2025年房地產市場展望：供需調整與政策支持下的新變化

作者 秦晉

經濟觀察網報道，2025年房地產行業整體仍處于供需深度調整階段，盡管市場下行趨勢尚未完全扭轉，但下滑速度已明顯減緩。近期，《求是》雜志連續發布“著力穩定房地產市場”專題文章，明確提出了“因城施策”和“優化土地供應”等系統性解決方案，為市場注入了政策信心，推動行業逐步回歸穩定。

華泰證券的研究顯示，具備“好信用、好城市、好產品”特征的房企展現出較強的抗風險能力。中國金茂、中建東孚等高成長型房企通過提升產品力和精準布局，實現了銷售額逆勢增長；龍湖集團、華潤置地等行業龍頭則憑借高效的現金流管理，持續加快核心城市的庫存去化。與此同時，物業管理企業由于穩定的現金流和分紅記錄，成為抗風險能力突出的細分領域。

新房市場呈現出“降幅收窄、城市分化”的特點。全國商品房銷售面積達到8.8億平方米，同比下降9%，降幅較上一年度收窄4個百分點；銷售額為8.4萬億元，同比下滑13%，跌幅收窄5個百分點。值得注意的是，三線城市以10%的同比降幅和18.3個百分點的收窄幅度成為亮點，而改善型需求持續主導市場——120–144平方米戶型成交占比突破30%，較2016年累計提升11個百分點，大戶型住宅受歡迎程度顯著上升。

二手房市場區域差異明顯。在38個樣本城市中，成交239萬套，同比微降0.8%，其中一線城市增長2.7%、三線城市增長9.0%，二線城市則出現2.7%的下滑。價格方面，70個重點城市二手房價同比下降6.1%，環比下跌0.7%，但跌幅較前期收窄2個百分點。截至年末，20個主要城市及一線四城掛牌量同比分別增長7%和5%，但較10月底已回落2%和4%，預計未來掛牌量增速放緩將階段性抑制需求釋放。

結構性機會聚焦于核心城市與企業戰略轉型。北京、上海、杭州等地延續“量價齊升”的態勢，哈爾濱、沈陽等資源型二線城市亦實現銷量與價格雙增長。越秀地產通過城市更新優化土儲結構，保利置業借力資源整合提升市占率，展現出強抗周期能力。此外，北京、成都等城市的高端改善盤熱銷，進一步推高大戶型房源成交比例。

供給端收縮與庫存優化為長期健康奠定基礎。全國土地成交總額同比下降10%，40個重點城市新開盤項目減少9%，開發商主動控制開發節奏的趨勢明確。80城新房庫存總量同比下降5%，核心城市庫存壓力顯著緩解。盡管全國平均去化周期延長至32個月，但核心城市在供給收緊與需求回升雙重作用下，正逐步形成動態平衡。隨著保障性住房建設加速，剛需與改善型需求有望形成雙輪驅動，推動行業實質性復蘇。

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構成任何建議。