2026天津房價的“終極審視”！

如果你是房企，肯定盼著房價漲；

如果你剛買了房，必然也期待房價漲；

如果你還沒買房，巴不得房價再跌一跌……

看，這就是房地產的“羅生門”，每個人都“立場先行”，以自己的利益定預期。

假如我們拉起一道哲學家約翰·羅爾斯所說的“無知之幕”呢？

“無知之幕”可理解為不設立場，不知道自己走出幕布后會是房企、有房族還是無房族，與樓市無利益瓜葛，只從客觀事實看樓市。

這時的判斷才能拋開“屁股決定腦袋”的偏見，給出公正意見，逼近市場真相。

我們從幾個維度，拉起這道幕布看一看。

>> 房價跌一半，成交量降一半

全國房價自2021年高點已回調40%，回到2016年2月，臨近大漲起點。

典型國家房價調整幅度，通常在30%-40%，周期為5-7年。

中國房價跌幅已接近國際調整周期。

若與日本相比，中國房價的回撤速度相當于2倍速的日本樓市。

或者說，中國在用2倍速觸底。

時間壓縮，也意味著情緒釋放過度。

2025年全國新房銷售面積8.8億平米，連續4年劇烈下滑。

與巔峰時期2021年相比，只剩不到一半了。

>> 新房低于磚頭價，二手房跌破地價

不少新盤房價已低于建安成本。

比如富力新城、三源英華郡、中海國際公園城……單價都降到5000多。

最基礎的剛需盤，建安成本也得4000-5000元/平米，加地庫得6000-7000元/平米。

房價賣不過“磚頭價”，顯然不可持續。

二手房賣不上地價的，屢見不鮮。

南開奧體中心旁的新城市花園，成交價1萬6。

如果把房子拆了，這塊地樓面價得多少錢？2萬5不過分吧。

王頂堤的很多二手房，成交價都到不了1萬5。

這一帶要是土地出讓，樓面價賣到2萬，輕輕松松。

房價再跌，總不至于一分錢不值吧？

>> 二手房“跌不動”的信號浮現

天津二手房價整體下行的趨勢還未扭轉，但微觀房源已有所變化。

2016年起，我們一直監測西青區的萬科四季花城。

2025年成交放量，成交價中位數始終在1.25萬/平米，與2014年底持平。

量漲價穩，已出現跌不動的特征。

2025年天津二手房整體房價依然下跌，實質是在補跌。

>> 新開工面積連續六年下滑

2025年全國住宅新開工面積，僅4.3億平米。

與2019年最高值16.7億平米相比，只剩1/4了。

收縮之劇烈，超出想象。

折算為人均面積，才0.3平米。

美國幾乎是存量房市場，城市化率極高，但人均住宅新開工面積還有0.65平米。

中國連美國的一半都不到。

以中國的城鎮化需求，這種開工規模顯然低于均衡水平。

>> 存款創新高，貸款創新低

2025年，中國居民存款增加14.64萬億。

即便六大行持續降息，5年期大額存單停售，也沒能阻止全民瘋狂存錢。

存款創新高的另一面，是房貸創新低。

2025年，居民中長期貸款（房貸）僅增加1.28萬億。

弱貸款意愿，導致2025年出現四次房貸負增長，還款比貸款多。

>> 居民杠桿率降回2014年

居民杠桿率，已回落到2014年房價大漲前的水平。

>> 天津存款翻倍，房價減半

2025年，天津存款余額突破5萬億。

2015年才2.8萬億，10年翻一番，始終在創新高。

但房價卻跌回2015年，很多區域相比高點縮水50%。

10年時間，財富漲一倍，房價跌一半！

不可思議的背離現象。

>> 幾乎全行業虧損

2024年，上市房企中超八成虧損；

2025年27家預披露房企中僅1家盈利。

2022年起，典型上市房企凈利潤連續四年虧損，行業造血能力幾近枯竭。

一個全行業虧損的市場，能長期維持？

要么企業退出，要么價格回升，這是經濟學的基本規律。

房地產是非理性市場，房價靠“基本面”和“情緒面”支撐。

從“無知之幕”角度看，“基本面”已超跌，但“情緒面”還沒轉折。

導致這一輪樓市調整，明顯過度了。

當“非正常”到一定程度，周期的力量會被激發，市場會自我糾偏。

輿論風向轉變

2025年底以來，輿論場從“一片看衰”轉向“探討回暖”，公眾預期筑底。

政策“飽和式救市”

《求是》雜志發文，“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足”。

房企“三條紅線”取消……政策層面迎來周期復蘇。

先行指數有變化

中原城市領先指數CCL顯示，2025年3月起香港樓價觸底回升，全年漲4.7%。

摩根士丹利據此預測2026年香港住宅再漲10%，對內地市場具有風向標意義。

香港樓市教父施永青直言，香港房價還將連漲6年，漲幅達85%。

房地產行業已在用極端方式出清泡沫，伴隨而來的是——周期力量的覺醒，市場的合理回歸。