人口對(duì)樓市很重要

前幾天發(fā)布了很多數(shù)據(jù)，其中有房地產(chǎn)及相關(guān)的數(shù)據(jù)。

2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降17.2%。全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米，下降8.7%；新建商品房銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，下降12.6%。

從這一行簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)可以看出不少信息：
一是房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑；
二是新建商品房銷(xiāo)售面積跌破10億平方米，商品住宅銷(xiāo)售面積就更少了；
三是商品房銷(xiāo)售額下降速度大于銷(xiāo)售面積的下降速度，說(shuō)明房?jī)r(jià)依然在下跌。

但另一項(xiàng)數(shù)據(jù)更引起我的關(guān)注，這項(xiàng)數(shù)據(jù)或許對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)的諸多方面都會(huì)產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響，這個(gè)數(shù)據(jù)就是人口數(shù)據(jù)。

2025年末全國(guó)人口14.05億人，比上年末減少339萬(wàn)人。而這已經(jīng)是連續(xù)第4年的人口負(fù)增長(zhǎng)了。2022年國(guó)內(nèi)人口出現(xiàn)了首次負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人。緊接著的2023年及2024年國(guó)內(nèi)總?cè)丝诜謩e減少了208萬(wàn)人和139萬(wàn)人，而2025年總?cè)丝跍p少達(dá)到339萬(wàn)人，減少幅度在擴(kuò)大。

根據(jù)國(guó)際上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總?cè)丝谝坏┻M(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，在短時(shí)間是很難逆轉(zhuǎn)的。這一規(guī)律似乎在我們這里也是難以避免的。

與此同時(shí)，人口老齡化的情況進(jìn)一步加劇。2025年末，60歲及以上人口占比23.0%，其中65歲及以上人口占比15.9%。60歲及以上的人口占比已經(jīng)到了23%。
而當(dāng)60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒戎爻^(guò)30%的話(huà)，人口老齡化就重度老齡化。我們似乎離這個(gè)也不是太遠(yuǎn)了。

毫無(wú)疑問(wèn)，總?cè)丝跍p少及人口老齡化加劇對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響是不利的。人口是住房需求的基石，人口負(fù)增長(zhǎng)必然會(huì)導(dǎo)致住房總體需求的減少。而在目前住房供應(yīng)不成問(wèn)題的情況下，住房需求減少對(duì)房?jī)r(jià)肯定是造成較大的壓力。這其實(shí)也是近幾年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走低的核心原因之一吧。而且這個(gè)影響會(huì)是非常長(zhǎng)期的，要做好長(zhǎng)期的心理準(zhǔn)備。

當(dāng)然，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)很大，城市發(fā)展差異性也比較大。未來(lái)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)有所差異，房?jī)r(jià)走勢(shì)分化也基本上是必然的。超級(jí)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)或許仍有發(fā)展空間，但大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)恐難再有普漲行情了。