樓市，又一個(gè)重磅信號(hào)！

2月2日，上海官宣收購(gòu)二手房做保租房。

超大城市政府下場(chǎng)從居民手中收購(gòu)二手房用作保障房，在這之前非常罕見(jiàn)。

這意味著，上海居民手中的二手房，除了賣(mài)給普通購(gòu)房者之外，又多了一道政府兜底，這確實(shí)是一個(gè)重磅信號(hào)！

一起看下政策細(xì)節(jié)：

1、首批試點(diǎn)：浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)

這三個(gè)區(qū)是上海房?jī)r(jià)較高的核心區(qū)，也是租賃需求最旺盛、老破小存量最集中的區(qū)域。收購(gòu)工作將由區(qū)級(jí)國(guó)企作為具體的實(shí)施主體，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)“排摸、洽談、簽約、落地”。

2、收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)：小戶(hù)型、低總價(jià)、好地段

戶(hù)型方面，重點(diǎn)聚焦70平方米以下的小戶(hù)型。浦東新區(qū)特別明確，優(yōu)先收購(gòu)2000年以前建成的房子，并給出了明確的“價(jià)格紅線(xiàn)”——總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元。

配套方面，必須交通便捷（軌交站點(diǎn)3公里輻射圈）、配套成熟、布局合理。靜安區(qū)特別強(qiáng)調(diào)，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈周邊，徹底改變過(guò)去保障房“遠(yuǎn)、偏、難”的局面。

3、資金來(lái)源：錢(qián)從哪來(lái)？

資金來(lái)源包括“區(qū)級(jí)財(cái)政資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”，中國(guó)建設(shè)銀行提供中長(zhǎng)期貸款支持。

政策明確堅(jiān)持“群眾可負(fù)擔(dān)、運(yùn)營(yíng)可持續(xù)”原則。依靠保租房未來(lái)的租金收益，來(lái)覆蓋收購(gòu)成本和償還貸款，形成“投入、運(yùn)營(yíng)、反哺”的良性循環(huán)。

4、交易流程：怎么買(mǎi)？

房東自愿報(bào)名，提交資料。

收購(gòu)價(jià)格不搞行政命令，而是按市場(chǎng)或評(píng)估價(jià)格自主開(kāi)展洽談。

浦東新區(qū)提出了一個(gè)細(xì)節(jié)——購(gòu)房款將參照“房票”形式進(jìn)行監(jiān)管。這意味著政府更希望房東拿到這筆錢(qián)后，去購(gòu)買(mǎi)上海新房或次新房，從而打通“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條，激活整個(gè)樓市交易。

5、最終流向：租給誰(shuí)？

其受益群體非常明確：新市民、青年人、大學(xué)畢業(yè)生及各類(lèi)人才。

政府把核心區(qū)交通便利、配套成熟的房子收回來(lái)，改造好，再低價(jià)租給那些剛畢業(yè)、囊中羞澀的后浪們。本質(zhì)是“投資于人”，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。

上海作為全國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，這一舉措無(wú)疑是打破常規(guī)的創(chuàng)新。但冷靜思考，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)操作難度極高，很難大規(guī)模鋪開(kāi)或推廣。

第一，收購(gòu)二手房與收購(gòu)庫(kù)存新房難度完全不同。

開(kāi)發(fā)商是B端，是一對(duì)一的批量談判，打包折扣容易談。而二手房面對(duì)的是C端業(yè)主，是一對(duì)多的談判，工作量巨大且談判周期會(huì)更長(zhǎng)。

即便片區(qū)有評(píng)估價(jià)，但具體到每一棟樓、每一個(gè)單元，朝向、樓層、裝修狀況都千差萬(wàn)別。

政府要與成百上千個(gè)房東逐一談判，不僅溝通成本極高，還極易滋生道德風(fēng)險(xiǎn)，具體經(jīng)辦人員在評(píng)估和定價(jià)過(guò)程中可能存在尋租空間。

第二，個(gè)人房東不會(huì)像開(kāi)發(fā)商那樣“割肉”賣(mài)房。

參考此前深圳國(guó)企收購(gòu)南山區(qū)商務(wù)公寓做保障房的案例，一棟26層高的小獨(dú)棟公寓，總價(jià)7億元，單價(jià)3.7萬(wàn)元/㎡。而當(dāng)初開(kāi)發(fā)商預(yù)期賣(mài)10萬(wàn)/㎡，即便當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)也要6萬(wàn)/㎡。開(kāi)發(fā)商為了活下去，愿意接受“骨折價(jià)”批量出貨。

但二手房東不同，他們沒(méi)有資金鏈斷裂的緊迫感，很難接受大幅低于市場(chǎng)價(jià)的收購(gòu)。如果政府無(wú)法以極低的折扣拿到房源，那么收購(gòu)的規(guī)模注定有限，投資回報(bào)率也將受到影響。

第三，這筆賬到底能不能算得平？

不可否認(rèn)，經(jīng)歷幾年的價(jià)格調(diào)整，上海核心區(qū)確實(shí)出現(xiàn)一批高回報(bào)率資產(chǎn)。

比如楊浦區(qū)控江五村，一套25.67㎡的一居室，近期成交價(jià)僅107萬(wàn)，但月租金能穩(wěn)在3800元，年化回報(bào)率高達(dá)4.2%；普陀區(qū)宜川一村，28㎡的小戶(hù)型約116萬(wàn)能拿下，回報(bào)率也能逼近3%。

市場(chǎng)上甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的回報(bào)率已回升至2.65%-4.6%，跑贏了銀行定存。

但這些是個(gè)案，上海的整體租金回報(bào)率仍低于2%。政府想收購(gòu)二手房作保障房，還要計(jì)算資金成本和運(yùn)營(yíng)成本。

即便給到最優(yōu)惠的國(guó)企商貸利率，也要占用2%-3%的利息成本。而且房子收購(gòu)回來(lái)不能直接租，要標(biāo)準(zhǔn)化裝修（老房子翻新成本極高）、要給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)（通常占租金的8%-10%）、要承擔(dān)空置損耗。

或許只有一些回報(bào)率超4%的老破小，才能勉強(qiáng)覆蓋掉商貸利息和運(yùn)營(yíng)成本。除非財(cái)政大量補(bǔ)貼，否則用商業(yè)貸款去收房，大概率是“做一筆虧一筆”。

綜合來(lái)看，即便上海財(cái)力雄厚，也難以在二手房市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模、無(wú)差別的收購(gòu)。這一政策的本質(zhì)，更多是發(fā)揮“政策杠桿”與“心理杠桿”的作用。

它向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：政府在用真金白銀托底，政府認(rèn)為核心資產(chǎn)已經(jīng)走出底部。

這主要是為了提振信心，激活流動(dòng)性，而非真的要靠政府把市面上的二手房買(mǎi)光。對(duì)于其它城市而言，受限于財(cái)力和樓市基本面，這一模式恐難大面積推廣。