對(duì)未來(lái)買房、賣房關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（時(shí)機(jī)）把握的幾點(diǎn)建議

“買在無(wú)人問(wèn)津處，賣在人聲鼎沸時(shí)”。

這句話出自《聰明的投資者》一書，作者是格雷厄姆。格雷厄姆乃巴菲特之導(dǎo)師，其書中所述價(jià)值投資之理，深得世人推崇。

這句話的意思是，在市場(chǎng)低迷、無(wú)人問(wèn)津之時(shí)，方是買入之良機(jī)；而市場(chǎng)高漲、人聲鼎沸之際，應(yīng)為賣出之時(shí)。此乃價(jià)值投資之精髓也。

可以說(shuō)，一名有成就的投資者往往都是深得其理，并在實(shí)踐中嚴(yán)格加以執(zhí)行的。

在股市中，相信很多人聽(tīng)過(guò)兩個(gè)著名案例：

1.在1929年股市狂熱時(shí)期，洛克菲勒在一次擦鞋時(shí)，聽(tīng)到擦鞋童都在推薦股票，意識(shí)到市場(chǎng)已陷入非理性繁榮。他立即賣出所有股票，成功避開(kāi)了隨后到來(lái)的股市崩盤，保全了巨額財(cái)富。

這一故事被收錄于《洛克菲勒寫給兒子的38封信》，成為“賣在人聲鼎沸時(shí)”的經(jīng)典范例。

2.2008年金融危機(jī)期間，全球股市暴跌，多數(shù)投資者恐慌性拋售。巴菲特卻反其道而行之，大舉買入美國(guó)優(yōu)質(zhì)企業(yè)股票。他堅(jiān)信短期困難不影響長(zhǎng)期價(jià)值，隨后美股在2009年開(kāi)啟長(zhǎng)達(dá)11年的牛市，其投資獲得豐厚回報(bào)。

這一操作完美詮釋了“買在無(wú)人問(wèn)津處”的核心思想。

當(dāng)然，我們的大A也多次驗(yàn)證這句名言的價(jià)值所在。實(shí)際上，既然都是投資，這句話也完全適用樓市。

下面簡(jiǎn)單梳理一下，我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展27年來(lái)的幾次波谷、波峰，由此給我們把握買房、賣房關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)什么啟示呢？

3次主要波谷：

1.2008年第四季度至2009年初。

成因：受美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴影響，我國(guó)出口大幅下滑，經(jīng)濟(jì)增速放緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之陷入低迷，2008年商品住宅銷售面積和銷售額均出現(xiàn)顯著下滑，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，部分區(qū)域跌幅超過(guò)30%。 這是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后首次全國(guó)性市場(chǎng)調(diào)整。

2.2014年，以杭州房?jī)r(jià)下跌為標(biāo)志性事件。

成因：此前幾年的持續(xù)建設(shè)導(dǎo)致部分城市（尤其是三四線）庫(kù)存積壓嚴(yán)重，需求端因前期透支和調(diào)控政策而趨于謹(jǐn)慎。

杭州房?jī)r(jià)的率先下跌被視為我國(guó)房?jī)r(jià)首次“市場(chǎng)化調(diào)整”，并迅速蔓延至全國(guó)，部分城市房?jī)r(jià)真實(shí)跌幅超過(guò)20%。這次調(diào)整最終促使中央在2015年推出“去庫(kù)存”政策，開(kāi)啟了下一輪行情。

3.2021年下半年開(kāi)始至今，進(jìn)入深度調(diào)整期。

成因：此輪下行是長(zhǎng)期積累的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題與政策轉(zhuǎn)向共同作用的結(jié)果。

一方面，前期“漲價(jià)去庫(kù)存”政策透支了部分需求，加上過(guò)快的價(jià)格增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)緩慢形成頂背離。

另一方面，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門自2020年起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“三道紅線”融資管控，同時(shí)對(duì)銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，導(dǎo)致房企融資困難、市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

3次主要波峰：

1.1998年房改后—2007年。

成因：1998年終止福利分房制度，全面推行住房分配貨幣化，徹底釋放了被壓抑的住房需求。

與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率快速提升（從30.4%增至44.9%），城鎮(zhèn)人口年均增加超2300萬(wàn)，疊加經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)（GDP年均增長(zhǎng)超13%）和居民收入顯著提高，共同催生了第一輪房地產(chǎn)牛市。

2.2009年—2014年。

成因：為應(yīng)對(duì)2008年金融危機(jī)，國(guó)家推出“四萬(wàn)億”投資計(jì)劃，并實(shí)施極度寬松的貨幣政策（M2增速高達(dá)27.7%），新增信貸規(guī)模激增。房貸利率大幅下調(diào)至5%以下，刺激了購(gòu)房需求。2009年商品住宅銷售面積和銷售額均創(chuàng)下新高，房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)25%。樓市在寬松信貸環(huán)境下仍維持了較長(zhǎng)時(shí)期的上漲。

3.2015年—2021年。

成因：為應(yīng)對(duì)2014年后的庫(kù)存壓力，中央實(shí)施“去庫(kù)存”政策，配合棚戶區(qū)改造貨幣化安置，有效釋放了大量購(gòu)買力。同時(shí)，貨幣政策保持相對(duì)寬松，一二線城市房?jī)r(jià)率先大幅上漲，并帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)。

此輪上漲中，部分城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍，是迄今為止規(guī)模最大、影響最廣的一輪牛市。

不難看出，歷次波峰、波谷都有許多共性的地方。這也是本文對(duì)未來(lái)買賣房時(shí)機(jī)把握的幾點(diǎn)思考。先看四點(diǎn)共性：

第一，城市化不是房?jī)r(jià)上漲的決定性因素。

雖然說(shuō)我們房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)27年的螺旋式上漲，都是圍繞城市化率不斷提升展開(kāi)，但仍舊出現(xiàn)了幾次較大的波峰波谷。

第二，房?jī)r(jià)遵循“漲多了就會(huì)跌，跌多了就會(huì)漲”規(guī)律。

這跟我們股市比較像，漲多了，獲利盤增多，會(huì)出現(xiàn)拋售。價(jià)格上漲過(guò)快，買方的收入沒(méi)跟上，對(duì)買房的決策越來(lái)越謹(jǐn)慎，導(dǎo)致觀望的人越來(lái)越多，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入調(diào)整。

同樣的道理，價(jià)格跌多了，跌出性價(jià)比了，抄底者逐步進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離谷底，形成新一輪上漲。

第三，調(diào)控政策是影響階段樓市走向的決定性力量。

樓市過(guò)熱，勢(shì)必招來(lái)嚴(yán)厲的政策打壓。樓市過(guò)冷，房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，救市政策又會(huì)相繼出臺(tái)，呵護(hù)市場(chǎng)回到正常軌道上來(lái)。

第四，貨幣超發(fā)是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

這個(gè)沒(méi)什么好說(shuō)的，幾輪房?jī)r(jià)大漲都是因?yàn)閷捤傻呢泿怒h(huán)境。期間無(wú)論是貨幣供應(yīng)M2增長(zhǎng)速度，還是數(shù)萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激政策，水滿則溢。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的數(shù)十個(gè)行業(yè)都漲價(jià)，構(gòu)成成本都在提高，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的道理。

這里也提一嘴，有人說(shuō)，你說(shuō)的這四點(diǎn)沒(méi)有考慮到出生人口減少和城市化放緩因素，其實(shí)我不是不考慮，我一直認(rèn)為，人口和城市化只是房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的加分項(xiàng)，并不起決定作用，就拿發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體美國(guó)和日本來(lái)說(shuō)：

美國(guó)1970年的城市化率就達(dá)70%了（現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)80%），比我們現(xiàn)在67%的城市化率都高，你看看美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了多少輪了。

日本老齡化是全球最高的國(guó)家之一，65歲以上老人占比超過(guò)29%（我國(guó)是15%），但經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)90年代初樓市泡沫（賣掉東京的土地就能買下整個(gè)美國(guó)）大破裂以后，但后面房?jī)r(jià)還是漲回來(lái)了并超過(guò)前高，近幾年還在持續(xù)上漲。

所以，不要總拿出生人口、老齡化來(lái)說(shuō)事，房?jī)r(jià)上漲根本原因還是貨幣超發(fā)。

展望未來(lái)，我覺(jué)得，“買在無(wú)人問(wèn)津時(shí)”比較適合當(dāng)下，買房的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其實(shí)已逐步出現(xiàn)了（各城市有差異），原因在于：

1.農(nóng)歷年前一些核心城市房產(chǎn)中介活躍度明顯提升，但大部分城市的市場(chǎng)仍然比較冷，很多好房源掛在那里沒(méi)人問(wèn)。

2.房貸利率處于歷史最低位，說(shuō)明國(guó)家對(duì)購(gòu)房的支持已經(jīng)達(dá)到極限，再下降的空間已不大。

3.2025年貨幣供應(yīng)M2同比增長(zhǎng)8.5%，凈增約27萬(wàn)億，而且央行還表示，2026年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。這么多資金流向市場(chǎng)，物價(jià)上漲也是水到渠成的事情。

4.央媒在開(kāi)年第一天就呼吁政策一次性給到位，也就是我們常說(shuō)的大招，估計(jì)快了。

由此可見(jiàn)，最大力度的支持購(gòu)房政策、非常寬松的貨幣政策和歷史最低位的房貸利率等3大關(guān)鍵因子都已出現(xiàn)，真正的市場(chǎng)底在一線城市和一些核心二線城市已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)更多的城市也即將出現(xiàn)市場(chǎng)底。

需要說(shuō)明的是，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，雖然不可能出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲，但總有人時(shí)刻在關(guān)注市場(chǎng)，當(dāng)看到市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，你看中的好房源說(shuō)不定一夜間都沒(méi)了。如果確實(shí)有買房需求，確實(shí)應(yīng)到多看看市場(chǎng)，留意心儀的房源了。

至于下一波賣房的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，就說(shuō)一點(diǎn)：是否有提升購(gòu)房成本的決定性大招出來(lái)。

像2021年這波樓市頂峰，當(dāng)時(shí)買房的熱情是最高漲的時(shí)候，市場(chǎng)上的房貸利率都提到5點(diǎn)幾、6點(diǎn)幾，而且還有進(jìn)一步上升趨勢(shì)，政策打壓那么明顯，如果你此時(shí)還想著往里沖（換房除外），那無(wú)異于飛蛾撲火。所以，既然國(guó)家要給樓市降溫，而且出了最具決定性的工具，你就不要與趨勢(shì)和政策作對(duì)，有多余房子該賣還是要賣。