北京高端住宅新盤熱度不減，二手房網簽量持續(xù)高位，專家：市場熱度將逐步向中心城區(qū)傳導

北京樓市企穩(wěn)勢頭越來越明顯。

北京四環(huán)內一待建項目現場 每經記者 陳夢妤 攝

4月23日工作日中午，位于北京西三環(huán)邊的嘉棠璟樾營銷中心依然有很多看房者，大廳沙發(fā)基本滿座，都是談價和簽約的客戶。現場工作人員張寧（化名）向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）介紹，項目共440套房，開盤當天就賣了266套。“賣得不錯，好戶型只剩個別樓層了。”

嘉棠璟樾開發(fā)商為北京城建、北京建工、住總金第，3月22日開盤，主力戶型99平方米~176平方米，綜合得房率在85%~90%區(qū)間。據北京市住建委官網數據，截至發(fā)稿，嘉棠璟樾網簽128套，成交均價7.8萬元/平方米?！皟r格我覺得會企穩(wěn)，量在價先，只要交易量回暖，價格就有支撐。”張寧表示。

北京鏈家研究院院長高原分析認為，依據既往市場規(guī)律，在一季度入門級房屋交易活躍后，能夠為置換型改善性客戶提供必要的資金與購房資格基礎，二三季度市場熱度將逐步向中心城區(qū)傳導。

北京一新盤售樓處 每經記者 陳夢妤 攝

高端住宅市場熱度不減，有項目漲價加推

“2026年北京高端住宅供應規(guī)模大概率延續(xù)較高水平，一系列位于核心地段的高價項目正排隊入市，如中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目、保利半壁店項目、海開上地項目、海淀朱房二期項目、懋源松榆里項目等。疊加2025年高供應量，未來庫存去化存在較大壓力?！敝兄秆芯吭焊呒壏治鰩煼对r杰在2025年底曾向每經記者表示，一是供應延續(xù)高規(guī)模，二是產品力全方位競爭。

今年第一季度，據《每日經濟新聞》榜單統計，北京商品住宅銷售TOP10中有多個千萬元級項目。比如，排名第一的北京潤園，銷售額28.8億元，總價2100萬元起，二期產品升級，備案價甚至較一期出現上漲；安瀾北京（備案名安和雅苑）銷售額13.3億元，總價3000萬元起，單價16.5萬元/平方米；中信城銷售額11.1億元，總價3600萬元起，單價17.5萬元/平方米；建發(fā)海晏銷售額9.5億元，總價2300萬元起，單價13.6萬元/平方米等。

高原曾對今年第一季度北京樓市發(fā)表看法：“平原多點地區(qū)與副中心地區(qū)的改善型住房表現優(yōu)于往年，這一點主要是受益于近郊地區(qū)城市界面與住房供給品質的持續(xù)提升，使得居住在近郊地區(qū)的家庭在改善過程中也將本地置換納入選擇。入門級房屋的活躍與置換本地化趨勢的增強，共同推動了近郊地區(qū)交易活躍度。通州、大興等近郊城區(qū)占比相較往年有所提升。”

每經記者注意到，4月以來，北京高端住宅市場在香山樾、安瀾北京、北京潤園等頭部項目的帶動下，延續(xù)了一季度的熱度，并呈現出“核心資產領漲、交付力成關鍵”的特征。

北京香山樾項目內部 每經記者 陳夢妤 攝

4月23日，北京香山樾啟動集中交付，每經記者在現場看到，項目規(guī)劃為4層大平層，建筑總高約12米。不少工作人員正在進行最后緊張的收尾工作，多個物業(yè)機器人也分工明確。

該項目由越秀地產與北京城建合作開發(fā)，均價12萬元/平方米，總價2000萬元起。在當天的發(fā)布會上，據越秀地產北方區(qū)域總經理董毅介紹，這是他2023年6月親手搖的地，項目在很多地方都做了提高配置；與很多項目外包物業(yè)不同，越秀在北京所有項目的物業(yè)均為自營，交付前便全面啟動越秀高級別的物業(yè)服務；股東之間相互支持，最終基本達到了投資雙方的預期，“希望與北京城建再拿一個新項目”。

合碩機構首席分析師郭毅在接受每經記者采訪時指出，過去大家買高端住宅可能還可以接受一些小瑕疵，但現在要的是一個全方位、優(yōu)秀無短板的高端住宅，對細節(jié)敏感度提升。比如關注戶型功能空間、室內裝修、公區(qū)部分（大門/園林/會所/車庫）、科技系統等。

在郭毅看來，北京高端住宅市場購房者更追求物理空間與精神需求的深度結合，開發(fā)商則更注重從居住本質出發(fā)，洞察用戶需求，圍繞生活方式進行產品優(yōu)化。

二手房網簽量持續(xù)高位，供需平衡保障價格穩(wěn)定

二手房市場一定程度上延續(xù)了一季度趨勢。

每經記者根據國家統計局數據梳理，3月北京二手房價格環(huán)比上漲0.6%，連續(xù)兩個月環(huán)比漲幅領跑一線城市（3月上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.2%和0.4%）。一線城市二手房價格環(huán)比指標首次由負轉正，二三線城市跌幅持續(xù)收窄。

根據貝殼研究院向每經記者提供的數據，截至4月21日，（當月）北京二手住宅網簽量為11671套，同比增長17.5%。

3月北京二手住房網簽規(guī)模達到19886套，同比增長3.4%，環(huán)比增長144.6%，網簽規(guī)模達到近15個月以來最高水平。據高原介紹，一季度北京二手住房成交價格總體與去年四季度持平。

值得關注的是，一季度交易結構中，入門級房屋與外圍片區(qū)房屋占比顯著提升，使得整體成交結構有所下沉。如排除結構性因素，以房屋價格指數來看，3月房屋價格指數較去年12月上漲約3.8%，市場價格實際處于回升過程中。

北京某二手房小區(qū) 每經記者 陳夢妤 攝

不過，據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測，2026年第16周（4月13日~4月19日），北京二手住宅市場均價為49406元/平方米，環(huán)比下降0.2%。其中，2個城區(qū)環(huán)比上漲，東城區(qū)市場均價環(huán)比漲幅居首，該周漲幅為2.02%。位于東城區(qū)東直門板塊的海晟名苑漲價房源量為5套，均價約11.8萬元/平方米。

圖片來源：諸葛找房

據每經記者觀察，目前北京二手房市場呈現“核心抗跌、遠郊承壓”格局。西城、東城、海淀依然是價格高地，但部分“老破小”學區(qū)房跌幅較大；朝陽、豐臺部分改善板塊企穩(wěn)；通州、大興、房山等區(qū)域仍面臨較大壓力。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向每經記者表示，3月北京二手房市場呈現出成交量穩(wěn)、價格跌幅收窄的特點，如果接下來價格能夠進一步企穩(wěn)，將對市場預期形成較好帶動。

郭毅則明確表示，“金三”的市場特點有望在4月得到延續(xù)，成交熱度維持高位，且新房成交同比表現有望優(yōu)于二手房。從市場層面看，春節(jié)后剛需及改善需求快速激活，寬松政策與大批新項目入市共同拉動市場“小陽春”。需求升溫使二手房掛牌量與新房庫存量均呈走低趨勢，形成供需平衡，進而保障價格穩(wěn)定，而價格穩(wěn)定又進一步推動成交增長。