江蘇
2026開年，房地產行業的轉型脈絡愈發清晰。
中央經濟工作會議明確提出，要加快構建房地產發展新模式，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給。這一部署徹底宣告，過去高杠桿、高周轉的開發時代已成歷史，行業正式邁入以“存量運營、品質服務”為核心的新周期。
市場已經給出明確反饋。
近期傳統房企板塊持續低迷，而物業管理、商業運營、資產服務等地產服務類標的逆勢走強，北上資金持續加倉。多數人還在糾結房企的債務問題和房價漲跌，卻忽略了核心機會：房地產發展新模式的核心，是從“造房子”到“管房子、運營房子”的轉變，而地產服務公司正是這場轉型的核心受益者，其價值正迎來重估。
要知道，當前房地產市場已從“住房短缺”邁入“存量優化”階段，全國人均住房面積已突破40平方米。未來行業的核心增量，不再是新增樓盤的開發，而是存量資產的盤活、社區服務的升級和商業地產的精細化運營。
更關鍵的是，政策層面持續引導行業向運營轉型。收購存量商品房用于保障性住房、深化住房公積金制度改革、推動“好房子”建設等政策，都為地產服務公司打開了廣闊市場空間。業內預測，未來3-5年，地產服務市場規模將突破萬億，年復合增長率保持在15%以上。
經過梳理，有4家地產服務公司已提前卡位轉型賽道，分別覆蓋物業管理、商業運營、資產托管、城市更新服務四大核心領域，具備穩定的現金流和明確的增長邏輯，是布局房地產新模式的核心標的。
今天這篇文章，就把邏輯講透：房地產發展新模式到底新在哪？為什么地產服務公司會成為核心贏家？4家核心標的的競爭優勢是什么？普通人該怎么布局？
房地產新模式，核心是“從開發到運營”的質變
很多人把房地產新模式當成簡單的“去庫存”，其實不然。它是行業全鏈條的重構，核心是盈利邏輯從“一次性開發銷售”轉向“持續性運營服務”，這也是地產服務公司崛起的根本背景。
1. 市場邏輯變了：從“增量擴張”到“存量優化”
過去二十年，房地產行業的核心邏輯是“拿地-建房-銷售”，靠土地增值和規模擴張賺錢。但現在，全國商品房銷售面積和金額已進入低位企穩階段，行業重心必然轉向存量市場。
當前全國存量住房規模超500億平方米，商業地產、產業園區等存量資產規模也在持續擴大。這些存量資產的維護、升級、運營，需要專業的地產服務支持，這就為地產服務公司提供了源源不斷的需求。
2. 盈利邏輯變了：從“一次性回款”到“持續性現金流”
傳統房企的盈利依賴樓盤銷售的一次性回款，受市場周期波動影響極大，一旦銷售不暢就會面臨資金鏈壓力。而地產服務公司的盈利來自持續的服務收費，比如物業費、運營管理費、資產服務費等，現金流穩定，抗周期能力極強。
這種盈利模式的差異，在行業調整期尤為明顯。即使房地產銷售市場低迷，社區需要物業服務、商業體需要運營管理、存量資產需要托管盤活，地產服務公司的業務依然能穩定推進。
3. 政策邏輯變了：從“穩增長”到“優供給、保民生”
過去房地產政策的核心是拉動經濟增長，而現在更側重保障民生、防范風險。中央經濟工作會議提出的“控增量、去庫存、優供給”，以及“好房子”建設要求，都指向了服務品質的提升。
無論是保障性住房的運營管理，還是商品房社區的服務升級，抑或是老舊小區的改造更新，都需要專業的地產服務參與。政策的引導和支持，為地產服務公司的發展提供了堅實保障。
4. 需求邏輯變了：從“住有所居”到“住有優居”
隨著居民消費觀念的理性回歸，房地產的“金融資產”屬性弱化，“居住消費品”屬性凸顯。用戶不再只關注房子的面積和位置，更關注社區的物業服務、配套設施、居住體驗。
從基礎的安保、保潔，到增值的家政服務、養老照料、社區電商，再到商業體的主題運營、親子互動、休閑娛樂，用戶對地產服務的需求正在全方位升級，這也推動地產服務公司向多元化、精細化方向發展。
為什么地產服務公司是新模式的最大贏家？
房地產從開發到運營的轉型，本質上是把行業的核心價值從“資產建造”轉移到“資產運營”。而地產服務公司，正是這一核心價值的承載者，其優勢體現在三個核心層面：
1. 需求剛性：運營離不開服務，市場空間持續擴容
無論行業如何轉型，“房子建好后需要運營服務”是剛性需求。傳統開發業務會隨著增量減少而萎縮，但運營服務需求會隨著存量增加而持續擴大。
