頂層業主能否享有露臺的專屬使用權？

　　露臺是指住宅中的屋頂平臺或其他樓層中因建筑結構需求而設計的大陽臺，其特點是面積較大且無屋頂覆蓋，主要用于休閑、觀景或社交活動。

　　網友咨詢：

　　頂層業主能否享有露臺的專屬使用權？

　　吳怡青律師解答：

　　頂層業主能否享有露臺的專屬使用權，不能一概而論，需要綜合多方面因素判斷。

　　如果露臺屬于小區共用部分，是整棟樓建筑結構不可或缺的組成部分，或者在規劃上屬于全體業主共有，即便開發商口頭承諾頂層業主可以使用，該承諾也是無效的，頂層業主不能享有專屬使用權。例如，一些露臺是消防逃生通道的組成部分，或者用于鋪設公共設施管道，這種情況下，任何業主都不能私自占用，否則不僅侵犯其他業主權益，還可能違反消防等相關規定。

　　如果露臺在規劃設計中明確其專屬于特定房屋，建設單位銷售時已根據規劃列入特定房屋買賣合同中，露臺可以確認為業主專有部分。對于屬于專有部分的露臺，特定房屋的所有權人可以實施排他性使用。即便頂層業主享有露臺專屬使用權，在使用過程中也不能隨心所欲。不能擅自改變露臺的結構和用途，不得進行違法搭建，也不能損害其他業主的合法權益。

　　吳怡青律師補充：

　　專有部分通常指構造上獨立、業主能夠獨立排他的使用，并且能依法登記為業務所有權的部分。建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：

　　（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

　　（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

　　（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

　　共有部分通常指建筑物專有部分之外的其他部分、建筑物的附屬建筑物和附屬設施。除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為共有部分：

　　（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第二百七十三條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

吳怡青律師

河南班固律師事務所執業律師，多類型專業化民事律師。