新經(jīng)濟(jì)動(dòng)能支撐辦公樓市場(chǎng)韌性，華南高標(biāo)倉(cāng)需求全國(guó)領(lǐng)跑

2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)深化結(jié)構(gòu)性調(diào)整。面對(duì)新增供應(yīng)高位釋放與企業(yè)租賃需求結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的雙重影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)分化”的格局。

以消費(fèi)電子、智能制造、品牌出海及相關(guān)專業(yè)服務(wù)為代表的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，成為租賃新需求的重要支撐。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理、華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰表示：“新增需求正向高附加值、高成長(zhǎng)性的新經(jīng)濟(jì)與高端生產(chǎn)性服務(wù)集中，不僅反映本地產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升，也對(duì)辦公樓產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、配套體系與運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力提出更高要求。”

深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：新經(jīng)濟(jì)支撐韌性，高位供應(yīng)加劇分化

市場(chǎng)需求

在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，深圳企業(yè)租戶持續(xù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)策略，通過(guò)更靈活的租賃安排與更嚴(yán)格的成本管控實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。續(xù)租及成本導(dǎo)向型搬遷仍為主導(dǎo)策略，租約重組交易占比進(jìn)一步提升。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，多數(shù)續(xù)租案例伴隨租金水平、租賃規(guī)模等核心條款調(diào)整；在搬遷案例中，租戶通常保持相對(duì)穩(wěn)定的租賃面積，以在控制成本的同時(shí)提升辦公品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率。

外資企業(yè)繼續(xù)保持審慎的成本管控策略，全年租賃成交約占總量的18%。從行業(yè)分布看，科技類企業(yè)仍主導(dǎo)市場(chǎng)需求，成交面積占比近30%，其中智能制造領(lǐng)域表現(xiàn)尤為活躍。消費(fèi)電子、品牌出海及相關(guān)服務(wù)企業(yè)的租賃需求穩(wěn)步釋放，部分企業(yè)把握市場(chǎng)機(jī)遇，升級(jí)至甲級(jí)辦公樓，以優(yōu)化辦公空間并提升企業(yè)形象。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2025年約30%的擴(kuò)租、升級(jí)及新設(shè)立等新增租賃需求面積來(lái)自上述行業(yè)。此外，以大型科技和金融類企業(yè)為代表的總部自用需求對(duì)整體凈吸納量形成有力支撐，全年貢獻(xiàn)超過(guò)一半的凈吸納量。

李文杰指出，依托全過(guò)程創(chuàng)新生態(tài)鏈，深圳已構(gòu)建起以硬科技為底色、外向型經(jīng)濟(jì)為引擎、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群為支撐的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)格局。深圳辦公樓租賃需求的主要增量動(dòng)力來(lái)自三方面：其一，消費(fèi)電子行業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶動(dòng)新增與擴(kuò)租需求；其二，品牌加速出海推到跨境支付、國(guó)際物流、海外營(yíng)銷投放及跨境法律咨詢等配套專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求顯著提升；其三，以人工智能、芯片半導(dǎo)體為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，帶動(dòng)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)辦公空間需求上行。

市場(chǎng)供應(yīng)

2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)階段性供應(yīng)高峰，全年共15個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積近116萬(wàn)平方米，為近三年來(lái)最高水平。新增供應(yīng)項(xiàng)目高度集中于前海（約占35%）、寶安中心（約占21%）和后海（約占21%）三大子市場(chǎng)，且半數(shù)以上為企業(yè)自建總部大樓。

在新增供應(yīng)集中釋放與部分存量項(xiàng)目主力租戶調(diào)整的共同影響下，深圳甲級(jí)辦公樓整體空置率同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至26.2%，結(jié)構(gòu)性壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。從子市場(chǎng)表現(xiàn)看，前海片區(qū)新竣工項(xiàng)目憑借更具競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平與商業(yè)配套的持續(xù)完善，更有效承接企業(yè)辦公升級(jí)與周邊外溢需求，在供應(yīng)高位下空置表現(xiàn)同比相對(duì)穩(wěn)定。尤其在四季度，隨著租金調(diào)整帶動(dòng)的搬遷與升級(jí)交易增多，前海錄得多筆整層及以上成交，片區(qū)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，并推動(dòng)全市凈吸納量在四季度環(huán)比顯著回升，成為全年表現(xiàn)最強(qiáng)的季度。

在供應(yīng)高位常態(tài)化、去化壓力上升與租戶議價(jià)能力增強(qiáng)并存的環(huán)境下，市場(chǎng)各方通過(guò)多元策略組合重塑供需平衡與成交邏輯。除新租租金持續(xù)下調(diào)外，續(xù)租談判進(jìn)一步向租戶傾斜，業(yè)主更頻繁與現(xiàn)有租戶推進(jìn)租約重組，以穩(wěn)定出租率并降低租戶流失風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平全年持續(xù)回落，同比下跌11.1%。同時(shí)，供給端加快結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，部分在建及存量項(xiàng)目通過(guò)引入酒店等業(yè)態(tài)緩解空置壓力，另一些項(xiàng)目則著力提升裝修交付服務(wù)能力、物業(yè)管理與配套設(shè)施水平，以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與用戶粘性。

市場(chǎng)展望

2026年是“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)計(jì)溫和復(fù)蘇，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策有望提振內(nèi)需，為辦公樓市場(chǎng)修復(fù)提供外部基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)一步優(yōu)化，公募REITs向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)容，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)并拓寬權(quán)益融資渠道，提升市場(chǎng)流動(dòng)性與資產(chǎn)配置空間。

展望2026年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將有超150萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。供需結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以明顯緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)維持高強(qiáng)度，租金仍將承壓、空置率延續(xù)高位運(yùn)行。租戶在嚴(yán)控成本的同時(shí)，將更重視辦公空間對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際支撐效能；業(yè)主則需通過(guò)更靈活的租賃條款與服務(wù)能力提升，換取穩(wěn)定現(xiàn)金流與更可持續(xù)的出租率。

仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗指出，在前沿技術(shù)迭代與產(chǎn)業(yè)升級(jí)共振的推動(dòng)下，資本持續(xù)向硬科技領(lǐng)域傾斜，不斷培育壯大新質(zhì)生產(chǎn)力。隨著消費(fèi)電子產(chǎn)品需求復(fù)蘇及人工智能大模型應(yīng)用加速，相關(guān)產(chǎn)業(yè)在深圳的集群化發(fā)展趨勢(shì)增強(qiáng)，企業(yè)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)空間需求有望持續(xù)攀升，進(jìn)而推動(dòng)智能制造及消費(fèi)電子企業(yè)擴(kuò)大辦公空間并進(jìn)行設(shè)施升級(jí)。同時(shí)，伴隨企業(yè)更嚴(yán)格的成本管控，辦公選址正由單一價(jià)格導(dǎo)向轉(zhuǎn)向?qū)O致性價(jià)比以及物業(yè)管理、配套設(shè)施等多維度的綜合評(píng)估，這將利好核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公空間，以及新興商務(wù)區(qū)內(nèi)配套日趨成熟、具備更高性價(jià)比的辦公樓項(xiàng)目。

注：深圳辦公樓市場(chǎng)指深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。

華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)：需求領(lǐng)跑全國(guó)，供需調(diào)整進(jìn)行時(shí)

在宏觀經(jīng)濟(jì)邊際改善、消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期增強(qiáng)的背景下，電商網(wǎng)購(gòu)與即時(shí)零售需求保持活躍，持續(xù)帶動(dòng)華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求釋放。2025年1-11月，廣州、深圳實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增速均超過(guò)10%，為區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

需求結(jié)構(gòu)方面，國(guó)內(nèi)電商、即時(shí)零售企業(yè)及第三方物流企業(yè)已成為市場(chǎng)的主要租賃來(lái)源。同時(shí)，受全球戰(zhàn)略布局調(diào)整影響，部分跨境電商平臺(tái)在華南地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張節(jié)奏趨于審慎，增量需求相對(duì)放緩。在企業(yè)普遍強(qiáng)化成本管控、租賃市場(chǎng)整體承壓的環(huán)境下，大型租戶持續(xù)優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)整合多城市倉(cāng)配資源、集中布局等方式降低綜合履約成本、提升運(yùn)營(yíng)效率。2025年，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)凈吸納量累計(jì)約260萬(wàn)平方米，較2024年同比增長(zhǎng)，繼續(xù)處于全國(guó)領(lǐng)先水平。

供應(yīng)端方面，華南五市全年非保稅高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)約487萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，下半年竣工項(xiàng)目占比超過(guò)65%，新增供應(yīng)主要集中于佛山與東莞。短期內(nèi)大量新增項(xiàng)目集中入市，推動(dòng)整體空置率上行；部分子市場(chǎng)因供給釋放偏快、去化節(jié)奏滯后，空置壓力更為突出。

在租賃決策上，租戶整體保持理性與審慎。為加速新增空置面積去化，業(yè)主普遍下調(diào)租金報(bào)價(jià)并延長(zhǎng)免租期；部分優(yōu)質(zhì)租戶亦則利用市場(chǎng)窗口期優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，通過(guò)由短租轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租、重新議定租約條件等方式鎖定更優(yōu)成本。受供需關(guān)系變化及租戶議價(jià)能力增強(qiáng)影響，2025年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)平均租金持續(xù)下行，且下半年跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大；全年維度看，多數(shù)城市平均租金同比降幅超過(guò)10%。

市場(chǎng)展望

展望2026年，中央政府預(yù)計(jì)將延續(xù)更加積極的財(cái)政政策與適度寬松的貨幣政策，加大逆周期與跨周期調(diào)節(jié)力度；“十五五”期間也將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)、擴(kuò)大內(nèi)需。隨著宏觀預(yù)期修復(fù)、消費(fèi)韌性延續(xù)以及網(wǎng)購(gòu)與即時(shí)零售持續(xù)增長(zhǎng)，疊加國(guó)補(bǔ)政策延續(xù)并優(yōu)化，第三方物流與國(guó)內(nèi)電商企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求有望保持穩(wěn)健。

從基本面看，華南地區(qū)消費(fèi)動(dòng)能強(qiáng)、電商生態(tài)活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東快遞業(yè)務(wù)量多年位居全國(guó)首位，占全國(guó)總量近四分之一；在2025年“雙十一”大促期間，某頭部電商平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示廣東購(gòu)買力排名第一，其中深圳購(gòu)買力最強(qiáng)。仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗指出：“華南非保稅物流市場(chǎng)需求基礎(chǔ)扎實(shí)，依托領(lǐng)先的消費(fèi)活力、成熟的電商生態(tài)與高效協(xié)同的供應(yīng)鏈體系，以電商和即時(shí)零售為代表的新興消費(fèi)業(yè)態(tài)正持續(xù)釋放結(jié)構(gòu)性倉(cāng)儲(chǔ)需求，為市場(chǎng)提供長(zhǎng)期韌性支撐。”

供應(yīng)端預(yù)計(jì)仍將維持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均將超過(guò)100萬(wàn)平方米。部分短期新增供給偏大的子市場(chǎng)空置率仍可能繼續(xù)上行。伴隨新項(xiàng)目持續(xù)入市，新舊項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，租金仍面臨下調(diào)壓力，續(xù)租議價(jià)空間或?qū)U(kuò)大。同時(shí)，不同城市及子市場(chǎng)間的租金調(diào)整幅度或?qū)⒊霈F(xiàn)分化，受區(qū)位、交通可達(dá)性、配送運(yùn)輸成本與租金結(jié)構(gòu)差別影響，潛在需求或?qū)@“性價(jià)比”在周邊城市與子市場(chǎng)間更靈活地配置與遷移。

仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人古振鵬指出：“2026年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的主線仍將是‘供給高位與需求結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)并存’。短期內(nèi)，集中交付將持續(xù)對(duì)空置率與租金形成壓力，但這也為租戶提供了優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)布局的戰(zhàn)略窗口。長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)出清進(jìn)程有望加快，推動(dòng)租戶以更低的綜合成本完成倉(cāng)儲(chǔ)體系的提質(zhì)增效。”

深圳酒店市場(chǎng)：高端引領(lǐng)復(fù)蘇，資本化路徑拓寬

回顧2025年，深圳入境旅游與大交通樞紐流量為酒店市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳口岸出入境人員數(shù)量同比增長(zhǎng)14%至2.73億人次，深圳寶安機(jī)場(chǎng)總客流量同比增長(zhǎng)8%至6600萬(wàn)人次，城市整體客流量規(guī)模與活躍度位居全國(guó)前列。

在此背景下，深圳高端酒店市場(chǎng)表現(xiàn)尤為亮眼，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳高端酒店平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)5.3%至1,078元，同時(shí)出租率大幅提升5.9個(gè)百分點(diǎn)至82.0%。在房?jī)r(jià)與入住率雙引擎驅(qū)動(dòng)下，每間可售房收入（RevPAR）同比大幅增長(zhǎng)11.4%至878元，增長(zhǎng)動(dòng)能充沛。與全國(guó)主要城市相比，深圳高端酒店市場(chǎng)表現(xiàn)處于領(lǐng)先地位，展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)韌性與增長(zhǎng)潛力。

展望2026年，深圳酒店市場(chǎng)在持續(xù)向好的入境游及大交通客流支撐下，再加上APEC帶來(lái)的相關(guān)利好因素，市場(chǎng)基本面持續(xù)向好。供應(yīng)端方面，預(yù)計(jì)2026年深圳將迎來(lái)超高端與奢華酒店的開(kāi)業(yè)小高峰，兩檔酒店的總新增客房約1943間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)趨于激烈，尤其在新增項(xiàng)目集中的南山和寶安區(qū)。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將更依賴于對(duì)細(xì)分客群的精準(zhǔn)把握與運(yùn)營(yíng)效率的提升。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)副總裁杜依認(rèn)為，全國(guó)酒店市場(chǎng)將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)。隨著2026年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這為深圳運(yùn)營(yíng)成熟的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)提供了新的資本運(yùn)作與退出渠道，有望進(jìn)一步增強(qiáng)其長(zhǎng)期投資吸引力。

企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理邁入以“價(jià)值創(chuàng)造”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新紀(jì)元

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理、華南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人夏春毅表示，在“十五五”開(kāi)局與存量時(shí)代深化交匯的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，深圳企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正以新質(zhì)生產(chǎn)力為引擎，邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。依托硬科技、品牌出海及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)，本地資產(chǎn)價(jià)值邏輯已從空間供給轉(zhuǎn)向全周期價(jià)值運(yùn)營(yíng)。我們看到，策略差異化驅(qū)動(dòng)企業(yè)按需定制不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)；價(jià)值證券化借力REITs擴(kuò)容打通資本退出通道；設(shè)計(jì)定制化與運(yùn)營(yíng)專業(yè)化精準(zhǔn)回應(yīng)智能制造、跨境電商等新經(jīng)濟(jì)對(duì)空間效能的高要求；管理智慧化則通過(guò)AI與數(shù)字孿生提升決策前瞻性。未來(lái)，唯有系統(tǒng)整合金融工具、綠色設(shè)計(jì)、專業(yè)運(yùn)營(yíng)與智能技術(shù)，方能在辦公樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)與酒店等多元業(yè)態(tài)中實(shí)現(xiàn)從精細(xì)規(guī)劃、空間運(yùn)營(yíng)到資本退出的價(jià)值閉環(huán)躍升。