國家定調(diào)，四個省份明確發(fā)文支持，老破小迎來重磅利好！

其實這一輪房價調(diào)整，跌幅最大的房源之一就是房齡已經(jīng)超過15年的老房子，不管是老破小老破大，情況都差不多。

為啥會是這個結(jié)果？

說白了，樓市一旦進(jìn)入下行期，大家就會發(fā)現(xiàn)，原來房子本身就是一堆鋼筋水泥，它也會衰老。那些老房子沒有電梯，管道老化，漏水，墻體開裂……各種毛病全出來了。

業(yè)主想盡快賣掉，就只能不斷降價。但買家也不傻，沒有足夠便宜的價格，誰愿意去接這種燙手山芋？結(jié)果就是老破小的價格一跌再跌。

直到前段時間，上海直接國資下場收購老舊小區(qū)，算是給老房子止住了下跌的勢頭。這波操作，也用行動告訴我們：老破小的房價已經(jīng)探底了。

01、老破小迎來真正的轉(zhuǎn)機(jī)

前不久，河南、山東、安徽、福建四個省份接連發(fā)文，明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，

說白了，就是如果你住的老房子實在太破舊，符合條件就可以推倒重建。

這個政策其實是跟著國家的大方向走的。2025年國家層面就已經(jīng)定調(diào)了，現(xiàn)在地方開始落地執(zhí)行。

與此同時，克而瑞2026年1月二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點13城市二手房成交面積約810萬平方米，其中老破小成交占比達(dá)42%，環(huán)比微升2.3個百分點。

這說明政策已經(jīng)開始起作用了。但有一點大家必須明白了：

這輪利好，絕不是讓老破小一夜暴漲，而是給龐大的存量資產(chǎn)“托底找路”，告別過去的無序貶值。

02、老破小，從“沒人要”變“有價值”

眾所周知，以前的老舊小區(qū)改造，說白了就是“面子工程”——刷刷墻、換換管子、加個電梯。本質(zhì)上就是修修補(bǔ)補(bǔ)，但房子本身的老化問題、戶型設(shè)計落后、配套跟不上…這些核心痛點沒解決，也就難以扭轉(zhuǎn)貶值趨勢。

但這一輪政策，已經(jīng)徹底打破了這個局限。從國家頂層文件到四省落地細(xì)則，都明確提出“自主更新、原拆原建”，

簡單說，就是如果你住的老房子實在太破，可以考慮推倒重來。

根據(jù)中國政府網(wǎng)城市更新政策解讀配套數(shù)據(jù)顯示，與傳統(tǒng)舊改相比，原拆原建可使老破小居住品質(zhì)提升60%以上，戶型優(yōu)化率達(dá)75%，部分試點項目甚至能實現(xiàn)“原地回遷、面積微增”。

就比如上海靜安的彭一小區(qū)，原來的40棟老樓經(jīng)過原拆原建，變成了17棟高層電梯房。不僅房子變新了，學(xué)校、地下停車場這些配套也都跟上了。

預(yù)計未來一兩年，這四個省份核心區(qū)域的老破小，會慢慢從“沒人要”變成“有選擇地升值”。

03、不是所有老破小都能沾光

很多人一看政策就興奮，覺得老破小要翻身了。其實未必，這輪政策的核心是“試點先行、嚴(yán)控范圍”，不是“全面放開”。

數(shù)據(jù)顯示，目前全國老破小原拆原建的試點項目只有47個，主要集中在這四個省份的核心城市、核心區(qū)域。

而且，想要實現(xiàn)原拆原建，還有三個硬性條件必須同時滿足：

①必須是C/D級危房；

②業(yè)主同意率不低于90%；

③位于城市核心區(qū)（或重點更新片區(qū)）。

簡單說，不是所有老小區(qū)想拆就能拆。偏遠(yuǎn)地區(qū)的老房子、結(jié)構(gòu)完好的小區(qū)，只能享受傳統(tǒng)的舊改，比如刷刷墻、加個電梯等等。

只有那些存在安全隱患、業(yè)主意愿強(qiáng)烈、區(qū)位有優(yōu)勢的老破小，才能納入試點。所以這里也給大家一個警示，別看到老破小就沖進(jìn)去買，非試點區(qū)域的老破小，搞不好買入就套牢。

04，國家為啥要花大力氣管老破?。?/p>

主要有三個原因：

①存量市場已成樓市主力。

現(xiàn)在全國的二手房交易占了整個樓市的68%，其中老破小占比30%以上。如果任由這些老破小一直貶值下，不僅影響千萬家庭的資產(chǎn)，還會拖累整個存量房市場的穩(wěn)定性。

②“大拆大建”已經(jīng)行不通了。

以前大拆大建雖然見效快，但也帶來諸多問題：拆遷矛盾、房價虛高、資源浪費…

現(xiàn)在的“自主更新、原拆原建”，既不用大規(guī)模拆遷，又能盤活存量資產(chǎn)，這種溫和的方式更可持續(xù)，既能改善居民的居住環(huán)境，還能解決城市發(fā)展與民生需求，這也是2025年頂層文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)的核心方向。

③這是“保民生”的重要舉措。

住在老破小里的，大多都普通工薪階層或者說老年人。他們不是不想住好點，是真的換不起。

原拆原建、自主更新，本質(zhì)上就是給這些家庭一個改善居住條件的機(jī)會。

提醒大家，別再盲目看空所有老破小，也別幻想老破小能像以前那樣“暴漲”。

這次政策給老破小的定位很清晰——托底、找路、提升價值，而不是炒房、抬房價。

對于業(yè)主來說，你如果有老破小，房子符合試點條件，不用再焦慮“貶值還賣不掉”，以后大概率能實現(xiàn)“住得好+資產(chǎn)穩(wěn)”的雙重收益。

就算不符合試點條件，也不用太擔(dān)心，傳統(tǒng)的舊改一樣能提升居住體驗。

如果你正打算買房，也別跟風(fēng)去買老破小。特別是那些非核心區(qū)的老房子，以后依然會面臨“流動性差、貶值慢”的問題；

如果一定要買，建議優(yōu)先選試點區(qū)域、配套成熟的老破小，這種事住著舒服，以后賣得掉，性價比也更高。