向善而行 與城共生：公寓企業十年“更新”志

當一家公寓企業頻頻出現在城市更新的政策文件和行業活動中，人們或許會不禁發問：這究竟是行業的跨界，還是時代賦予的必然角色？

在“房住不炒”與“城市更新”雙軌并行的今天，傳統租賃行業早已超越單純的“房東”身份，成為城市存量煥新、社區激活與人才安居的關鍵參與者。而無錫，正以一場系統性的城市煥新實踐，為這一轉型寫下清晰注腳——從“1+7+N”機制創新，到三年行動綱領的落地，城市更新的敘事里，“住”不僅是空間的更新，更是治理模式、服務生態與社群溫度的共生重構。

在這樣的背景下，2026年1月15日，爾家集團董事長張二干受聘為無錫市城市更新促進會副會長，更像是一個標志性信號：專業租賃運營者正在從幕后走向臺前，成為城市可持續更新的重要伙伴。十年間，從居住服務的深耕、社區關系的營造，到屢獲行業權威獎項，爾家逐步構筑起“政企共生”的實踐路徑，將“有溫度的安居”從企業理念推向了城市戰略層面。

人們或許會好奇：從深度融入區域發展，到構建政企協同優勢，再到將公益內核注入體系化運營—爾家所探索的這條路，能否為租賃住房的高質量發展提供一條堅實的可行路徑？

作為行業觀察者，本期URI將通過對爾家十年的發展歷程、商業模式、體系化能力及標桿項目的實證測評，開展專項企業研究，深度拆解其本土生長邏輯與長期生命力。

*本測評為住房租賃行業獨立研究分析成果，以第三方視角客觀測評爾家商業邏輯。文中數據均來源于公開行業報告、企業披露信息及權威統計機構發布數據，觀點基于行業通行研究框架形成。

01

背景分析

順應行業周期的三個發展紀元

當前國內住房租賃市場已形成多元主體共生的格局，不同類型的參與者憑借自身資源稟賦與能力特征，在行業中扮演著差異化的核心角色：國央企作為保租房建設運營的主力軍與民生保障的核心實踐者，依托政策支持、資源傾斜與低成本資金優勢，以新建項目為核心推進規模化布局，同步深化合規運營與民生 ESG 實踐；房企系則憑借成熟的開發經驗、物業資源與品牌效應，聚焦高品質房源供給，著力打造產品力與智慧化社區，提供全生命周期服務；而以民企、外資為主的專業運營商，憑借靈活的機制、精細化的運營能力與敏銳的市場洞察力，以輕資產輸出為核心方向，為藍領、外籍人士、學生等細分客群提供多元服務，以盈利為核心目標持續推動行業創新。三類主體各有側重、互為補充，共同構成了住房租賃市場的生態基底。

爾家的十年戰略發展歷程，是一部順應行業周期與城市需求、不斷進化轉型的動態篇章。其戰略清晰劃分為三個階段：

在1.0 探索積累期（2015-2020 年），行業正從早期“流量套利”轉向精細化運營的初步探索階段。爾家以市場化探索者的身份，在無錫市場率先建立品牌與產品基礎，并與無錫、常州、上海等城市的國企單位緊密合作，確立了“統一裝修、租賃、出租、管理” 的“四統一”服務標準，完成了早期能力與資源的沉淀。

進入2.0 模式確立期（2021-2023 年），隨著國家明確保障性租賃住房的政策地位，無錫也大力推動存量資產盤活與人才安居工作。爾家創新性推出“閑置動遷房改保障性租賃住房”新模式。此模式下，廣益爾家保租房項目、梁溪青年人才社區先后面世，打通了與政府、國企的深度合作路徑，形成了“國企存量資產+爾家專業運營”的標準化合作模式，實現了從單點探索到模式復制的突破。

來到3.0 深耕共生期（2024 年至今），無錫深化“政府主導+社會參與+市場運作”機制，行業進入存量資產價值深度挖掘、服務城市煥新的新階段。爾家進一步調整戰略聚焦無錫，將模式升級為“政企共生”，主動將自身運營能力嵌入城市人才戰略，完成了從“安居服務商”向“人才生態運營者”與“行業引領者”的角色躍升，真正踐行 “商業向善+城市共生” 的發展理念。

URI測評結論：

早些年，爾家憑借跨區域協同的戰略視野，與多地國企建立了緊密合作關系，完成了早期能力與資源的積累。隨著行業進入存量資產價值深挖、服務城市煥新的新階段，爾家的商業模式也完成了關鍵演進 — 從早年項目布局長三角多城的 “廣撒網”，轉向聚焦無錫、深度扎根的 “精耕細作”，并最終構建起與城市發展同頻共振的 “政企共生” 體系。

這一戰略調整，不僅是經營重心的收攏，更是角色定位的躍升：它標志著爾家從跨區域的項目合作者，轉變為深度嵌入無錫城市人才戰略的 “人才生態運營者”，真正實現了商業運營與城市發展的共生共榮。

02

模式測評

“與城共舞”的“爾家方程式”

爾家歷經十年市場淬煉，其核心模式已沉淀為一個極具韌性的增長公式：城市人才戰略×國企存量資產×爾家專業能力=可持續的安居生態。

2.1

產品模型：

存量資產“再生”+全鏈條能力

2.2.1 精準客群畫像下的產品生態：

全國住房城鄉建設工作會議明確提出，要以提供高品質建筑產品為根本目的，弘揚工匠精神。一切工作的核心，是適應住房發展的新階段，滿足人民群眾對安全、舒適、綠色、智慧居住環境的新期待。爾家率先打破行業標準化復制的慣性，以 “安全、舒適、低碳、智能” 為核心，構建起全場景覆蓋的產品矩陣，通過精準的客群切片實現了租住需求的深度匹配：

爾家社區：

大型租賃社區，面向社會青年人才，打造活力聚居的成長型空間；

爾家國際：

中高端服務式公寓，面向企業管理人員及專家；

爾家啟航：

企業藍領宿舍，聚焦城市建設者，以實用、安心的配置保障剛需居住需求；

爾家公寓：

白領公寓，面向企業白領及自由職業者，營造便捷舒適的都市租住場景。

十年來，爾家在保障運營規范性的同時，進一步構建起包含 “居住、生活、社交、成長” 的復合價值體系，讓租住空間不止是棲身之所，更是連接生活、拓展社交、實現個人成長的生態載體。

從ESG實踐到真金白銀做公益

在服務升級的同時，爾家也深度踐行“商業向善”的理念，聚焦城市新青年新市民、城市建設者、社會弱勢群體等群體，以實際行動傳遞品牌溫度。2025全年，爾家開展各類公益活動超45場，覆蓋超3500人次；針對新青年新市民成長需求，聯合專業培訓機構打造“免費青年夜校”，開設超3000個可選課程，全年開課超150節，助力青年群體實現技能提升與自我成長。此外，爾家還持續關注城市建設者與社會弱勢群體的生活所需，通過定制化公益行動，讓居住者在享受品質租住服務的同時，切實收獲來自社區的溫暖與關懷。

從單點的公益行動到系統的戰略投資，爾家在ESG領域的實踐已實現關鍵跨越。在成立十周年的節點上，企業進一步將社會責任內化為戰略支柱——與無錫市和潤社會工作發展中心聯合發起“爾暖錫城文化引領與產業創新支持基金”，并依托靈山慈善基金會平臺正式落地運營。

該基金首期即投入8萬元，明確聚焦“文化賦能與產業孵化”，計劃每年持續、精準資助3-5個無錫本土文化創新與產業升級項目。其首個落地項目“錫東亭暖·暖巢行動”已經啟動，正式加入錫山區新就業群體服務聯盟，持續為轄區內新就業群體注入文化關懷與產業創新支持，助力構建更有溫度、更有歸屬感的城區環境。

這不僅是資金的投入，更是爾家以戰略投資的方式，踐行“與城共舞、與城共生”的長期承諾——將企業成長深深融入城市發展的脈絡之中。

深度融入城市人才生態打造

URI 觀察發現，爾家的創新突破了空間運營的傳統邊界，更以深度參與者的身份，融入城市人才生態建設的核心脈絡。

2025年6月，梁溪區團區委攜手區人社局、爾家商業等多方單位，打造全市首場聚焦青年集宿區的特色活動 ——青年就業創業市集。這場為期3天的專場招聘，不僅為來錫求職的大學生量身定制 “7天免費住宿+就業精準幫扶” 的雙重保障，更同步疊加創業扶持政策禮包，形成從“安身” 到 “立業” 的一站式支持。

從解決 “落腳難” 的安居保障，到賦能 “零成本創業” 的政策助力，爾家通過崗位直送、住宿支持、創業幫扶的全鏈條服務，真正打通了青年人才服務的關鍵環節，構建起 “城興青榮、青創城新” 的良性閉環生態。

行業引領與標準共建

URI觀察到，爾家在住房租賃行業的引領地位也持續深化。2025年8月，爾家推動成立無錫市房地產業協會保障性租賃住房專業委員會，爾家商業管理有限公司董事長張二干受聘為首任專委會主任。

作為行業示范，爾家將以主任單位身份牽頭聯動各會員企業，系統性編撰無錫住房租賃行業白皮書，全面梳理市場現狀、研判發展趨勢；同時深度參與《無錫住房租賃條例》、《無錫人才公寓建設》等實施細則的制定工作，推動行業標準與服務規范的細化落地，為行業健康有序發展筑牢制度基礎。這一身份的確立，不僅是行業對爾家專業能力與長期貢獻的認可，更標志著爾家從 “實踐者” 向 “行業規則共建者” 的進階，進一步夯實了其在無錫住房租賃領域的核心引領地位。

2.2

運營基因：

國企信用與市場效率的共生典范

URI研究認為，爾家在住房租賃領域的核心競爭力，在于其成功搭建了國企信用與市場化效率的“價值轉換器”與“合作粘合劑”，構建起獨具特色的政企共生體系，這也是其實現可持續發展的關鍵邏輯。

靈活深度的政企協同合作

爾家積極探索“政府主導、國企擔當、市場化運作”的合作范式。

EPCO模式深化合作：爾家集咨詢、設計、采購、工程、運營于一體，為政府及國企提供存量資產盤活的全鏈條服務。例如在廣益爾家國際人才社區項目中，實現當年立項、當年完工、當年運營的高效率。

風險共擔的長期合作：爾家與錫山經濟開發區攜手合作，以“政府主導+國企擔當+市場化運作”的創新模式，合力打造多個保障性租賃住房項目。爾家出資約6000萬投入裝修改造，以實際行動響應國家關于完善住房保障體系的政策號召。

穩健的風險隔離與規模運營

合作對象聚焦：爾家主要與政府、國企合作，規避了與分散業主打交道的復雜性與風險，確保資產關系的穩定性。

偏好大體量項目：爾家傾向于獲取500間以上的大體量項目，以攤薄改造成本與運營成本，形成規模效應和社區氛圍，也更符合政府批量解決人才安居的訴求。

高效運營驅動的口碑閉環

憑借扎實的運營，爾家建立了強大的市場口碑，形成了健康的業務循環。項目爬坡迅速，普遍能在1-3個月內達到滿租。其在無錫運營的約1.5萬套房源，平均出租率穩定在96%以上。

高效的服務和良好的社區體驗帶來高續租率與客戶推薦，55%的客源來自老客戶推薦等自有渠道，極大降低了對第三方流量平臺的依賴與獲客成本。

2.3

盈利模型：

穿越周期的“雙重安全墊”

爾家構建了超越傳統“租金差”模式的、更具韌性與成長性的盈利結構。

1）基礎安全墊：與國企簽訂的長期合作協議（通常10年以上），提供了穿越經濟周期的穩定現金流基底。通過對項目進行精細化的投資模型測算，確保項目能在合理的周期內（約4-5年）實現投資回本。

2）增長安全墊：通過提供專業保潔、維修、豐富的社群活動及青年夜校等增值服務，提升租戶粘性與支付意愿，從而獲得超出基礎租金的溢價。

同時，爾家深度嵌入城市“引才-留才-育才”鏈條，通過舉辦“與爾同行”招聘市集等活動，其角色升維為“人才生態運營者”，創造了獨特的社會資本與品牌價值。

3）成本護城河：爾家深耕無錫，區域集中度使得供應鏈采購、管理團隊、品牌營銷的邊際成本持續降低。

同時，其運營體系正從“精益化運營”向“智能一體化運營”躍升，通過自主研發“數智系統矩陣”，進入“AI+業務中臺”雙輪驅動的新階段。會員累計15萬人，滿意率達 98.5%。

2.4

案例測評：

于2024年1月投入運營的青梧居·安居爾家社區（無錫梁溪毛灣家園店），成功實踐了“政企協同、數智驅動、社區共融”的保障性租賃住房運營模式。

項目初期，通過“市級國資平臺信用背書+市場化專業運營+精準客群數據分析+ 線上全流程數字化賦能”的組合策略，實現高效去化。且自運營以來，出租率持續保持在95%以上，其中新市民群體占比達25%。2025年被住房和城鄉建設部唯一直屬期刊出版單位（司局級）國家一級期刊雜志收錄“好房子”案例，租戶滿意度高達96%。

該項目憑借三大核心優勢構筑租住服務競爭力：前期深度研判周邊產業與人才流向，精準聚焦單身青年、小家庭及產業園區新市民群體，依托市級項目背景吸引品質租客，疊加 VR 看房、線上簽約、智能入住的全流程數字化服務，實現 “即看即簽即住”，高效推動出租率快速攀升并長期穩居高位；產品端依托成熟設計體系直接復用驗證通過的戶型與公區方案，壓縮前期設計周期，同時憑借集團集采優勢保障環保建材與品牌家電的成本可控及高效供應，搭配精細化施工管理提升改造效率，實現品質交付與成本管控的平衡；運營端通過自研管控平臺，完成房源、合同、門鎖、能源的一站式智慧管理，同步以青年夜校、友鄰節等社區活動激活社區價值，強化租客歸屬感與居住穩定性，實現從 “居住空間” 到 “活力社區” 的升級。

03

前景測評

爾家模式的邊界與可能

爾家之路，不僅是一家企業的成長史，更是對“住房民生化”時代命題的一次系統且富有遠見的應答。

3.1

戰略聚焦的深度價值:"一城做透"的樣板效應

爾家深耕無錫的決策，并非視野局限，而是一種極具穿透力的戰略定力。它驗證了一個關鍵邏輯：在中國城市化的縱深階段，單個城市的存量資產盤活與民生需求滿足，本身就是一個足夠廣闊且復雜的戰場。通過將一城“做透、做厚、做深”，爾家打造了一個可被清晰觀測、反復驗證的完整系統模板——從產品、服務、運營到政企協作模式。這為未來向具有相似稟賦的城市進行系統性能力輸出，奠定了無可辯駁的實證基礎。

3.2

商業向善的長期主義:構建可持續信任基石

在強民生屬性的租賃行業，“善良”與“責任”絕非單純的道德選擇，而是企業健康可持續發展的核心運營底盤。爾家將公益與商業向善內化于商業模式，主動承擔人才安居的社會職能，這實質上構建了最穩固的“信任三角”：對政府，是可靠的政策執行伙伴；對租客，是值得托付的生活服務者；對行業，是正向價值的宣導者。這種底色，使其商業成功與社會價值實現同頻共振，贏得了政府支持、用戶口碑與社會認同，轉化為極低的制度性成本與品牌溢價。

3.3

角色升維與生態構建:從運營商到城市共生體

爾家已超越傳統公寓運營商的范疇，完成了深刻的角色躍遷：

1）城市更新共建者：其業務深度融入城市空間再造與產業人才服務，成為城市功能升級的有機組成部分；

2）行業標準推動者：牽頭創建保租房專委會等舉措，意味著其從“運動員”部分角色轉向“規則建議者”，在行業規范制定中占據主動，構建了更高維的軟實力壁壘；

3）科技驅動的效率革新者：持續投入公寓管理系統，表明其深諳行業的最終競爭力在于科技賦能下的運營效率與用戶體驗。這不僅提升了自身效率，更通過與無錫頭部國企的強綁定，將這種能力沉淀為城市級的基礎服務設施，壁壘極高。

URI測評結論：

URI認為，爾家模式的核心啟示，在于它生動詮釋了 “深度融合創造不可替代價值”。其壁壘已從初期的“四重護城河”，演進為一種動態的、系統性的城市共生能力。這種能力體現在：與城市發展戰略的綁定深度、對民生需求的理解精度、在復雜系統中整合資源（政府、國企、用戶）的協作密度，以及用科技固化運營知識的智能厚度。

因此，爾家的真正“可能”，不在于簡單的異地規模復制，而在于其 “無錫模式”所蘊含的方法論、價值主張與協作體系的可遷移性。它證明了一條難而正確的道路：在保障性租賃住房成為國家戰略支柱的今天，最強大且可持續的商業模式，恰恰是那些能主動將企業命運融入城市發展進程，在解決社會痛點的過程中鍛造自身核心競爭力，并以此實現商業價值、社會價值與民生福祉三者正向循環的“共生”模式。

爾家用十年，不僅走通了自己的路，更為行業點亮了一盞燈：讓普通人住上好房子，是一門需要深度、耐心與善意的偉大事業，它值得投入，并且完全可以成就一家卓越且受人尊敬的企業。這，或許是其對行業最深遠的貢獻。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:紫樺/韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶