樓市大變局！2026年馬年迎來真正反轉，紅利窗口期只剩此刻

來源：大偉看樓市

時光邁入 2026 丙午馬年，中國房地產市場歷經四年深度調整，終于迎來標志性的反轉拐點。從中央政策的全面托底到地方利好的密集落地，從核心城市成交量的回暖復蘇到二手房價格的止跌回升，從房企風險的逐步出清到市場信心的全面重塑，多重信號交織共振，清晰宣告：樓市單邊下行周期已然終結，理性回暖新征程正式開啟。更關鍵的是，這場反轉帶來的購房紅利窗口期并非無限期延續，隨著市場熱度持續升溫、政策優惠逐步收縮、優質房源加速稀缺，最佳上車機會正進入最后的倒計時，對于剛需、改善及資產配置群體而言，認清當下市場邏輯、果斷把握機遇，成為馬年置業的核心命題。

政策底筑牢：頂層定調 + 組合拳，購房成本觸底

2026 年開年，房地產政策領域迎來 "重磅連擊"，政策力度與執行效率均創下近年新高，為市場回暖筑牢根基。1 月 14 日，三部門明確延長換房退個稅政策至 2027 年末，延續存量住房交易的財政支持；1 月 15 日，央行下調政策利率，商業用房首付比例統一降至 30%，進一步降低商業地產置業門檻；1 月 20 日，六部門發文支持城市更新，推動存量住房盤活與城市功能優化，為市場注入長效動力。

政策信號的核心轉變，在于從 "短期托底" 轉向 "穩定預期、縮短調整周期"。《求是》雜志 1 月刊文明確政策導向，標志著房地產政策進入新階段，"政策要一次性給足" 的定位，讓市場吃下 "定心丸"。2 月 28 日中央政治局會議進一步明確，繼續實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，強化改革舉措與宏觀政策協同，為樓市回暖提供持續資金支撐。

利率端的優惠力度達到歷史極值，成為撬動市場需求的關鍵杠桿。數據顯示，2026 年 1 月新發放個人住房貸款加權平均利率低至 3.1%，公積金首套利率更是降至 2.6%，雙雙創下近二十年新低。全國主流首套房貸利率已跌破 3%，普遍降至 2.95%-3.0% 區間，部分城市通過貼息政策實現 "2 字頭" 利率，購房成本大幅壓縮。存量房貸利率優化同步落地，2026 年全面重定價生效，多數浮動利率房貸自動按最新 LPR 調整，月供顯著下降，讓剛需和改善群體真正享受到政策紅利。

限購限貸政策的全面松綁，進一步打通市場流通堵點。一線城市 "保核心、放外圍"，以上海 "滬七條" 為例，非滬籍外環內購房社保年限由 3 年降至 1 年，居住證滿 5 年可全市購房，大幅降低外地人才置業門檻；北京放寬多孩家庭、人才、老年家庭購房限制，核心區適度放開套數，外圍區域基本放開，激活多元需求；杭州、成都、武漢等強二線城市直接取消全域限購，不再核查社保、戶籍、套數，外地客群可自由購房，需求釋放空間巨大。百城政策松綁的廣度與力度，徹底打破了多年以來的市場壁壘，為成交量回暖奠定基礎。

市場底顯現：數據回暖 + 預期修復，置業窗口期凸顯

經過四年深度調整，全國房價泡沫得到充分擠壓，70 城新房和二手房價格較峰值分別回撤 10.1% 和 17.4%，部分三四線城市跌幅超 20%，房價已回歸至合理區間。2026 年 1 月，70 個大中城市二手房價格環比降幅顯著收窄至 0.5%，結束了連續 4 個月全線下跌的局面，市場止跌信號明確。其中，一線城市二手房環比降幅收窄 0.4 個百分點，北京、上海等核心城市房源流動性持續提升，北京 2 月二手房單月網簽量接近 1.6 萬套，同比上漲超 24%，成為市場回暖的重要風向標。

春節假期的市場表現，進一步驗證了樓市反轉趨勢。中指研究院數據顯示，重點 21 城春節假期（2.15-2.23）新建商品住宅網簽成交 10 萬平方米，相比去年春節假期日均成交量基本持平，返鄉置業與 "反向團圓" 需求有效釋放。分城市看，上海、廣州等核心城市新房市場表現平穩，二手房成交同比增長，市場信心穩步修復。克而瑞監測數據顯示，1 月全國重點 13 城二手房成交面積同比增長 17.52%，部分三線城市同比增長 5.59%，需求從新房向二手房轉移的趨勢明顯，成為支撐市場企穩的重要力量。

區域分化格局下，核心城市群成為回暖主力。長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群，以及核心都市圈的重點城市，憑借產業優勢、人口集聚能力和配套資源，率先實現企穩回升。深圳 32 個片區二手房掛牌價企穩或小幅回升，赤尾片區漲幅達 2.5%，寶安桃源居漲 1.5%，核心地段、優質教育資源加持的片區成為抗跌回升主力軍。武漢、杭州等二線城市新房價格環比上漲，市場修復速度快于三四線城市，凸顯 "核心城市優先回暖" 的行業規律。

房企端的風險出清與交付保障，進一步增強了市場信心。隨著 "保交樓" 政策持續發力，優質房企合理融資渠道得到保障，房企聚焦保交付與 "好房子" 建設，項目交付率穩步提升。存量房收購轉保障房、人才房、安置房的政策加速落地，上海、廣東、河南等多地明確收購存量商品房用于保障性用途，既化解了房企庫存壓力，又完善了住房保障體系，推動市場形成良性循環。

窗口期倒計時：三大核心邏輯，錯過再等周期

馬年樓市反轉已成定局，但購房紅利窗口期正在快速關閉，2026 年成為真正的 "上車關鍵年"，三大核心邏輯支撐這一判斷，猶豫觀望只會錯失歷史性機遇。

政策優惠見頂，后續收緊是必然

當前寬松政策是為穩定市場的應急舉措，隨著市場穩步回暖，政策邊際收緊不可避免。歷史經驗證明，每輪樓市復蘇后，限購限貸將逐步恢復，利率優惠、購房補貼會有序取消，首付比例可能上調。2016 年、2020 年的市場周期均印證了這一規律，政策見頂后，后續只會收緊不會更松。政治局會議明確 "持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量"，后續政策重心將從 "強刺激" 轉向 "穩增長"，購房成本上升是大概率事件，現在的低利率、低首付窗口難以長期維持。

價格洼地快速填平，低價房源加速消失

當前房價處于 2019-2020 年水平，是近四年低位，議價空間充足、低價房源充裕。但隨著成交量持續放大，業主漲價、樓盤提價成為常態，核心城市低價房源已快速減少。中指研究院數據顯示，百城新建住宅均價環比微漲 0.18%，二手住宅價格跌幅收窄至 0.85%，市場止跌信號明確。進入 2026 年二季度，隨著 "小陽春" 行情升溫，房價將穩步上行，議價空間進一步壓縮，現在不入手，未來只能以更高成本買房。

優質房源稀缺凸顯，選擇空間大幅收窄

核心地段、好戶型、好樓層的優質房源永遠稀缺，回暖初期選擇最多、性價比最高；隨著市場升溫，優質房源被快速搶購，后期只能 "撿別人剩下的"。核心城市核心板塊本身供需緊張，回暖后優質房源一房難求，置業選擇權大幅縮小。從市場需求結構看，90-144㎡的改善型品質住宅成為市場主力，占比已達 55%，2026 年有望突破 60%，"好房子" 的供需矛盾將更加突出，早出手才能鎖定心儀房源。

馬年置業指南：分群體精準施策，把握黃金時機

面對樓市大變局，不同群體需結合自身需求，精準把握窗口期，避免盲目跟風或過度觀望。

剛需群體：錨定需求，現房優先

剛需群體無需糾結短期漲跌，若有結婚、上學、落戶等明確需求，且月供不超家庭收入 50%，可借助低利率、低首付政策果斷入市。優先選擇現房或準現房，規避期房交付風險；聚焦地鐵、學區、商業配套成熟的板塊，保障居住品質與資產保值增值。重點關注核心城市外圍區域、強二線城市及三四線城市的核心板塊，這些區域既有價格優勢，又有配套支撐，性價比更高。

改善群體：抓住 "賣舊買新"，優化資產

改善群體可抓住 "賣舊買新" 政策紅利，同步處理存量房源與購置改善型住房，降低置換成本。優先選擇戶型更優、品質更高、配套更全的改善型房源，重點關注核心城市核心區、優質學區周邊、生態宜居板塊的項目。結合自身資金狀況，合理組合商貸、公積金貸款，充分利用利率優惠，減輕還款壓力。

投資群體：聚焦核心，穩健配置

投資群體需摒棄 "普漲思維"，聚焦核心城市優質資產，規避三四線城市及非核心板塊的投資風險。重點關注一線城市核心地段、強二線城市人口集聚區域的二手房與現房，這類資產流通性強、保值增值能力突出。結合市場周期，采取 "穩健配置" 策略，避免過度杠桿，優先選擇租金收益穩定、空置率低的房源，實現資產保值與收益雙提升。

結語：把握反轉機遇，錨定馬年置業坐標

馬年樓市的反轉，是政策托底、市場修復、需求釋放三重力量共振的必然結果，也是行業從高速增長轉向高質量發展的重要標志。2026 年作為房地產發展新模式落地見效的關鍵一年，政策將持續深化 "穩市場、提品質、防風險" 導向，推動行業加速進入止跌回穩的新周期。

對于廣大購房者而言，當下正處于 "政策最松、價格最低、風險最小" 的三重疊加期，這樣的黃金窗口期不可復制，且正在快速關閉。無論是剛需安家、改善升級，還是資產配置，都應認清市場大勢，摒棄觀望心態，結合自身需求精準施策，在紅利窗口期內果斷出手。

樓市大變局已至，反轉機遇就在眼前。馬年策馬揚鞭，唯有把握此刻窗口期，才能鎖定理想居所，實現資產保值增值，為家庭長遠發展筑牢根基。錯過當下，或許真的要再等一個完整的樓市周期，這不是危言聳聽，而是市場周期反復驗證的鐵律。