房哥丨人們會永遠記住2020年的西安

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1997年12月，中國的第一部賀歲片《甲方乙方》首映，葛優的那句“1997年過去了，我很懷念他”，一度成為金句，表達了對哪個充滿希望，夢想與荒誕并存對待的復雜感情。

電影里，姚遠對周北雁說，沒有房子的婚姻才是不幸福的，看似一句臺詞的調侃，卻隨著時代發展，準確語言了房價上漲，房子也自此成為婚姻重要考量因素的社會現實。

自此，伴隨急速的城鎮化，結婚買房，房價上漲成大眾的財富信條。

2020年，圍繞房企融資的“三道紅線出臺”，規定開發商剔除預收款后的資產負債率不大于70%、凈負債率不高于100%、現金短債比不低于1.0倍。

當年高周轉的樓市，遇上了融資的強管控后，迅速踩下剎車，諸多熟悉的房企面孔離開大眾視野，2020年至今已六年時間。

2026年1月，多家房企表示，不被要求每月上報“三道紅線”指標，這條自2020年出臺，懸在開發商腳下的鋼絲繩，也迎來松綁。

2020年過去了，我不懷念它，但2026年來了，該走進新時代！

剎車時代

對于一個孩童而言，六年是小學的學習時間，對于一個青年而言，六年是從畢業菜鳥到職場牛馬的時間，但對地產而言，這六年，卻是大夢一場。

壹

2020年1月26日

口罩陰霾正濃，大家呼吁西安各家開發商售樓部，疫情未解除期間，關閉售樓部，推遲開盤時間，減少人員聚集，隔絕病毒傳播；

所謂，春節不賣房，生意不會黃，聚一起開盤，給社會添亂，買房事小，健康第一，安心待家，平安過年！

貳

2020年4月23日

17家開發商競爭軟件新城土地，最終高科以16.78億拿下，除去公租房，幼兒園和學校的資金，可售面積的樓面價達到了14603元/㎡；

地王過后，隔壁魚化工業園片區紫薇西棠二期開盤，售樓部門前排起長隊，最終開盤當天賣掉303套，成交金額5億元。

叁

2020年6月23日

2020年6月23日，城東中鐵建花語城交房，作為18年西安極火的搖號盤，高層均價10000元/平，洋房12000元/平算得上性價比十足；

小區業主喜氣洋洋的同時，盤算著房價上漲幅度，搖到就是賺到是那個時代的普遍認知。

肆

2020年7月22日

大明宮的紫薇東進新房登記，440套房子，一萬的單價迅速吸引超7000人登記，最終成為西安首個萬人搖小區；

這種吸引力來自好地段，好產品，好口碑嗎？都不是，就是因為便宜，因為有利可圖；

萬人搖號聽起來多么讓人血脈噴張，仿佛趕上大事件一般，一個原本反響一般的小區，卻在西安“魔幻房價”下萬人空巷，屬實魔幻。

伍

2020年9月14日

國家統計局發布《2020年8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況》；是的，西安房價又漲了，從16年3月至今，已經漲了整整4年半；

當年根據克爾瑞統計，1-9月，西安共成交205宗經營性用地，成交金額947億元，超過2019年全年土地成交金額。

剛需買房搖不上現象普遍出現，10月份，西安公示了一批共計7000余套的房源整體均價達到了16978元/㎡。

整個2020年，伴隨著新房倒掛，供應緊張，地價上漲，西安房價迎來高點，萬人搖開始出現；

12月，新政出臺，二套房首付比例上漲，已有房144平以上，二套買144平以下首付六成，買144平以上，首付達到七成。

逃逸時代

時間來到2023年，三道紅線發布三年后，根據諸葛數據統計100家上市房企，房企紅線合格率不足三成；

反映在市場里， 兩極分化，寒意明顯，當年跟風搖號的人，開始了反思。

壹

2023年2月27日

隨著二手房掛牌量增加，房價回調，大家對于房價前景開始分化，熱門小區綠城全運村，因聊天群里一則房價三年行動出圈；

即要求業主掛牌房價要經過審核才能掛出去，臨高鐵不低于23000+，不臨高鐵不低于25000+，價格審核不通過家庭，予以談話，設定冷靜期，列入不友好家庭；

此事后續淪為茶余飯后的話題，但也反應當時大眾心態，雖然二手在降，但分化還在，強學區，熱門小區依舊抱著房價上漲的希望，不看邏輯，都是情緒。

貳

2023年4月4日

伴隨著大眾對樓市下行的反思，二手房市場首先觸動，當年3月西安二手房網簽備案面積118.2萬平，成交12151套，二手房開始通過降價換來成交，期待樓市回暖的聲音更多了。

一個月后的5.20，新房里也出現了久違的搖號紅盤，高新CID的中海學仕里開盤；

近26000+的門檻，憑借緊鄰高新一小，一中新校區的優勢，720套房子開放登記，短時間破搖號線，登記人數輕松破千，提前鎖定千人搖。

叁

2023年5月20日

二手單月網簽過萬套，新房南有學仕里，北有丹桂苑，輕松千人搖，排隊買房，讓大家一度產生錯覺，投資高新CID在當年還是潮流。

但很顯然，新房的熱度，只是冷熱不均的結果，中海，綠城之外，更多的剛需小區新房賣不動了，價格不貴，房源很多，更不用搖號，但卻沒有人了。

伴隨著剛需購買力的進一步萎縮，15000+的價格上，御錦城、高科麓灣、龍湖硯熙臺也開始了平銷態勢；

要知道，高科麓灣曾需要萬人搖，御錦城更是屢次千人搖，搖號熱度下降背后是市場的快速降溫。

肆

2023年9月1日

下行市場，刺激政策頻出，9月，全國存量房利率下調消息傳來，首套房首付兩成，二套房三成，認房不認貸等系列政策出爐，但不少人的第一選擇不再是上車置換，而是提前還貸，減少月供負擔。

9月底，西安跟進政策，二環外徹底放開限購，細則公布的當天，西安商品房意向登記平臺15個新盤同時開賣，涵蓋高新，港務，大明宮，搶占十一國慶的有限購買力。

同時為鼓勵房企拿地，西安公布第一批“誠信房地產開發企業”名單，包含中海、華潤、綠城、龍湖、保利、中糧、招商、金地、金茂、陜建、金泰、天地源，中鐵、新希望14家。

伍

2023年12月30日

與新房抱團取暖不同的是，二手房卻在各自安好，根據當年成交統計，前11個月，西安網簽房源90697套，再創新高，二手房東里，真正能端坐釣魚臺，堅守不降價的，越來越少了；

不斷攀升的二手房掛牌量，讓置換更加緊迫，越來越多的人清楚，自己的房子，可能真的賣不掉了，非核心學區房，非熱門小區，同時還競爭不過周邊新房的情況下，如何賣掉二手房，成為大家思考的公共議題。

如果說，2021年，有人瘋狂，有人清醒，那么到了2023年，伴隨需求，收入萎縮，所有人都深刻感受到了含義，沒有人再糾結回暖還是降溫，而是開始關注自身，自己的房子如何賣出去，如何降價有人看。

流浪時代

到了2025年，隨著新房大門，會所，外立面三件套，贈送，折扣，特價三法寶輪番出擊，讓周邊剛剛交付的次新房非常被動，新房內卷，二手破發成為現狀。

壹

2025年2月10日

中海天谷時代首套二手房成交，116㎡小三室，2T4連廊中間戶，新房備案價264萬，業主掛牌價313萬，最終以291.8萬成交，單價24947元/㎡。

與中海天谷時代同一天，中鐵建西派國樾首套二手房，建面約172㎡，精裝修，業主掛牌420萬，115天后，以總價366萬成交，單價21265元/㎡。

天地源云水天境，建面約143㎡，精裝修，業主掛牌315萬，23天后，以總價299萬成交，單價20806元/㎡。

除奧體早期低門檻入手的網紅小區，整個高新CID，軟件新城，外圍西咸新區，大量網紅小區迎來交付破發，首套賣房的業主反而成為小區贏家。

貳

2025年4月13日

港務區招商西安璽開盤，首開售罄，隨后四開四罄，成為現象級紅盤，曾經奧體400萬以上的新房有沒有人買的爭議，迅速煙消云散，大平層+四代住宅+核心地段，成為改善新寵。

西安璽后，整個浐灞國際港，招商西安灣，華潤璽宸上院，綠城桂冠東方等大平層，疊拼，排隊面世，價格門檻不斷走高，反而是二手房，無論涵碧苑，丹桂苑，還是中糧奧體壹號，華潤未來城市，展現出意外的性價比。

越是豪的房子反而不愁賣，越是特色不明的房子，價格一降再降，也是相當魔幻，購買力分化，倒逼新房更加內卷。

叁

2025年7月1日

局部火熱難掩整體下行，七月， 中指研究院發布2025年1-6月西安商品住宅銷售榜單；

頭部前20強開發商加一起，半年總銷售業績為553.4億，雖然進入20強的門檻，依舊是7億，但頭部已沒有百億身影。

二手處境也好不到哪里，成交量還在，但價格不斷走低，貝殼當月二手指數逼近12000+，各個房東在降價，內卷下，房價門檻不斷拉低，且越低買的人越觀望，擔心背刺站崗，越猶豫，陷入無解循環。

肆

2025年10月10日

進入九月，西安開始連續兩個月的陰雨天，影響最大的還是售樓部，原本期待的金九銀十，沒了客戶。

雖然國慶放假結束，各家都發了海報，但表述方式也很委婉，有直接說成交金額的，也有說完成集團業績要求的，還有說轉化比高的。

就是沒有直接敢說套數和業績的，海報本身，對自身提振士氣，對同行炫耀成績，對領導完成工作，對群眾熱鬧熱鬧，樓市溫度，如人飲水冷暖自知。

伍

2026年1月29日

昨天下午，財聯社消息，多家房企表示，目前所在公司不被要求每月上報“三道紅線”指標，不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

對還在經營的開發商而言，送了一大口氣，直接緩解現金流，獲得更大融資自由度，對市場而言，也意味著從強監管到實際托舉轉變，是非常積極的信號。

紅線六年，西安樓市也早都變了天，頭部的招商，華潤，綠城，金茂，保利，中鐵建，越秀等各有自己一方天地，還在持續深耕。

當年大家熟悉的中南，正榮，恒大，碧桂園，，世茂，綠地，藍光，旭輝，新城，雅居樂，富力等，或偃旗息鼓，或沒了聲音，牌桌還在，上面的選手，早已不復當年。

新太陽時代

《流浪地球》里，地球先后經歷了剎車時代，逃逸時代，流浪時代，最終進入新太陽時代，重建家園，歷時2500年，100代人。

剎車時代剛剛結束，其對地球的影響已觸目驚心，地球發動機加速造成的潮汐吞沒了北半球三分之二的大城市。

但即便如此，回家的路上，我們看到荒蕪已久的大地上，野草在大片大片地鉆出地面，各種花朵競相怒放，嫩葉給枯的森林披上綠裝……所有的生命都在抓緊時間煥發活力。

經濟有周期，樓市也有周期，同樣經歷了狂飆時代，反思時代，直到如今的新時代。

2026，正是走入新時代的元年，房價或許不漲，但普通人對好房子的訴求已經覺醒！

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作者：Kikyo

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