窗前即地標！獨占三亞灣C位 自貿港總裁行宮亮相

前幾天，和一位在深圳從事金融的朋友喝茶閑聊，他隨口提道：“在深圳灣，優質的一線海景物業，最高的單價已經站上35萬了。”語氣平常，卻讓小易心頭微微一怔。

深圳灣在售新房價格 來源：貝殼找房

這個數字所代表的，顯然不只是房價。它指向的是對稀缺景觀資源的占有，以及這種占有背后所承載的圈層認同，與對城市未來的預期。

隨后，小易查閱了國內一些濱海城市的一線灣區的資產情況，發現那些擠占頭排海景資源的項目，其價值表現往往獨立于市場，展現出極高的韌性。

深圳灣在售二手房價格 來源：貝殼找房

放眼全球，這一規律更為清晰。

從邁阿密的比斯坎灣、新加坡的濱海灣，到悉尼灣，這些世界級灣區的資產之所以昂貴，關鍵在于坐擁不可再生的頂級景觀與地段。這種稀缺性讓它們能抵御經濟周期波動，持續吸引高端需求。

視線南移。隨著2025年12月全島封關運作正式啟動，海南邁入了“自貿港時間”。

三亞作為中國最南端的國際旅游城市，如今在全島封關的自貿港背景下，進入新的發展階段。傳統的度假資源與新增的國際流量、新型貿易、離岸金融等機遇交匯，使“一線海景”不再只是風景，而被賦予更多功能與價值。

最近，三亞灣一個新項目——鳳棲壹灣亮相。它主打“總裁行宮”概念，正好讓我們看到，在自貿港時代，一線海灣的稀缺資產可以有哪些新可能。

自貿港時代，資產選擇標準在變

什么樣的時代，就應該配置什么樣的資產。

封關運作，是海南自貿港建設從規劃到真正落地運行的關鍵一步。

一個全新的、規則不同的經濟區域開始運轉，很多原有的玩法都會改變。與此同時，人們對于優質資產的需求也在發生改變。

三亞灣實景圖 圖源：網易海南房產

早些年，海南作為國際旅游島，市場上最受歡迎的是那些用來度假、或者買了等著升值的海景房，大家看中的是陽光、沙灘等自然資源。

但現在，海南進入了自貿港時間。全島封關之后，這里將是一個貿易、投資都非常自由便利的區域，大量的國際商貿和投資活動匯聚，各種新的業態和人流也將隨之而來。

三亞市區實景圖 圖源：網易海南房產

在這個背景下，人們選擇資產的標準也在悄然變化。

單純依靠“海景”吸引人的房子，固然仍有市場，但已不再是唯一的標準。

三亞灣實景圖 圖源：鳳棲壹灣

一個更清晰的趨勢是，那些地段核心、配套完善，既能保證居住品質，又能為商業社交提供便利的空間，正越來越多地進入人們的視野。

過去大家更看重海景房的度假屬性，現在則傾向選那些既能住得舒服，又能方便社交、商務的資產。

三亞灣龍頭半島，資源與規劃下的新坐標

如果說自貿港時代對資產有了新要求，那在三亞，哪個區域最能承接這種變化？小易覺得，答案或許就在三亞灣，更精確地說，是三亞灣的“龍頭半島”。

三亞灣龍頭半島位于三亞灣約22公里黃金海岸線的東端起點，背靠鹿回頭，面朝大海。

從城市規劃看，三亞灣龍頭半島位于中央商務區（CBD）的鳳凰海岸單元。這里被規劃為旅游港自貿服務與郵輪、游艇、文化藝術綜合消費區，是唯一的一線海景單元，既延續了三亞的旅游優勢，也將在未來承載商務、文化與高端消費功能。

讓這里從“好位置”走向“戰略平臺”的，是幾個重量級的配套，它們將顯著改變片區格局：

文化引擎：三亞國際藝術港“雙中心”。這個總投資約35億元的項目，定位國際文物藝術品交易與文化交流，是自貿港免稅貿易政策的落地平臺。建成后，三亞有望吸引更多國際藏家和機構來此交易、辦展，讓本地藝術與消費市場與國際接軌。

三亞國際藝術港“雙中心”效果圖 圖源：三亞自規局

全島首條海底隧道——河口隧道。這是近期最受關注的海南省重點工程。這條總投資約26.7億元、總長度約3.118千米的隧道，北接三亞灣路、建港路和勝利路，南連南邊海路，預計今年6月開通。開通后，能將三亞灣與鹿回頭片區的通行時間從30分鐘縮短至5分鐘以內。隧道開通后，能把龍頭半島的城區配套與鹿回頭的自然環境快速連通，讓居民和游客跨區出行、游玩更方便。

鳳凰島國際郵輪母港實景圖 圖源：網易海南房產

流量門戶與投資引擎：鳳凰島國際郵輪母港。作為中國重要的國際郵輪母港，這里已是國際旅客入境海南的核心門戶，累計接待國際郵輪超1600艘次，為片區注入持續的高消費活力；更在2025年啟動了新一輪硬件投資，強化其樞紐能級。其中，10萬噸級泊位建設正穩步推進，而總投資約9.79億元的海南三亞國際郵輪港一期客運樞紐項目也于2025年11月正式開工。

除了決定片區高度的“大配套”，這里的日常生活與商務便利度同樣出色。

出行十分便捷，距離海南環島高鐵的三亞站約7公里，到三亞鳳凰國際機場約12公里，通過有軌電車與城市路網可以快速通達。

日常所需在身邊就能滿足，步行范圍內覆蓋三亞灣壹號·新地Mall、勝利購物廣場、青春頌廣場等成熟商圈；稍遠一些，HiPlace天悅城、三亞國際購物中心、國藥中服免稅以及海旅免稅城等商業體提供更豐富的品牌與業態。

醫療上有人民醫院、農墾醫院等機構提供可靠保障。休閑則更有椰夢長廊近在咫尺，散步觀海，隨時享受愜意的灣居生活。

可見，在三亞灣的這片“龍頭半島”正在經歷一場深刻的角色轉變：從一個功能相對單一的觀光長廊，轉變為一個集“國際文化交往、全球客流樞紐、高端商業消費”于一體的戰略平臺。

它的價值，是由頂級的自然條件、清晰的城市規劃與真金白銀的資本投入共同鎖定的。

而鳳棲壹灣，正是這一價值升維進程中的首映之作，正逢其時地占據了這個戰略平臺的核心。

從定位到落地，看鳳棲壹灣的總裁行宮構想

看完地段，咱們再來看看這個具體的項目——鳳棲壹灣。

它提出要做“總裁行宮”，這和市面上單純打造海景賣點的產品確實不太一樣。

鳳棲壹灣效果圖

小易仔細看了它的資料，發現它整個設計，確實都圍繞著“接待”和“圈層社交”這個核心來打造的。

首先，它由國資背景的西安旅游集團與資金實力雄厚的唐源投資聯合開發，數量非常少，在這么核心的地段，總共只規劃了56席一線海景大平層，標準層是一層4戶，配了1部客梯和2部專屬服務梯，保證了日常出入的便捷和私密。

項目請了三個領域的專家團隊：上海水石負責建筑設計，他們擅長讓建筑與環境對話；室內設計交給了頂級酒店設計公司CCD香港鄭中設計事務所，來營造度假般的居住感；物業服務則是擁有深厚國際淵源的戴德梁行，引入全球化的服務和資產管理理念。這樣的團隊搭配，意味著建筑、室內和物業服務在理念和細節上會更統一，長期居住體驗相對更有支撐。

建筑和園林的理念也很清晰。

建筑外觀的設計靈感源于荷蘭超級游艇制造商“斐帝星”的流線造型，采用了大面積玻璃幕墻和金屬鋁板，要打造的是三亞灣的一個現代地標。

鳳棲壹灣效果圖

園林以“肆進柒序”為設計脈絡，營造了一條完整的歸家動線。這條路徑始于臨街的「浪涌花岸」鏡面水景，經過如綠洲般的「浮島流光」花園與靜謐的「泊嶼沙龍」水景休憩區，再穿越充滿活力的商業街區與旱噴廣場，最終經由垂直綠意的「森寰幕墻」引導，步入挑高7.7米的酒店式大堂。整個序列層層遞進，旨在實現從城市繁華到社區靜謐的自然過渡，讓每一次歸家都成為一場“由鬧入靜”的心境轉換。

鳳棲壹灣園林效果圖

而一些關鍵的配套，則完全服務于“會客廳”的功能：

車庫以五星級酒店標準打造。入口處定制了星空頂天幕，用光影打造歸家的儀式感；地面通體鋪裝了定制水磨石，這種摒棄冗余裝飾的材質選擇，以其本身的溫潤質感與耐用特性，于細微處奠定了歸家動線的基調，讓回家的第一站與最后一站都充滿連貫的儀式感。

車庫效果圖

2400m2業主專屬會所包含了室內恒溫無邊際泳池、專業健身房、瑜伽室、行政酒廊、紅酒吧、雪茄吧、私宴廳和商務會議室等。這不像普通社區配套，更像一個業主專屬的私人俱樂部，滿足全方位的休閑、健身和商務社交需求。

鳳棲壹灣會所效果圖

商業裙樓：計劃引入企業金融服務、當代藝術中心、高端康體檢中心以及像西安飯莊這類高品質餐飲。這相當于在樓下為業主搭建了一個步行可達的高品質生活與商務支持平臺。

鳳棲壹灣提供的，不只是海景，還有一套貼合高端圈層日常與社交需求的空間與服務。

通過這種“上層極度私密、下層精準配套”的垂直規劃，以及一系列服務于社交與健康的設計，讓它所倡導的“總裁行宮”不再是一個空泛的概念，而有了實實在在的承載空間。

海景不止能看，還可服務會客與生活

過去在三亞，大家買海景房，圖的是“有一片海能看”。但在鳳棲壹灣，想法變了——他們更在意你怎么用這片海，讓它成為待客、社交、日常生活的自然背景。

鳳棲壹灣裝修示意圖 圖源：鳳棲壹灣

戶型是實現這一點的關鍵：全是南向看海的大平層，面積從278到380m2。空間足夠寬，不只是幾間臥室拼一起，而是能靈活布置成一個“大客廳”：正式接待、家庭小聚，都能找到合適的位置。

有幾個設計細節支撐了這種“使用”的場景。比如采用全景 LOW-E 玻璃幕墻，配意大利 GRUUS 電動提升窗——能讓窗戶幾乎完全隱藏，室內外界限被模糊，海灣和天空就像客廳、書房的延伸。會客或談事時，窗外景色自然成了談話的氛圍底色。

意大利 GRUUS 電動提升窗展示效果圖 圖源：鳳棲壹灣

寬裕的面積還能做清晰的功能分區：會客區、家庭活動區、甚至臨時的辦公角落都能安排在同一層。

不同活動互不干擾，卻都能被海景包裹。

還有一個挺加分的點，就是“雙梯”設計。它有兩部電梯分開設置，主客的出入動線可以完全獨立。客人們來訪或離開時，既方便又保護了你和家人日常生活的私密感，這讓這個“會客廳”顯得更講究、體驗也更舒適自在。

鳳棲壹灣的戶型產品設計思路，不在追求房間數量的多少，而在為會客與生活造一個開闊、連貫、能和海深度互動的空間。海景不再只是視覺裝飾，而成為生活中隨時可接觸的環境元素。

情景樣板間已開放，讓“總裁行宮”可觸可感

看完項目，小易最大的感受是，鳳棲壹灣對海景資源的處理方式很不一樣。它沒有把一線灣景僅僅做成窗外的背景畫，而是通過設計，讓海風、光線和濤聲自然地進入日常生活的每個場景——無論是會客、家庭聚會，還是獨自處理工作，海都成了在場的一部分。

鳳棲壹灣效果圖

更重要的是，在這里，窗外不止有海。站在落地窗前，你不僅能俯瞰綿長的椰夢長廊與無盡海面，還能將三亞的城市地標盡收眼底——近處是鳳凰島獨特的海上建筑群，遠眺則是三亞國際藝術港“雙中心”，勾勒出的現代天際線。這種視野，將自然景觀與城市發展藍圖同時框定于一窗之內。

在海南自貿港時代，高端資產價值有了新的維度：稀缺海景是基礎，而能同時坐擁自然瑰寶與城市核心地標的“景觀資產”，才真正定義了塔尖的居住體驗。鳳棲壹灣提供的，正是這樣一種從“觀景”到“擁景”、再到“融景于生活”的完整解決方案，真正能實現在自家落地窗前看地標。

據悉，項目位于三亞灣的城市展廳已亮相，大家可以實地走進去看。面對真實的場景，會感受到，一線無敵海景，只是他最小的優點。