為了救市，這個城市拼了！

這幾年有一個奇怪的趨勢，整個亞太地區(qū)，幾乎所有國家和地區(qū)的房價都在漲，只有兩個地方不漲。

一個是中國，另一個是泰國。

它們之間的共性是，在行情下行之前，樓市都曾經(jīng)達到過前所未有的高度——

價格不斷突破歷史新高，成較量也不斷突破歷史新高。這最終導致了同一個現(xiàn)象，巨量供應(yīng)大批入市，開發(fā)商敞開了拿地，蓋樓，往市場推出新樓，最終造成短時間供應(yīng)堆積。

國內(nèi)是在2021年達到18萬億成交額的頂點，2022年開始逐漸回調(diào)。

曼谷是在2023年達到頂點，2024年開始回調(diào)。

這背后是同一個原因，供需失衡。

不過在仔細研究之后，會發(fā)現(xiàn)這兩個市場還是有很大的不同。

國內(nèi)行情，起于2015年開始的棚改貨幣化，原動力是政策銀行向樓市定向放水，從而點燃市場情緒，導致了市場開始超前消費，并透支了未來需求。

總結(jié)起來是，前期是政策刻意引導需求。2016年10月房住不炒后，政策壓制，但市場開始自己找邏輯，最終在疫情初期貨幣放水導致了最后的高潮。

但曼谷則完全沒有經(jīng)歷這一切，就是單純的因為市場太好了，從而激發(fā)了市場的動物精神。

這里沒有舉國體制，沒有政策引導，沒有宏觀調(diào)控，也沒有貨幣大放水，一切都是本地+外國客戶疊加之下的市場自發(fā)行為。

這樣的純市場，會有一個特征，就是態(tài)勢均衡——

樓市會在供應(yīng)不足和供應(yīng)過多之間不斷搖擺，不斷進行自我修復。

數(shù)據(jù)能說明一切。

這是曼谷市場從1994年開始，過去30年的供需柱狀圖。藍色是樓市總市值，黃色是供應(yīng)總套數(shù)，一條柱子，代表一年。

你會發(fā)現(xiàn)這些柱狀圖總體參差不齊，一年高一年低，這就是最典型的市場在自我調(diào)整和修正。

但更重要的是，在市場修正中，樓市總價值是不斷上行，進入了非常合理的長期慢牛狀態(tài)。

接下來我們詳細拆解一下：

曼谷最大的供應(yīng)是在1994年，供應(yīng)了 28萬3892 套住宅，近 30 年來最高。1994年到1996年，三年時間合計供應(yīng)了60萬6022套住宅。

夸張嗎？非常夸張。因為接下來的1997年，亞洲金融危機爆發(fā)了。這把曼谷徹底打殘，冰封萬物，從1997年到2003年，曼谷在底部整整盤整了8年。

2004年之后，曼谷恢復元氣，隨之進入長達14年的慢牛狀態(tài)，一直到2018年。這一年曼谷樓市總價值達到了歷史峰值（藍色柱狀圖），但供應(yīng)量卻并不是很高，只有11萬套。

供應(yīng)穩(wěn)定，價格飆升，這是市場繁榮期的最好體現(xiàn)。

2020年的疫情是曼谷市場的分水嶺。從2020年疫情開始到2023年，曼谷一共供應(yīng)了34萬5000套住宅，平均每年將近9萬套。量很大，基本追平了2012年到2018年曼谷最好的時刻。

很顯然，所有人都沒有充分預估到疫情對市場的影響。所有人都認為一切都會迅速恢復，一切都將如舊。

結(jié)果，供應(yīng)量沒減少，但是人卻沒有回來，經(jīng)濟也沒有能徹底恢復到疫情之前的狀態(tài)。

結(jié)果，2024年市場開始下行了。2025年更快下行，曼谷樓市上半年新房成交量暴跌近40%。

此刻，市場的均衡機制再次啟動，鐘擺開始向反方向移動，

曼谷供應(yīng)急速縮減，2025年前9個月，曼谷新推29,684套公寓， 比 2024 年 同期 減少 了 30%。

2025年第四季度新推出公寓3,100套，比第三季度下降56%。

2025年全年合計32700套。

而2026年，全年新增公寓的數(shù)量低于15,000套，直接折半。

市場開始自我調(diào)整。

另一面是，近年來數(shù)據(jù)顯示，每一年，外國人的購買數(shù)量都很穩(wěn)定，每季度約為3300至3900套，全年就是13200套到15600套。

需求非常旺盛。

也正是在需求非常旺盛的情況下，曼谷的出租一直都很火爆，租金收益比一直都在5%以上，這兩年因為一些公寓在降價促銷，這些新公寓的租金收益甚至能到8%。

這就形成了一個很奇怪的現(xiàn)象，比如國內(nèi)市場下行，租金是同步下行的；還有就是這一波香港樓市反彈，最先反彈的也是租金，香港去年底的租金漲幅甚至達到了近20年來最高，房價隨之上漲。

但曼谷的情況是，新房價格和成交量都在下行，但租房市場卻異常堅挺。租金逆勢上漲，空置率也一路走低。

這只能說明一個情況，就是支撐曼谷的真實需求一直都很穩(wěn)定。

只是因為市場錯判了疫情的影響，導致了過量供應(yīng)堆積。

最近，政府開始出手了，2月1日起，泰國出了一個新規(guī)定，曼谷買房送長期居留簽證。

不管你是買房還是租房，只要總值不少于300萬泰銖，也就是66萬人民幣，就可以拿到這個簽證。

這個政策讓最近的曼谷市場突然熱了起來。

政府在千方百計的去庫存；

2025年前9個月，曼谷一共銷售了227106套各類住宅；

2025年全年的住宅供應(yīng)量一共是41000套，其中32000套公寓。

2026年公寓縮減到不超過15000套，總住宅供應(yīng)量預計縮減到20000套。

基于此，可推算的是，2026年最遲2027年，曼谷樓市供應(yīng)將恢復均衡。

所以，眼下曼谷的市場特征是：租金托底、政府救市+供應(yīng)大幅縮量。

這個時刻，應(yīng)該去找超過8%的租售比的房子，去找能快速拿到長期居留簽證的房子。

然后拿著穩(wěn)定的租金靜等曼谷樓市復蘇的時機，靜等下一個長久的慢牛。

對于一個需求旺盛的市場，每一次調(diào)整都是老天給的機會！

從2025年開始，特別是最近這幾個月，一種感覺越來越濃郁，在2026年，亂紀元可能在加速到來。大爭之世，萬物皆為芻狗，能不能具有跨國視野和多元配置思維，將決定一個家庭在未來會不會有選擇權(quán)！

但這些，一大半人可能都無法感知，因為世界真的是存在折疊的！

今年，我的重心就是持續(xù)全球一線調(diào)研，深入一線感知最真實變化，詳細的考察報告會發(fā)到的私密群里，如果你想了解全球一線動態(tài)，請長按下方二維碼加群。