首付松綁！銀行重點考量抵押物市場價值

近期，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）副行長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，會同國家金融監督管理總局（以下簡稱“金融監管總局”）將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。

《中國經營報》記者獲悉，該政策已在部分地區迅速落地。例如，2026年1月21日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信號上發布“廣東20城商業用房購房貸款最低首付三成”的消息。

熟悉銀行信貸業務的人士告訴記者：“該政策出臺時間較短，政策內容主要涉及銀行按揭貸款中的商用房部分，對于銀行涉房貸款業務規模增長變化的影響需要反饋時間。但就目前情況來看，商用房首付比例降低意味著銀行面臨的風控壓力加大。”

授信政策因地制宜

根據央行、金融監管總局發布的《關于調整商業用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》（以下簡稱《通知》），商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。

《通知》中政策覆蓋辦公、商鋪、酒店及商住兩用房，各地區可在此基礎上因城施策。《通知》明確，中國人民銀行各省級分行、金融監管總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。

廣東省發布的落地政策中明確：在政策下限基礎上，轄內各商業銀行可按照市場化、法治化原則，結合自身經營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆商業用房購房貸款具體首付款比例。

此前，多數地區的政策和銀行規定，購買商業用房（包括商鋪、寫字樓、酒店、商業綜合體等）的首付比例通常不低于50%，部分銀行或特定項目甚至要求60%或更高。

多家銀行信貸業務人士告訴記者，還在等待更進一步的配套政策出臺。從目前的商用房貸款業務進件來看，商業貸款利率和年限一般都比住宅抵押貸款的利率更高、期限更短。未來，銀行可能會結合租金現金流、地段人流、資產質量等因素來進行貸款定價。

銀行在落實好央行政策的同時，要如何平衡自身的經營風險？蘇商銀行特約研究員薛洪言認為，銀行落實好此項政策，關鍵在于須堅守“底線思維”，實施差異化、精細化的風控管理，絕不能“一刀切”地執行最低首付標準。首先，在授信政策上應因地、因項目而異，例如對核心城市成熟商圈、運營前景明朗的優質項目，可按30%執行；而對部分三、四線城市非核心區域或空置率較高的項目，則應審慎確定首付門檻或增加擔保要求。其次，要嚴格客戶準入與資金用途管理，重點支持將商辦物業用于真實經營或自用的企業與個人，強化對其經營現金流、租金覆蓋能力的審核，審慎介入純投資炒作需求。最后，必須加強貸后全周期監控，建立租金收入與還款情況的聯動監測機制，并積極運用數字化工具提升風險預警能力，從而在支持房地產行業平穩健康發展的同時，牢牢守住自身的資產質量底線。

未來，不同城市不同商業活躍度，以及商用房的抵押價值拍賣價值，將成為銀行商用房貸款定價評估的重要考量因素。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者：“從銀行對抵押物的評估來看，住宅市場抵押物質量相對較高，商業用房抵押物價值相對較低，但在商業活躍地區，商業用房抵押物表現更佳。拍賣結果與資產使用用途緊密相連。商業市場活躍，相關資產用途價值提升；商業市場活躍度弱，住宅市場憑借良好居住功能仍具優勢。政策放寬有助于推進去庫存工作，對穩定房價、促進市場積極發展均有積極作用。”

長期利好

國家統計局數據顯示，截至2025年11月末，辦公樓待售面積5234萬平方米，商業營業用房待售面積14105萬平方米。目前，各地普遍面臨在售商業用房庫存高企、去化周期高企的問題。此次首付比例政策調整將直接提振市場交易活躍度，加快房企存量商業用房去化進程，助力房企紓解現金流壓力。

嚴躍進指出：“在房地產市場去庫存方面所采取的舉措，本質是積極推動庫存消化的有力行動，尤其對房地產企業意義重大。這一舉措使商業銀行貸款業務近期在部分領域活躍起來，為房貸業務提供了有力補充。”嚴躍進指出，房地產市場政策對金融市場也起到了積極支撐作用。就銀行而言，在政策實施中會更傾向與優質商業地產項目合作。此外，銀行在開展相關業務時總體并非持謹慎態度。房地產行業本身發展前景良好，且當前房價已調整，泡沫大幅削減。

此次商用房首付比例政策調整，將引導資金流向具備經營價值的資產，推動“商改租”“商改住”等模式落地，提高商用房的市場流動性。

嚴躍進進一步指出，商業用房主要包括商鋪與寫字樓兩大類，其去庫存進展長期滯后于住宅市場。此前，商業用房首付比例普遍在50%以上，較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業用戶的購房意愿。此次將首付比例統一降至30%，顯著降低了購房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購置需求，尤其對資金敏感的中小商戶和初創企業具有直接激勵作用。這一調整不僅與住宅市場政策形成協同，更體現出政策層對商業地產結構性問題的精準回應。

“政策有望激活市場，發揮綜合效應。短期來看，首付比例下調將明顯降低購房門檻，激發部分觀望需求入市，尤其在一、二線商業活動活躍的城市，去庫存進程有望提速。中長期而言，商業用房市場的根本復蘇仍取決于消費與服務業的持續增長、就業市場的穩定以及企業擴張意愿的提升。政策提供了流動性與信心支持，也為居民家庭資產配置提供了新路徑，并將有力支撐實體經濟復蘇與結構性改革。”嚴躍進指出。

商用房首付門檻降低長期利好房地產行業，但并不意味著風險消失。中指研究院方面指出，金融政策解決的是“買得起”，但“賺得到”仍取決于市場基本面。若空置率高企、消費疲軟，加杠桿反而會放大虧損。

銀行要如何衡量這樣的風險敞口？薛洪言認為，商用房首付比例從原普遍執行的50%及以上下調至不低于30%，對銀行的影響呈現短期機遇與長期風險并存的復雜局面。短期內，這一政策通過降低門檻，有望刺激部分被壓抑的購置需求，可能為銀行的商用房貸款業務提供一定增量，并在一定程度上緩解住宅按揭貸款增速放緩帶來的結構性壓力。然而，這種刺激效果的實際規模存在不確定性，它高度依賴于商業地產市場的整體景氣度、租金回報預期以及實體經濟的復蘇勢頭。在當前部分市場空置率較高、投資者態度謹慎的背景下，政策的實際拉動作用可能較為有限，難以迅速扭轉整體房貸業務的增長態勢。

薛洪言同時認為，更低的首付也意味著借款人的初始杠桿率上升，銀行的風險敞口相應擴大，未來潛在的信用風險不容忽視。從長遠看，若政策能有效盤活商辦市場存量資產，帶動相關經營貸聯動業務增長，將有助于優化銀行的信貸結構。綜合來看，該政策為房貸業務的逐步企穩提供了支持，但其成效根本上仍取決于實體經濟的復蘇質量和商業地產市場的真實去化情況。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

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