向地下要空間！廣州停車難題有解了？

為了解決停車難的問題，廣州可真是拼了！

繼新修訂的《廣州市停車場條例》之后，近期又印發了《廣州市規劃和自然資源局關于優化廣州市地下空間開發利用若干措施》。

這次印發的地下空間開發新政策，瞄準的正是城市“向下發展”的痛點，也為解決停車難題提供了新思路。

新政明確提出，支持采用“豎井式”、“沉井式”等新型技術建設地下停車場，這類項目在計容面積方面享受優惠。

在廣州越秀區一德路已經有過類似探索，這里正在建設一個深達69米的沉井式停車場，將在僅1750平方米的地塊上，創造出300個全自動泊位。

相比傳統地下停車場每層約2.8-3米的層高，這類新型停車場通過更緊湊的設計，能在同樣深度的地下空間里，多規劃出30%-40%的車位。

全自動化的存取流程，也使得人力成本相比傳統停車場可以減少約70%，這使得其運營成本更低，長期來看有助于穩定甚至降低停車費用。

而此次新政就明確，這類項目只將轉換層（地面層或負一層）的單倍投影面積計算建筑面積，且不計入地塊容積率，減少了開發阻力。

從經濟角度看，一個沉井式智能停車庫的投資回收期約為8-10年，遠低于傳統停車場15年以上的回報周期，開發商的積極性將得到提升。

隨著這類停車場數量增加，市場供需關系逐漸平衡，停車費有望回歸更加合理的水平。

除了停車，地下空間開發新政還有其他值得關注的亮點。

首先是地價優惠。如果你是一個開發商，想開發地下空間，成本是個大問題，現在政策明確，首次出讓的地下空間實行地價向下遞減：負一層按地上地價10%、負二層按5%計收，負三層及以下免繳。

這意味著開發商可以大幅降低開發成本，增加項目的可行性。

△圖片來源：攝圖網，已獲授權

新政還規定，地下空間土地出讓金還可以分期繳納，首次繳納比例不低于50%，余款可在簽訂合同后12個月內付清，只需要按照1年期貸款市場報價利率支付利息。

這對現金流緊張的開發商來說，無疑也是個重大利好。

而且，地上地下計容建筑面積可以分別核算，又解決了地下空間利用時容積率計算的難題。

更重要的是，地下計算容積率建筑面積不可向地上騰挪，這意味著不會出現開發商為了地上容積率而“犧牲”地下空間的情況。

地下空間單獨確權是這次政策的另一個亮點。

在保證功能獨立、符合相關技術標準規范的基礎上，國有建設用地使用權可以在土地的地表、地上、地下分別設立。

換句話說，以后地下空間可以獲得獨立的產權證明，為后續的轉讓、抵押等提供了法律保障。

而對于已建成并確權的地下空間，支持權利人憑三維地籍調查成果申請更換不動產權證。

這解決了歷史遺留問題，為已有地下空間的合法化使用提供了路徑。

政策還支持在地下軌道交通建設范圍內設置自持便民服務設施，為市民提供便利的同時，也為軌道交通運營提供反哺。

對于商業項目而言，政策允許地下連接體、非自有用地下方城市公共地下空間的地下公共通道設置不超過30%的地下自持經營性建筑面積。

△圖片來源：攝圖網，已獲授權

以后，未來的地下商業街、地下連接通道中，可以合理規劃商業空間，增加項目的商業價值。

政策還明確，城市重點功能片區地塊的地下開發強度不宜小于0.2；非城市重點功能片區緊鄰地下軌道站點地塊的地下開發強度不宜小于0.1，為不同區域的地下空間開發提供了明確指引。

說到底，當城市發展的橫向擴展接近飽和，縱向深入就成為必然選擇。

當城市規劃從“二維平面思維”轉向“三維立體思維”的轉變，城市空間價值的評估也將發生轉變。

以后要看一片土地的價值，不再只關注它的面積有多大，也要綜合考量地上、地表、地下有著多大的開發潛力。

你對本次新政又怎么看？歡迎評論區留下你的看法~