論證，又是論證！青島樓市，一個經(jīng)典的反噬樣本！

用未來規(guī)劃，掩飾當(dāng)下缺陷的做法，最終都會遭到市場的無情反噬。

▲云上觀瀾，緊鄰垃圾處理廠

1、

論證，又是研究論證！

團(tuán)島污水處理廠的異味，早已是周邊居民的“心腹之患”。近日，有市民通過民生在線欄目提問：

青島市水務(wù)管理局副局長鄭毅，給出的答復(fù)，總結(jié)起來其實就四個字：研究論證。

▲團(tuán)島污水處理廠

說實話，看到“研究論證”這幾個字，不少住戶估計都要苦笑了。這個詞自2023年起，就像復(fù)讀機(jī)一樣，出現(xiàn)在各種版本的官方回復(fù)里。此前地鐵集團(tuán)還曾畫過一個超級大餅：這一片區(qū)要投資100億，騰出百畝土地，搞城市更新。

2、

云上觀瀾的“豪宅迷失”

說起污水廠，最尷尬的莫過于它的近鄰——青鐵鼎峰云上觀瀾。這個項目當(dāng)年的出場方式可謂是“高貴冷艷”，拿地成本高，定位高端改善，2022年底首開均價直接沖到了3.8萬/㎡。

▲云上觀瀾實景

可惜，市場并沒打算給這份“豪宅夢”買單。項目最大的槽點就在于，它太靠近團(tuán)島污水處理廠了，這讓所謂的“一線海景”品質(zhì)，瞬間打了折扣。

開盤初期，開發(fā)商那邊的口風(fēng)一直傳著“污水廠要下地”的消息，說得有鼻子有眼，很多購房者當(dāng)初，就是沖著這個“未來利好”才上了車。可現(xiàn)在呢？4年過去了，交房都半年多了，那幾個大罐子依然穩(wěn)如泰山，毫無動靜。

▲云上觀瀾西向視角

在如此的硬傷之下，云上觀瀾的銷售壓力山大，無奈只能拼價格，揮淚“割肉”。這兩年，從“不到3萬買市南”、“單價2字頭搶市南海景房”，再到“驚喜團(tuán)購均價2.65萬/㎡”、“清棟、清盤價2.5萬/㎡”……云上觀瀾這個青島前海大宅，價格一路下滑，一步步跌落神壇！購房者當(dāng)初為“未來規(guī)劃”付出的溢價，如今變成了實實在在的損失。

▲云上觀瀾，仍有114套房源待售

3、

值得深思的“反噬”樣本

云上觀瀾的故事，為青島樓市提供了一個值得深思的樣本。云上觀瀾的困境，給所有青島購房者和開發(fā)商上了生動一課：過去那種靠一張規(guī)劃圖、幾個空頭承諾，就能讓購房者買單的時代，徹底翻篇了。

別給未來規(guī)劃“交稅”

購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待開發(fā)商的口頭承諾，尤其是關(guān)于周邊配套和未來規(guī)劃的利好，如果沒寫進(jìn)購房合同，那就當(dāng)它不存在。團(tuán)島污水廠下地，論證了三年還沒影兒，就是最好的例子。

▲云上觀瀾實景

“現(xiàn)房”也不是萬能靈藥

以前大家覺得現(xiàn)房靠譜，但云上觀瀾證明了，如果產(chǎn)品力不行，即便是現(xiàn)房，一旦跌價也會讓人望而卻步。購房者現(xiàn)在普遍心態(tài)是“越跌越不買”，生怕自己成了接盤俠。這種心態(tài)變化，迫使開發(fā)商必須在一開始，就拿出真正有競爭力的產(chǎn)品和合理的定價。

產(chǎn)品力價值對等原則

對開發(fā)商而言，云上觀瀾的警示是，高定價需要真正的產(chǎn)品力支撐，任何試圖用“未來規(guī)劃”，掩飾當(dāng)下缺陷的做法，最終都會遭到市場的無情反噬。

▲云上觀瀾實景

云上觀瀾的故事還在繼續(xù)。其實，團(tuán)島污水廠下地這件事，是城市更新的大動作，官方肯定在努力，只是涉及資金巨大、技術(shù)復(fù)雜，需要時間。期待著污水廠終有入地的那一天，讓團(tuán)島山片區(qū)真正迎來蝶變。