全國房價已有止跌跡象？看看業內專家怎么說

根據多家媒體的踩點報道，越來越多的房產中介表示，房東的心態在發生轉變，如果你是從事房產中介職業，這段時間應經常聽到這樣的話：

“低于這個價就沒有必要看了”、“不準備賣了，麻煩你把我的房子下架吧”、“現在是淡季，年后再說吧”。

可以看出，相比此前房東主動向中介過問來訪客戶情況，現在的房東則比較冷淡了，一副愛買不買的狀態。

值得一提的是，這不是個別現象，多家機構的研報數據證實：這種情緒傳導已在多城出現。

-上海鏈家研究院/兔博士：近9個月掛牌量降約20%；撤單中超七成為房東主動下架，非成交消化；浦東/靜安/徐匯試點收儲二手房后，撤單率環比升5-8個百分點；2月9日掛牌量14.24萬套，較峰值回落明顯。

北京貝殼研究院：1月新增掛牌環比降12%，撤單率升至18%（去年12月13%）；核心區（海淀/朝陽）議價空間收窄至3%-5%，低價房源3天內多被成交或下架 。

深圳深房中協/貝殼：1月撤單率環比升4個百分點；龍崗/福田等核心區“惜售”顯著，低于市場價10%的房源占比降至5%以下 。

中指研究院：監測的20個典型城市數據顯示，1月二手成交11.8萬套，環比微降3.1%、同比增15.3%；新增掛牌與存量掛牌均減少，業主議價空間收窄，供應壓力緩解、預期改善。

一位不愿透露姓名、長期從事房地產研究的大V表示，房地產持續調整，不僅讓2021年那波高峰期買房的人套牢，現在連2019年那波買房的人也被套了。當低于他們的購房成本線時，大多數房東寧愿躺平，不愿繼續降價，撤單不賣的人越來越多。

01市場活躍度以多種方式呈現

全國樓市回暖呈結構性分化，一線、強二線領跑，三四線企穩，不同城市與產品端以“量升、價穩、預期修復”等方式體現。

1.一線城市：量價韌性強，房東心態轉穩。

香港：2025年住宅成交6.28萬宗，同比增加18.3%，為2021年來新高，近半年房價累計升幅為3.3%，呈現量價齊升之勢。2026年1月，一手成交1539宗，二手3912宗，整體延續向上態勢。多家機構給出港樓全年10-15%的升幅預期。

上海：1月二手房成交22834套，連續3個月超2.2萬套，創近5年同期新高；掛牌量9個月降約20%，撤單中超七成為房東主動下架；靜安等三區收購二手房作保租房，撤單率環比升5-8個百分點 。

北京：1月網簽1.5萬套，連續兩月超1.5萬套，持續超過該城歷史上月成交1.4萬套的“榮枯線”；核心區議價空間收窄至3%-5%，新增掛牌環比降12%，撤單率升至18% 。

深圳：1月網簽6802套，同比增45.5%，創近10個月新高；看房量環比增30%，低于市場價10%房源占比降至5%以下 。

-廣州：1月二手網簽8881套，2.13首批宅地開拍（起始價13.67億元），低容積率“好房子”地塊成主流 。

共性：淡季不淡、成交高位、掛牌回落、議價收窄，以租待漲增多，改善置換需求活躍 。

2.強二線城市：政策托底+成交放量。

南京/成都：“賣舊買新”客戶占比提升，新房網簽環比上漲，一二手聯動復蘇 。

濟南：2.11-2.12房展會，發5000萬元置業消費券（每套1萬元），撬動剛需/保障房/改善需求 。

重慶南岸：2.11-2.14房交會，13家房企2163套房源，聯合京東推10萬元全屋家居禮包，補貼至6月30日 。

特征：地方補貼+房交會引流，成交環比顯著增長（如佛山漲80%、武漢/杭州漲50%），庫存去化加快。

3.二線及以下：政策多元，企穩為主。

山西：延續換房個稅退稅至2027年底，降低改善成本 。

普通二線、三四線：百城新房均價1月環比漲0.18%（一線漲0.51%、二線漲0.16%），二手房跌幅收窄至0.85%；去庫存+取消限購限售+購房補貼，返鄉置業帶動局部成交回暖。

商業地產：央行下調商辦首付至30%（此前約50%），深圳等城市公寓來訪量翻倍，助力商業去庫存 。

總結起來， 包括幾個方面：

一是量升價穩。一線/強二線成交創新高，價格止跌，核心區小幅回升（如上海靜安環比漲0.3%）。

二是房東心態轉變。主動撤牌增多、低價房源減少、議價空間收窄，“以租待漲”比例提升（約30%） 。

三是一二手聯動。二手成交帶動“賣舊買新”，新房去化加快，改善需求成主力 。

四是政策驅動。保租房收儲提供“兜底買家”、換房退稅、消費券等，修復市場預期 。

結構分化。核心城市/優質板塊領漲，遠郊/弱產業三四線以企穩為先。

五是機構的建議也在發生轉變。根據克而瑞監測的重點城市看，一線韌性強，二線多城放量。買家低價撿漏窗口收窄，優質房源爭奪加劇，建議房東急售可合理定價，非急售可“以租待漲”。

02更靈活的去庫存方式出現

根據國家統計局的最新數據顯示，截至2025年末，全國商品房庫存為7.6億平方米，再次達到歷史峰值。作為2026年著力穩樓市的首要工作，如何去化庫存房，成為平衡樓市供需關系的關鍵一環。

眾所周知，由于城市化進入下半場，不可能再搞傳統的大規模棚改方式去樓市庫存，取而代之的則需要更靈活的去庫存策略。通過近年各地的探索，目前行之有效的去庫存方式其實已經出現，即從棚改轉移到收購存量住房用于租賃房。

在2025年到2026年間，政策聚焦“以購代建”，蒙城縣等縣域落地，覆蓋一二線+強三線+縣域梯度布局。

截至2026年2月，上海、鄭州、南京、合肥、貴陽等超33城試點，全國累計盤活超1.2萬套，供給周期縮短6-8個月，試點區二手成交同比+12%-18%。

以上海為例：

浦東/靜安/徐匯首批試點，區屬保障房公司收購二手轉保租，建行上海分行提供專項融資。

浦東：內環內2000年前建、≤70㎡、≤400萬、產權清晰，優先置換需求業主。

靜安：產業園區/商圈/軌交3公里圈小戶型，片區收租為主。

徐匯：財政+銀行融資，租金反哺運營。

從收購二手房轉租賃房的試點結果看，定向消化“老破小”，試點區庫存去化周期縮短3-5個月，掛牌價波動收窄，預期更穩。置換需求釋放，新房成交同比+8%-15%，改善型戶型占比提升，去化加快。從中長期看，加速了存量優化，減少新增土地依賴，推動行業從增量擴張向存量盤活轉型。

在市場分析人士看來，總體而言，多地試點“收購二手房轉保租房”，以政府主導+市場運作+金融賦能加速盤活存量、快速補核心區保租房，同步拉動二手成交、激活改善與新房去化，長期推動存量優化，形成“賣舊買新+保租供給”的良性循環，是去庫存與民生保障的雙贏路徑 。

隨著政策擴圍與模式成熟，該模式將從核心區向近郊/遠郊延伸，從一線向強二線、都市圈三四線擴散，有望成為房地產市場平穩健康發展的重要支撐。

03樓市“小陽春”或可期

樓市從2021頂峰期調整到現在，足足有4年時間。雖然各城市、各板塊還存在冷熱不均，但從成交量、成交價格來看，明顯有觸底的痕跡，一些優質房源議價空間減少、低價房源的底部在抬升，甚至出現漲價現象。越來越多的機構和專家對開年后的樓市“小陽春”充滿信心。

中信證券研報認為，樓市處于筑底關鍵期，3月份數據將驗證持續性，預計全年銷售與投資跌幅收窄。

在中指研究院曹晶晶看來，核心城市3-5月或迎普漲，政策穩預期，優質地塊入市帶動需求釋放。

易居丁祖昱預計，接下來的小陽春可期，全年“低開高走”，其中，核心區與剛需剛改是主力，二手房分流需求延續。

花旗研究分析認為，目前二手房量升價穩、掛牌量降是信心企穩信號，政策支持降低交易門檻，有利于樓市進一步活躍。

清華恒隆房地產研究中心吳璟判斷，一線城市“小暖冬”有望延續為小陽春，主要城市與優質地段具備回暖條件。

經濟學家付鵬預計，2026年核心城市核心區趨穩或微漲1%-2%，非核心區跌幅5%-8%，長三角、珠三角等核心板塊率先復蘇。

半夏投資李蓓稱，過去兩年房地產的核心矛盾是二手房供應的持續大幅上升，而這一矛盾在過去兩個月已經逆轉，掛牌量已經開始持續下滑，二手房跌幅開始收窄。種種跡象表明，很有可能兩個季度內房地產市場會見底，后續或是十年級別的上升周期。

當然，也有機構認為，小陽春是結構性復蘇，非全面反轉。比如瑞銀等機構認為三四線仍有下跌壓力，去化周期長，投資屬性弱。

可以看出目前的市場主流觀點是，樓市小陽春確定性強，一線及強二線核心城市、優質板塊率先回暖，二手房領漲，新房分化，三四線仍以穩為主或“以價換量”，長期拐點還有待觀察 。

不管怎么說，在國家定調2026年“著力穩定房地產市場”大背景下，采取因城施策控增量、去庫存、優供給措施，推動收購存量商品房用作保障房，支持合理住房需求。2026年樓市小陽春為大概率事件。

基于以上分析，對市場的各方來說，剛需與改善型買家可把握3-4月窗口期，優先核心城市優質地段；房企聚焦高周轉與產品力，優化城市布局；新投資者關注核心城市核心資產，規避弱高庫存城市和區域。

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