tǒng)的。

另外就是包括怎么樣結(jié)合，像新風(fēng)系統(tǒng)，從原來空調(diào)，兩管制，四管制，到VEV，VEV也有一些弊端，我們后來包括怎么平衡熱輻射，讓它產(chǎn)生需求。在這方面其實(shí)做了很多工作，也在我們中海金融中心有一些體現(xiàn)。

這些方面其實(shí)我們雖然一直要做下去，近兩年感受最深的還是生態(tài)。產(chǎn)業(yè)園講生態(tài)其實(shí)幾年前就開始講了，但是像我們城市更新的項(xiàng)目，要去講生態(tài)，我現(xiàn)在感覺體會(huì)是非常深。因?yàn)樵瓉砦覀冮_發(fā)商其實(shí)最大的點(diǎn)就是地段，我想我們?cè)谖鞒俏ㄒ豢墒鄣木褪钱a(chǎn)品，我們就靠地段，我們還要講生態(tài)。后來從項(xiàng)目開展，我覺得生態(tài)很重要，我們項(xiàng)目生態(tài)其實(shí)我感覺從兩個(gè)方面，一個(gè)方面就是業(yè)務(wù)方面的生態(tài)。另外一方面就是我們從員工角度，使用方面的生態(tài)，它是具備一個(gè)天然的生態(tài)前置。

剛才講有文保，有商業(yè)，有寫字樓，還有景觀綠地，還有學(xué)校，高端住宅區(qū)，本身就是一個(gè)自身能夠互相促進(jìn)的，住宅和寫字樓促進(jìn)商業(yè)，商業(yè)又促進(jìn)了寫字樓。尤其是之前我沒有想到有這么大的流動(dòng)文保，后來發(fā)現(xiàn)真是很不一樣，一個(gè)商業(yè)的特點(diǎn)，除了四合院，這個(gè)文保給我們巨大的問題。還有每周評(píng)論，李大釗在這兒通過每周評(píng)論傳達(dá)給了陳獨(dú)秀。在每周評(píng)論上去全程報(bào)道，然后誕生了很多著名的辯論，引發(fā)思想的傳播。

了解發(fā)現(xiàn)，我們其實(shí)天生和一類企業(yè)生態(tài)有很密切的關(guān)聯(lián)，就是國(guó)企。現(xiàn)在日常中承接這種調(diào)研交流的活動(dòng)非常多，從文保，后來總結(jié)我們?nèi)嬉娮C了民族崛起，康有為是資產(chǎn)階級(jí)改良。然后發(fā)現(xiàn)這類企業(yè)，不管從日常教育，業(yè)務(wù)拓展，實(shí)際上不像中關(guān)村這么高調(diào)，我們產(chǎn)業(yè)氛圍，周邊大量國(guó)企，而且是壟斷型國(guó)企，不來這個(gè)項(xiàng)目我不知道國(guó)企多有實(shí)力，之前都是想象的，來了就是我的客戶是整棟樓的看，還是很有實(shí)力。

我深刻理解生態(tài)還是很重要的，雖然我們有一些是天生的，甚至說之前沒有想到這么高，但是真正能給項(xiàng)目帶來巨大的價(jià)值提升。簡(jiǎn)單提三點(diǎn)，我的一個(gè)感受，從標(biāo)準(zhǔn)，到需求，到生態(tài)。謝謝。

盈科律師事務(wù)所資本事務(wù)部主任呂馨

呂磬：大家很關(guān)注最新發(fā)布的關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，以及產(chǎn)業(yè)清單升級(jí)，帶來可能對(duì)整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的新的風(fēng)口路徑，一個(gè)退出的安排。對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的影響，我覺得可能要先在三個(gè)維度上理解這件事情，作為一個(gè)背景。

第一，我們可能覺得REITs在中國(guó)等待很久，但是全球化經(jīng)驗(yàn)來講，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是一個(gè)主流的板塊和方式，也是進(jìn)行資產(chǎn)公募安排產(chǎn)生的工具。其實(shí)很多國(guó)際化的經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)際化房地產(chǎn)市場(chǎng)走過的周期，都可以成為我們國(guó)內(nèi)借鑒的一個(gè)樣板，一個(gè)可以參考的背書。

第二，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，我個(gè)人非常同意進(jìn)入了一個(gè)30年超長(zhǎng)紅利期之后的后地產(chǎn)時(shí)代。在后地產(chǎn)時(shí)代背景下，我們用REITs工具在A股落地，怎么為后地產(chǎn)時(shí)代提供良方，這是第二個(gè)背景。

第三，從時(shí)代角度考慮，我們站在一個(gè)AI數(shù)據(jù)化，整個(gè)清潔能源技術(shù)的領(lǐng)先化的時(shí)代轉(zhuǎn)型的路口，其實(shí)這個(gè)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)地產(chǎn)，包括物理存在空間升級(jí)是息息相關(guān)，落地可以用的允許規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，怎么為后地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園賦能，要在這三個(gè)維度上考慮。

如果說到主要影響，我的理解是四個(gè)大方向。首先，關(guān)于存量市場(chǎng)盤活問題，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs出現(xiàn)，大家認(rèn)為未來是一個(gè)加速期。存量市場(chǎng)盤活的時(shí)候，其實(shí)要找到如何進(jìn)行現(xiàn)有存量資產(chǎn)的培育、梳理，應(yīng)該是先梳理，再精選，再培育，中間存量市場(chǎng)中能夠?qū)崿F(xiàn)路徑，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，才可能成為未來能夠使用新型資本工具，能夠共同得到一個(gè)創(chuàng)新以及一個(gè)很好的資本市場(chǎng)金融支持的投入項(xiàng)目。

第二，影響存在于整個(gè)價(jià)值重構(gòu)和分化，現(xiàn)在資產(chǎn)在存量中可能存在大量資產(chǎn)，希望通過資本市場(chǎng)方式，能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)打通資本通道的入口。這個(gè)過程中我們?cè)龠x什么樣的存量，一定會(huì)存在一個(gè)迅速分化的過程。可能成為一個(gè)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰的機(jī)制。而其中什么樣的資產(chǎn)是好的資產(chǎn)？會(huì)為資本市場(chǎng)關(guān)注呢？我們可以總結(jié)為風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性高，以及現(xiàn)金流穩(wěn)定收益，可能成為一個(gè)遴選好的資產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。

在這個(gè)過程中可以是投資人主動(dòng)選擇，市場(chǎng)主動(dòng)選擇，可以是項(xiàng)目方成為資本市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的過程，就是跟產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)相并生的。

第三，同時(shí)影響力也存在資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。REITs是資產(chǎn)證券化方式，從核心邏輯講，無論把股權(quán)作為IPO上市或者把資產(chǎn)直接錨定為資本上市，我們會(huì)把REITs作為資產(chǎn)IPO，都是相應(yīng)形成一個(gè)，從錨定的無論股權(quán)還是資本，資產(chǎn)到資本化的證券化過程。這個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。使產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)空間載體的升級(jí)化得以實(shí)現(xiàn)，不再是僅依賴于現(xiàn)在金融融資，債權(quán)表現(xiàn)，增加負(fù)擔(dān)，以及單純靠市場(chǎng)租金收益回報(bào)。

第四，整合房地產(chǎn)，或者叫后地產(chǎn)時(shí)代整個(gè)發(fā)展新模式的升級(jí)和建立。以空間為主導(dǎo)以人為本，以錨定過去主權(quán)作為錨定方式直接作為融資方式。現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)時(shí)代發(fā)展，也從以過去的建設(shè)、銷售到現(xiàn)在持有運(yùn)營(yíng)階段發(fā)展，現(xiàn)在其實(shí)就是一個(gè)動(dòng)蕩周期。我們用資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)同步，去實(shí)現(xiàn)整個(gè)后地產(chǎn)時(shí)代的動(dòng)蕩周期轉(zhuǎn)型，未來一定是一個(gè)新的大的生態(tài)業(yè)態(tài)。我想在這個(gè)過程中，其實(shí)可能有兩點(diǎn)是未來我預(yù)期比較重大的一個(gè)方向。

一個(gè)方向是會(huì)出現(xiàn)大量的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，而且是垂類的資產(chǎn)類的團(tuán)隊(duì)，一定是資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)分開的，這也符合REITs工具的邏輯。

是資產(chǎn)去資本化，然后退出的方案安排。對(duì)于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在運(yùn)營(yíng)過程中一方面為資產(chǎn)從私募到公募的退出提供了足夠的資本表現(xiàn)，財(cái)務(wù)表現(xiàn)的支持。另一方面，運(yùn)營(yíng)方也會(huì)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)現(xiàn)自身穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，以及運(yùn)營(yíng)方考慮通過股權(quán)IPO實(shí)現(xiàn)退出，實(shí)現(xiàn)不同的投資線，不同的退出方案多元層次的組合。而且這個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)越來越垂類，我們的產(chǎn)業(yè)園，寫字樓，住宅類的，包括文旅類的，可能運(yùn)營(yíng)能力和資源完全不同，可能運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中未來會(huì)成為一個(gè)逐漸升級(jí)的主流傾向，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，資產(chǎn)證券化方式逐漸多元化。我個(gè)人理解中國(guó)資本市場(chǎng)也在經(jīng)歷30年周期的變革，中國(guó)正在建立自主型多層次的資本市場(chǎng)。怎么樣用好不動(dòng)產(chǎn)的REITs呢？我個(gè)人認(rèn)為業(yè)內(nèi)未來會(huì)出現(xiàn)比較重要的，就是打通不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的，也像股權(quán)一樣，從私募到公募的路徑，那就是要出現(xiàn)公募基金。一個(gè)是業(yè)內(nèi)運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是資本運(yùn)營(yíng)，都是同類的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但是可能在不同維度共同打造，來幫助整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和迭代。

同時(shí)，建議在整個(gè)資產(chǎn)證券化多種金融工具使用上，可以再結(jié)合一些新方法。一個(gè)是可以看看數(shù)據(jù)化，我們數(shù)據(jù)化一樣可以錨定資本，隨著技術(shù)迭代，數(shù)據(jù)化和數(shù)據(jù)園區(qū)，智慧園區(qū)，不只是現(xiàn)在資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)分開，可能形成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和數(shù)據(jù)分開，有不同的資本方式退出。另外，不只是A股的機(jī)會(huì)，海外除了傳統(tǒng)港股的REITs有很好的市場(chǎng)，還有新加坡的REITs，我們布局的海外通道，可能出現(xiàn)新機(jī)會(huì)。

中電建產(chǎn)投雄安商管公司副總經(jīng)理周潔

周潔：首先介紹一下雄安新區(qū)，因?yàn)樾郯残聟^(qū)本身是一個(gè)全新的創(chuàng)新發(fā)展之地。舉幾個(gè)例子，雄安新區(qū)整體規(guī)劃面積是1770平方公里，但是雄安新區(qū)的建設(shè)用地面積只有532平方公里，意味著雄安新區(qū)的藍(lán)綠交織面積不少于70%，綠地和水系不少于70%，規(guī)劃理念叫做300米進(jìn)公園，1公里進(jìn)林帶，3公里進(jìn)森林，解決這樣一個(gè)生態(tài)配套和綠色發(fā)展之城。

第二，雄安建設(shè)叫做三座城同步建設(shè)，地上一座城就是我們看到這些樓宇的空間，還有地下一座城，就是雄安新區(qū)地下管廊設(shè)施。新區(qū)做到物流通道，公共交通，地鐵這些規(guī)劃是在地下，還有就是未來商業(yè)，停車部分也是在地下。

另外，還有一座城就是云上一座城，我們看不見的地方做了很多建設(shè)。

電建在雄安新區(qū)做了很多規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)。我們?cè)诙ㄎ坏臅r(shí)候，一方面是叫做空間規(guī)劃定位，采用方法是叫做基礎(chǔ)對(duì)標(biāo)加上賦能對(duì)標(biāo)。我們考察全國(guó)包括上海張江片區(qū)，深圳淺海，杭州未來科學(xué)城，選取相應(yīng)的園區(qū)和片區(qū)作為基礎(chǔ)對(duì)標(biāo)。確保這個(gè)項(xiàng)目在各項(xiàng)品質(zhì)建設(shè)時(shí)候的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，選取一部分園區(qū)的一些亮點(diǎn)，作為賦能對(duì)標(biāo)，提升我們這個(gè)項(xiàng)目，無論從規(guī)劃、設(shè)計(jì)還是一些硬件服務(wù)上的附加值和品質(zhì)。

在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，我們也是去做相應(yīng)的對(duì)標(biāo)。我們整個(gè)項(xiàng)目是166萬方，但是我們?cè)诙ㄎ坏臅r(shí)候，實(shí)際上也是對(duì)于每一棟樓宇都有相應(yīng)的，在新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃下，我們做了每棟樓的一個(gè)產(chǎn)業(yè)定位。

比如，雄安新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是5大產(chǎn)業(yè)方向，包括新一代信息技術(shù)，生物醫(yī)藥和醫(yī)療健康，新材料，現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。我們?cè)谶@個(gè)大的方向下，去落到每一個(gè)樓宇，以主題樓宇形式做產(chǎn)業(yè)聚集。目前，我們主題樓宇包括機(jī)器人大廈，智慧建造大廈，公共服務(wù)創(chuàng)新中心，偏醫(yī)療健康方向，數(shù)商大廈，做數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)方向。基金產(chǎn)業(yè)園，也是圍繞著在新區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向下，我們?cè)偃プ黾?xì)分的賽道，通過主推樓宇，打造產(chǎn)業(yè)為方向的產(chǎn)業(yè)聚集。

在落地到每個(gè)樓宇的時(shí)候，我們也是圍繞著賽、展、會(huì)、館、產(chǎn)，這五個(gè)方面做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。舉一個(gè)例子，我們這兩年都在做雄安未來之城場(chǎng)景會(huì)的創(chuàng)新大賽。這里面分成了好幾個(gè)賽道，我們其中一個(gè)主題樓宇機(jī)器人，場(chǎng)景會(huì)有一個(gè)賽道叫做機(jī)器人的創(chuàng)新大賽。

通過比賽去篩選一部分優(yōu)秀企業(yè)和項(xiàng)目，幫助大家新區(qū)落下來，新區(qū)圍繞場(chǎng)景和機(jī)器人，也出臺(tái)了相應(yīng)專項(xiàng)的扶持政策，幫助這些企業(yè)在新區(qū)落地。

館，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)展館，還有入駐園區(qū)提供產(chǎn)品的交易。

會(huì)，組織各種產(chǎn)業(yè)論壇，還有對(duì)接會(huì)。讓企業(yè)在這個(gè)過程當(dāng)中銜接資源，科研轉(zhuǎn)化資源，還有場(chǎng)景資源。

產(chǎn)，就是產(chǎn)業(yè)要素的聚集和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，也是去圍繞整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，我們?nèi)プ龊孟鄳?yīng)的服務(wù)。

在這個(gè)方向下，我們也沿著這個(gè)產(chǎn)業(yè)方向不斷拓展相應(yīng)的適合新區(qū)發(fā)展階段，不斷完善產(chǎn)業(yè)招引，扶持企業(yè)提升新區(qū)的人氣。

第三，企業(yè)到新區(qū)來分三個(gè)階段，第一個(gè)階段叫做來得了。第二，留得住。第三，發(fā)展好。所以，我們這個(gè)園區(qū)其實(shí)最開始的時(shí)候，投入大量精力去做產(chǎn)業(yè)生態(tài)配套。首先要解決來得了的問題，一方面從硬件服務(wù)上，解決衣食住行各項(xiàng)配套。新區(qū)是全新的城市，大到商業(yè)，我們自營(yíng)了10萬方的空間，五星級(jí)酒店，我們分別各自運(yùn)營(yíng)了。小到園區(qū)，員工的，比如說食堂，健身房，體育健身的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，都是由我們投建的。

另外，產(chǎn)業(yè)服務(wù)。企業(yè)到了新區(qū)之后，對(duì)政策不了解，要解決企業(yè)注冊(cè)問題，政策對(duì)接問題，能夠拿到什么樣的扶持政策，還有疏解，我們通過服務(wù)幫助企業(yè)到新區(qū)來。

留得住，指的是現(xiàn)在目前園區(qū)，我們也提供孵化器，共享辦公，服務(wù)一些小微創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，在園區(qū)能夠落地下來。包括企業(yè)獨(dú)棟，特色辦公，各類的辦公空間，定制化的裝修服務(wù)，來滿足企業(yè)各種需求，能夠讓它留得住。

發(fā)展好，解決企業(yè)在新區(qū)發(fā)展的目的。新區(qū)這個(gè)階段，不像其他城市人口、業(yè)務(wù)規(guī)模特別大，所以資源對(duì)接對(duì)于入駐新區(qū)企業(yè)非常重要。這個(gè)就是發(fā)揮我們?cè)谛聟^(qū)扎根這么多年的優(yōu)勢(shì)，然后來幫助企業(yè)在新區(qū)對(duì)接各項(xiàng)的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，還有一些資源層面的對(duì)接。

當(dāng)然，我們自身也會(huì)拿一些相應(yīng)的示范場(chǎng)景，達(dá)到示范作用。我們園區(qū)在做全球最大的3D打印建筑，目前也是在建工程，就是新材料，新技術(shù)，智慧建造領(lǐng)域非常好的示范場(chǎng)景。

另外，我們也打造了一個(gè)全生命周期的零碳建筑。

綠色方面。還有一些創(chuàng)新型的企業(yè)，科技企業(yè)，科研院所，這部分科研院所有一些是在雄安新區(qū)設(shè)立叫做星級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)創(chuàng)業(yè)單位，也是有一個(gè)單位鼓勵(lì)帶有技術(shù)或者是科技研發(fā)的成果，能夠在新區(qū)進(jìn)行落地，同時(shí)在新區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)化。我們目前園區(qū)是圍繞地空，還有全國(guó)土壤實(shí)驗(yàn)室，還有國(guó)際機(jī)器人的智能裝備，這些方面我們有三家研究院。另外有兩個(gè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室在我們園區(qū)，也是希望能夠整合資源，幫助大家在雄安熱土上發(fā)展好。

最后，對(duì)在座各位發(fā)出邀請(qǐng)，歡迎大家到新區(qū)來。借用雄安新區(qū)一句話，其實(shí)不必去遠(yuǎn)方，雄安就是好地方。歡迎大家到雄安新區(qū)，到電建智慧城去考察。