北京
中經記者 方超 石英婧 上海報道
在大力實施城市更新的過程中，如何更好留住“煙火氣”，愈發成為各大城市亟待破解的現實課題。
2月3日，上海市第十六屆人民代表大會第四次會議在上海世博中心舉行，上海市市長龔正作政府工作報告，報告顯示，今年，上海要深入實施城市更新行動。推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置。完成20萬平方米舊住房成套改造。
（瑞安房地產旗下鴻壽坊項目打造打造精致煙火氣的“15分鐘生活圈”。受訪者/圖）
《中國經營報》記者在采訪中獲悉，如何在城市更新中守護煙火氣，在2026年上海兩會中，受到代表委員的關注，記者從上海市人大代表、瑞安房地產行政總裁王穎處獲悉，其今年就帶來了鼓勵沿街店鋪繁榮、構建活力社區的建議。
“隨著城市更新深入推進，我們在實踐中也注意到，部分更新街區原有的充滿活力和煙火氣的街道正在消失，同時在新建社區中，要營造活力街道也遇到了不少挑戰。”王穎建議，可以在如何延續和重塑街道的活力，打造活力社區等方面做更多的努力和探索。
沿街商業遇“擠出效應”
“與之前相比，這條街的煙火氣確實已淡去了，東邊區域形成了一個新商圈，而路的中段區域則崛起成片高層豪宅。”談及自己曾經熟悉的、充滿市井煙火氣的一條內環老路，上海市民胡興興（化名）日前向記者感嘆。
有類似感受的不僅僅是胡興興，隨著大城市城市更新浪潮的興起，如何更好地守護煙火氣，也愈發受到外界關注，王穎認為，廣泛分布于社區、服務居民高頻日常需求的小尺度“沿街店鋪”，是“15分鐘生活圈”的基石，也是構建活力社區的重要空間載體。
“活力街道是激發城市消費的重要抓手，繁榮的沿街店鋪不僅能帶動隨機性消費和體驗式消費，更能塑造24小時全時段活力場景，生動展現獨特的城市生活底色與人文魅力。”王穎直言。
但在多重因素影響下，有些曾讓不少市民留戀的老路，在一些大城市的更新浪潮中，逐漸“褪去”煙火氣。
王穎分析稱，打造活力街道面臨不少挑戰，如規劃法規中還未對住宅地塊的街鋪設置提出明確要求，“基于我們對市場實際運營的觀察，零散的商鋪很難生存，如要生存下去往往都遵循‘集聚效應’，相對集中在某條街道兩側，從而形成活力街道”。
“故在社區中，到底哪條街道有潛力打造活力街道？哪些街道將以交通或后勤服務功能為主？”王穎認為，這些都需要在規劃層面先加以明確，從而避免街鋪的無序建設，造成低效空間的出現。
除此之外，王穎還認為，“一刀切”地價與高成本給沿街商業繁榮帶來一定困難，如在后者方面，王穎分析，為了覆蓋住宅用地中必須配置的沿街商業的高地價成本，開發主體不得不提升租金。
“這直接導致了服務社區的高頻、低毛利業態，如早餐店、修鞋鋪、小超市、理發店等被‘擠出’，取而代之的是高客單價的連鎖品牌、金融機構或房產中介等（其實就算在中心城區，此類承租能力較強的店鋪，也只能在特定的街道上才能生存）。” 王穎表示。
在王穎看來，高地價篩選出的業態單一，往往缺乏社區黏性，且營業時間有限，無法形成24小時全時活力。對此，王穎期待能對“沿街商鋪”的地價進行合理評估，給予政策傾斜和支持。
建議實現差別化地價
在各地大力提振消費活力的大背景下，上海也正持續深化國際消費中心城市建設。
2026年上海市政府工作報告表示，要更大力度提振消費。深入實施提振消費專項行動，加快建設國際消費中心城市。持續豐富優質商品供給，優化實施消費品以舊換新，推進南京東路、陸家嘴、徐家匯、南京西路、北外灘等重點商圈改造提升，梯度培育上海消費品牌。
而充滿煙火氣的沿街店鋪，無疑也是激發城市消費的重要抓手之一。
“在總體規劃與控制性詳細規劃中納入活力街道的相關規定。”王穎建議，在片區更新規劃編制階段，開展“活力街道規劃布局研究”。依據城市道路等級（優先選擇支路、街巷）、經營現狀、歷史文脈及社區需求等，篩選并確立“活力街道”名錄。對于列入名錄的活力街道，制定專項規劃圖則，實施差異化管控，將活力街道及商業街鋪要求納入土地出讓條件。
不僅如此，王穎還建議，實現差別化地價，對長期持有和運營沿街商鋪的主體給予激勵，其進一步解釋，對于住宅用地內的少量配套沿街商業（其建筑面積小于地塊總建筑面積的10%），在土地出讓時，建議參照混合用地差別化地價的方式。
“不‘一刀切’地按照住宅基準地價計價，而是按照商業基準地價計價，或者酌情實行一定幅度的地價修正系數。” 王穎表示。
受到外界關注的是，不少街道店鋪有時處于動遷更新期，這種情況下又該如何延續社區煙火氣呢？
對此，王穎建議采取靈活利用的政策，如對于被征收街坊的沿街商鋪，經過相關部門對建筑安全進行審核，可以利用的，進行必要的維修加固后，頒發短期營業執照和經營許可證，允許原有業態繼續經營。爭取在街坊更新改造過程中，延續原有街道的活力和便利性。
“社區是城市的縮影，沿街店鋪是社區的眼睛。”王穎表示，“通過繁榮沿街店鋪，不斷激發街區活力，不僅能解決城市更新過程中煙火氣難以延續的短板，更能保留城市記憶，重塑鄰里關系，提升生活品質。”
（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）
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