上海靜安區征收老舊小區，區級補償方案如何評估核心區房產價值？

導讀：在上海靜安區天目西路街道，“鐵路新村”的門牌在梧桐樹影間若隱若現。這里的房子大多建于上世紀，設施陳舊，但推開窗戶，金融街的現代天際線幾乎觸手可及。對于住了幾十年的老居民而言，這里不僅是一個住址，更是嵌入城市核心的坐標——步行可達頂級醫院、百年名校、四通八達的地鐵，以及那份“家在靜安”的深厚歸屬感。如今，為打造金融科技新高地，這片老舊小區被納入征收范圍。

當評估員的目光掃過斑駁的墻面和狹窄的樓道時，一個尖銳的問題浮現：評估報告上那個基于“老舊公房”物理狀況得出的數字，能否真正衡量出“家在靜安核心”所蘊含的全部價值？

對于靜安區政府而言，設計補償方案的核心挑戰，正在于如何穿透房屋本身的“老舊”表象，公正地評估并補償其附著的、無可替代的“核心區位價值”與“居住保障溢價”。這不僅是算術題，更是一道關乎城市更新倫理與法律公平的治理考題。

1、核心困境：“物理折舊”與“區位升值”的背離

在房地產評估中，房屋價值通常由土地價值和建筑物價值構成。對于“鐵路新村”這類老舊公房，建筑物本身因年久失修、戶型過時，評估價值（重置成新價）往往不高。然而，其腳下的土地，歷經數十年的城市發展，已從城市邊緣演變為絕對的黃金地段。這種“房屋破舊”與“地段昂貴”之間的巨大反差，構成了補償評估的天然張力。

傳統的評估方法若僅機械套用成本法，過分聚焦于建筑的物理折舊，則極易嚴重低估房產的真實市場價值，導致兩個不公：

對“居住便利性”的無償剝奪：居民享有的頂級教育、醫療、文化、交通資源，是其長期居住于此形成的“事實性福利”。征收迫使居民離開，這些便利性權益隨之喪失，其價值應在補償中得到體現。

對“土地級差收益”的忽視：城市發展的紅利，尤其是靜安區作為上海核心區所積累的土地巨大增值，本質上是全社會共同創造的。原住民作為這片土地的長期守望者與社區網絡維護者，理應通過公平補償分享這部分增值收益，而非僅獲得“磚瓦錢”。

2、法律與評估框架下的破解之道

要公正評估核心區位房產價值，必須在現行法律框架下，創新評估思路與方法。靜安區的補償方案，可以在以下幾個方面尋求突破：

路徑一：堅持以“市場比較法”為主導，科學選取“可比實例”。

這是體現區位價值最直接的方式。評估機構在選取“類似房地產”進行比較時，不能僅以“老舊公房”為標簽，而應緊緊圍繞“核心區位”這一根本特征。

可比實例的選取范圍：應主要參照靜安區同地段或相鄰地段、具有相似便利度的住宅市場價格。即使那些參照物是房齡較新的商品房或經過改造的舊住房，只要它們共享相同的區位核心價值，就具備可比性。其較高的單價恰恰印證了該區位的市場溢價。

修正系數的合理運用：對于房齡、戶型、小區環境等確有的差異，可以通過科學的修正系數進行調整。但必須確保，修正后的結果，能夠真實反映“核心區位”這一最大價值驅動因素，而不能讓修正過程吞噬掉全部的區位溢價。

路徑二：引入“假設開發法”思維，正視土地的“潛在價值”。

雖然征收補償不直接等同于土地使用權出讓，但參考“假設開發法”的原理，有助于理解該地塊在規劃調整（變為金融科技集聚區）后的巨大潛在價值。這并非要求將未來商業開發價值全部補償給居民，而是為評估當前的住宅用地價值提供一個重要的價值參照背景。它能夠有力地說明，為何該區位的居住用地本身就具有極高的市場價值。

路徑三：將“居住保障功能”和“生活重置成本”納入綜合考量。

對于許多老年或低收入居民而言，房屋的“居住保障”屬性遠勝于其投資屬性。補償應確保其“居住條件不降低”。

“就近或同區域安置”優先：補償方案應大力提供位于靜安區或相鄰中心城區、配套設施完善的安置房源（包括產權調換房屋或保障性住房），并給予價格優惠或面積補償。這是對“核心區位居住權”最實質的保障。

設立“居住困難補助”：對于選擇貨幣補償，但補償款確難以在同等區位購買合適住房的家庭，經嚴格審核后，可由區財政提供額外的補助，以彌合市場房價與補償款之間的“區位缺口”，履行政府的居住保障責任。

路徑四：通過“獎勵機制”實現部分增值利益分享。

在法律框架內，可以設計簽約搬遷獎勵等柔性機制。這部分獎勵，形式上是對居民配合城市更新行為的鼓勵，實質上可以視為對居民長期貢獻和區位權益的一種變相回饋與共享發展成果的體現。

3、操作層面的建議與風險防范

評估過程的公開與參與：評估機構的選定應公開透明，允許居民代表參與監督。分戶初步評估結果必須依法公示，并詳細說明可比實例、修正系數等關鍵參數，接受居民質詢。

專業力量的支持：鼓勵和支持居民在必要時，共同委托或自行委托有聲譽的第三方評估機構進行復評，為協商提供專業參考。

暢通異議與救濟渠道：確保居民對評估結果申請復核、專家鑒定的法定權利暢通無阻。對于群體性的共性問題，政府應主動搭建溝通平臺，進行政策解讀和集中答疑。

防范“后安置”社會風險：集中搬遷可能打破原有緊密的社區網絡。在安置過程中，應盡量考慮將老鄰居、老熟人相對集中安置，并在新社區組織文化活動，促進社會資本的重建。

結語：公平的尺度，應丈量城市的完整記憶與未來

鐵路新村的征收，是靜安區面向未來的一次關鍵騰躍。但這次騰躍的起跳板，不應是原住民被低估的權益。一份公正的區級補償方案，其智慧在于能夠清晰分辨：什么是隨時間折舊的磚瓦，什么是歷久彌珍的區位、是融入血脈的生活網絡、是一座城市對長居其間的市民應有的信用。