政府兜底了，房?jī)r(jià)真到底了？

事情往往是壞到一定程度，轉(zhuǎn)機(jī)可能就來(lái)了。

最近，上海幾個(gè)區(qū)干了一件事。靜安、浦東、徐匯，開(kāi)始由政府出面，收購(gòu)市場(chǎng)上的二手房。收來(lái)的房子，主要用作保障性租賃住房。

這事不大，但信號(hào)很強(qiáng)。值得好好說(shuō)說(shuō)。

房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了近五年，市場(chǎng)情緒低迷很久了。政府偏偏在這個(gè)時(shí)候下場(chǎng)，意義不同。它不像散戶，可以試著“抄底”。它出手，求的是穩(wěn)。

這說(shuō)明，在這個(gè)價(jià)位區(qū)間，風(fēng)險(xiǎn)可能釋放得差不多了。就像比賽，裁判員親自換衣服上場(chǎng)了。局面，或許正在起變化。

他們主要收什么樣的房子？很明確，就是市中心的“老破小”。浦東要求內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前、70平以下、總價(jià)不超400萬(wàn)。靜安盯著產(chǎn)業(yè)園、地鐵邊的小戶型。

為什么是這些房子？因?yàn)閮r(jià)格跌得足夠多。相比高點(diǎn)，成本可能低了三四成。算筆賬，現(xiàn)在的租金回報(bào)率，能到2.5%到4%。這足以覆蓋貸款的利息成本。政府花少錢，辦了實(shí)事。既增加了公租房供應(yīng)，又悄悄托住了市場(chǎng)的底部。這筆賬，算得過(guò)來(lái)。

更重要的是，這能打通市場(chǎng)的“任督二脈”。目前，上海外環(huán)內(nèi)買房仍需社保年限。完全放開(kāi)還沒(méi)到來(lái)。市場(chǎng)想回暖，得靠?jī)?nèi)部循環(huán)——也就是“賣一買一”的置換。

如果“老破小”完全沒(méi)人要，置換鏈條就卡在了第一環(huán)。現(xiàn)在，政府出手接走這部分房子，就等于給想“小換大”、“舊換新”的人，鋪好了第一步。這個(gè)鏈條一旦轉(zhuǎn)起來(lái)，成交量穩(wěn)住，價(jià)格才有希望企穩(wěn)。

當(dāng)然，現(xiàn)在還只是試點(diǎn)。收購(gòu)的量不會(huì)一下子很大。但它的象征意義，遠(yuǎn)超實(shí)際數(shù)字。它告訴市場(chǎng)：房子即便難賣，也有了一個(gè)托底的選項(xiàng)。信心，往往是從“有人接盤”開(kāi)始的。

再看看市場(chǎng)的實(shí)際反應(yīng)。今年1月，上海二手房網(wǎng)簽量，依然保持在2.2萬(wàn)套以上。這已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月的高位了。更關(guān)鍵的是，掛牌量在持續(xù)減少。去年有一陣，成交量也大，但掛牌量漲得更快，所以價(jià)格沒(méi)起來(lái)。

現(xiàn)在不一樣了。主要中介的掛牌量，已經(jīng)從11萬(wàn)套左右，降到了8萬(wàn)套?；氐搅?023年上半年的水平。這說(shuō)明，房子消化得快，新增掛牌的少了。市場(chǎng)的“庫(kù)存”在下降。

不只上海。北京、深圳1月的成交量，同比也都漲了20%以上。和中介朋友聊，他們感覺(jué)房東心態(tài)穩(wěn)了些，不急賣了。而看房的人，反而開(kāi)始有點(diǎn)焦慮，怕錯(cuò)過(guò)什么。市場(chǎng)的情緒，在細(xì)微地變化。

說(shuō)房?jī)r(jià)“到底”，不是指馬上要大漲。而是說(shuō)，繼續(xù)深跌的空間，已經(jīng)很小了。市場(chǎng)的底部區(qū)域，正在被反復(fù)測(cè)試、夯實(shí)。

過(guò)去五年，很多人不容易。資產(chǎn)縮水，壓力不小。像有位朋友，2018年近300萬(wàn)買的房，上月180萬(wàn)出手。算上利息，等于白干了幾年。這樣的故事不少。

但也正因?yàn)檎{(diào)整得足夠久、足夠深，出清才可能接近尾聲。歷史總有周期，當(dāng)多數(shù)人感到悲觀時(shí)，轉(zhuǎn)機(jī)或許正在孕育。

政府收儲(chǔ)二手房，像是一聲清晰的信號(hào)。它提醒我們：市場(chǎng)正在尋找新的平衡。