“停車1小時繳費60元”，誰在被高昂停車費“背刺”？

來源：第一財經

隨著機動車保有量不斷上漲，在許多高能級城市里，“買得起車卻停不起車”的現象變得越發普遍。

“市區范圍一般小區的月保車位費一千多，寫字樓又要一千多，晚上或者周末去個商場每小時停車16元……細算下來，一個月光停車都可以花掉好幾千?！闭f起停車費，在廣州老六區生活和工作的人總有道不完的牢騷，曾經有網友爆出在廣州某知名醫院旁停車一天花費300多元。

在消費提振的關鍵期，部分大城市核心商圈高達20元/小時甚至60元/小時的停車費，確實在很大程度上影響著消費者心理：“吃飯后盡快離場”“減少商場逗留時間”等念頭，在無形中沖擊商圈客流與商戶銷售額。

記者梳理各地收費管理辦法發現，除市政道路外，商場、寫字樓等商業場所多實行市場調節價，這給了運營方極大的自主定價權。對于成熟商業體而言，停車費收入占比最高可達租金的10%，甚至成為反哺項目的“現金?！?；而在資本市場，一部分玩家早已入局，通過收購車位或者承包經營權、改造升級等手段，將不起眼的車位變成了可計算回報率的另類資產，一條圍繞車位的資本產業鏈正在悄然形成。

保停車費收益，還是?？土?？這個剪刀差終究該如何平衡？

大城市的“停車費刺客”

“首10分鐘6元、后每10分鐘3元，相當于每小時收費超20元?！痹谏缃幻襟w上，關于北京核心商圈的停車費話題熱度不減，不少網友曬出自己曾遇到的停車費“刺客”。

2026年上海市兩 會期間，在針對提振消費活力這一領域建言獻策之時，上海市人大代表、上海力金經貿有限公司董事長諸正偉就針對停車貴的問題提出疑問，他舉例稱：“包子2元、停車10元?！?/p>

諸正偉分析稱，不少市民因臨時?？肯氯?、查看導航、買早飯等短時停留被收費，后續就會因為覺得停車不劃算而主動取消了線下購物、餐飲等消費計劃，間接影響了實體商戶經營效益。

在高額停車費問題上，有廣州市民稱，廣州市天河區一處商辦物業的配套停車場收費以10分鐘為單位，主流時間段標準為10元/10分鐘，相當于停一小時要60元。

在上海，一名網友在社交媒體反映其在上海外灘半島酒店停車吃飯，結果停放4個多小時共被收取300元停車費，一度引發熱議。該酒店相關負責人則稱，酒店停車費標準為60元/小時，單日封頂價格為480元，停車場進出口有具體明細，在相關部門有備案，明碼標價。上海半島酒店停車場因此也被稱為“上海最貴停車場”。

不只是經營者自主定價的停車場收費高昂，城市核心區道路停車位的價格也讓不少開車的市民直呼“停不起”。

比如有廣州網友在社交媒體上曬出在越秀區某市政道路停車的繳費記錄：逾期8小時、繳費198元。據了解，廣州該道路停車位一小時以內為10元/小時，1-3小時為16元/小時，若停車在3小時以上，停車費就會直接跳到26元/小時。

即便是在自家小區，停車同樣不便宜。在廣州，小區停車一般分為自持車位、月保和臨保三種收費方式，臨保費10元/小時、月保費在千元以上的小區比比皆是。

2025年，廣州珠江新城一小區曾因為物管公司將停車費月保價格從500元提升至1200元，臨停價格則從每月最高720元猛漲至每月2400元，業主對此不滿并拒繳，物管公司在無法收取停車費的情況下強行阻攔業主車輛進出，進而引發系列沖突事件。

停車費該如何定價？

高價停車費因何而來？停車費定價機制怎樣的？哪些地方停車適用政府指導價，哪些地方主要靠市場化機制調節？

第一財經記者查詢發現，基于國家發展改革委、住房和城鄉建設部、交通運輸部2015年發布的《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》，我國停車服務收費的基本原則是“堅持市場取向，逐步縮小政府定價管理范圍，鼓勵引導社會資本建設停車設施”。

近兩年，多地均出臺或完善關于停車費的管理辦法，基本依循上述收費原則。

以成都在2025年年底發布的《成都市機動車停放服務收費管理辦法（征求意見稿）》為例，意見稿顯示，當地機動車停放服務收費實行政府定價、政府指導價、市場調節價三類制度。

其中，政府有關部門依法在城市道路范圍內施劃設置的臨時停車泊位，實行政府定價；機場、車站、城市公共交通樞紐站、公立醫療機構、公辦學校、政府投資建設的停車場等實施政府指導價；除此之外，其余機動車停放服務收費實行市場調節價，實行市場調節價的不再采取備案制。

1月初，廣州發布的《廣州市機動車停放設施服務收費管理辦法》顯示，當地實行政府指導價的停車場包括黨政機關、事業單位、非營利性醫療機構、公辦學校、圖書館、體育館、各級人民政府投資建設的停車場等。為鼓勵引導社會資本投資建設停車場，對于其他依法設立的停車場，其機動車停放服務收費實行市場調節價管理。

整體而言，目前各地納入政府管理范圍的停車場，均有明確的區域劃分及定價標準；而對于其他商業場所、社會投建停車場等均實行市場調節價。對于后者，相關法規一般僅要求其收費要明碼標價、在顯著位置設置標價牌，不得有捆綁收費、只收費不服務等違法違規行為。

值得提及的是，各地在對公共場所停車費定價時，成本與收益并不是考量的單一原因，更多城市定價的重點考慮因素，在于車輛保有量大幅增加的情況下，高價停車費能起到利用“價格杠桿”引導市民出行方式，從而在一定程度上緩解核心城區擁堵，并提高車位使用效率。

廣州在今年1月初實行公共停車場新的收費標準，新標準核心就是"分區收費"和"階梯漲價"，尤其是中心區域，長時間停車的費用將大幅增加。以中心區的路邊停車為例，過去大多是按每15分鐘1-2元的標準收費，停一天封頂也就幾十塊錢。但根據新規，重點區域停車1小時內每15分鐘收費2.5元，1-3小時每15分鐘4元，3小時以上每15分鐘直接漲到5元，單日最高限價達到了200元。

雖然很多車主直呼"停不起"，但也無法否認，新的辦法有助于緩解中心城區的停車難以及道路擁堵問題。

另外，還有不少城市開始依據停車熱力圖劃分區域，對核心擁堵區、高峰時段及長時間停放實施差別化收費，引導車輛從核心區向周邊疏散，從長時間占用向短時使用轉變。

中央財經大學管理科學與工程學院教授王昊在相關研究文章中指出，停車收費定價，對調整城市居民出行結構具有顯著作用，是有效調節交通需求的重要經濟手段之一。不過，價格的調控需要控制在一定范圍內，由于大多數居民對停車收費價格敏感，過度調控停車收費價格容易導致自駕出行量的大幅度波動。此外，停車收費價格的調控需要動態調整，可根據地區人均工資收入或可支配收入進行多階段調整。

商用民用停車費誰說了算？

相對于公共停車場，商用及民用停車場的定價彈性空間更大，現實中出現“價格刺客”的情況也更為普遍。

在住宅小區，停車收費一般采用“政府指導價+市場調節價”相結合的形式。某華南物業公司人士稱，新建小區的停車費由開發商制定，但須由相關政府部門確認；在小區業主大會成立后，按物業服務合同約定協商，原則上不超過地方限價標準。

但現實中，停車費定價主動權，更多仍然掌握在業主方或物業公司手中，且定價受多重因素影響。

比如多位受訪物企內部人士稱，物業公司推動臨停價格大幅上漲的目的是賣車位，“臨停費用那么低，誰還會買車位？”

上文所述廣州珠江新城小區臨時大幅提升停車費，便是為了倒逼業主買車位。該小區業主透露，開發商之前多年一直沒售賣車位，這兩年資金壓力大，才打起賣車位的主意，但定價高達50萬-70萬/個，業主們難以接受。

還有一些停車位十分緊張的老舊小區，停車費也存在極端高的情況，一家華東物企內部人士稱，公司在管的某個上海老小區臨時停車費高達50元/小時。“目的是防止外來車輛擠占資源?！痹撊耸糠Q。

除了住宅小區，在實際生活中，市民出行停放車輛最多的就是商場、寫字樓、酒店等場所，這些地方的停車場通常采用市場調節價，由經營者依法自主制定。

不過，哪怕在同一城市、同一片區域，不同商場、酒店的停車場收費都可能會出現極大差異，有些定價很貴，最高超過30元/小時，但有些停車場卻能免費。

這些商辦場所的停車費究竟如何制定的？

一家華東商管公司內部人士向記者表示，一般情況下，停車費定價會考慮多方面因素，包括商場收入、當地物價及消費水平、商場現階段側重點（收入還是客流），多方考慮之后向當地物價局申報一個費用進行審核。“如果定價太高，消費者可能就不來了”該人士稱，該公司的停車場收入一般占商場總體收入比重不會太高，約為1%-2%。

但是，商場也不會將價格定太低。一名港資開發商內部人士介紹稱，“即便一個商場停車場起始定價比較低，之后也會漲起來，區域內的定價會拉平?！比敉＼噲龆▋r低于同區域其他商場，大家都會來這里停車，商場就會受到大車流的沖擊，造成混亂。

另一名接受采訪的商業資管人士也對記者表示，如果停車場收費顯著過低，就容易被“僵尸車”困擾，而一個車位緊俏的實體商業項目停車場如果存放了太多“僵尸車”，正常消費客戶的車很難停進去，也同樣會影響消費者的實體購物意愿。

一家旗下擁有多家商場的國企開發商內部資產管理人士則對第一財經表示，多數商場在經營初期（開業后一到兩年）會實行停車費免費、消費抵扣或優惠，目的就是吸引客流，如果商場經營情況良好，后續就會逐漸提升停車費、減少優惠。

該人士透露，對于大部分商場來說，停車費的定價，首先要考慮能覆蓋停車場的運營成本?！巴＼噲龅某杀疽膊恍?，比如核心地段、高端項目的停車場，它本身的造價就很高，所以后期收費高也是理所當然；此外長期運營還有保安、保潔、維修、設備、攝像頭、空氣凈化等運維成本?！?/p>

不過，在房地產領域，停車場仍然被視作一門容易賺到現金流的生意，特別是那些進入成熟期、出租率和客流量都很穩定的商辦項目，有的商業項目中，一年停車費收益可以占到商場全年租金收益的10%。

低調的停車場資本局

隨著我國汽車保有量不斷攀升，早已有各路資本盯上了停車場生意。

“放眼全球，在另類資產投資領域，停車場早就是成熟的投資標的了。目前在國內一般有兩種運作模式，一是由另類資產投資機構收購停車位產權，拿到后進行改造，也就是我們熟悉的‘投融管退’基金做法；還有一種是輕資產模式，專業承包商向業主方拿下運營權，業主方短期內獲得一筆確定的收入，而運營公司則通過改造和經營提升停車場整體收益，在這個過程中，停車場的環境、設備可能會升級，但是停車費用也會攀升。”一位大型外資另類投資基金內部人士對第一財經記者介紹道。

近日，江西百勝智能科技股份有限公司（以下簡稱“百勝智能”）披露，其全資子公司與上海寶龍集團旗下控股公司簽署了四份停車場租賃合同，正式完成上海及杭州四個寶龍廣場地下停車場運營管理權的交接，涉及總合作金額達2.39億元，合作租賃期為六年，租金采用三年一預付的支付方式。

上述基金內部人士對記者表示，商場業主將其地下停車場運營權承包出去的情況在業內還是比較少見的，因為多數商場停車場“有得賺”，業主更喜歡自己收停車費，停車場交易更多出現在寫字樓停車場領域。

覽睿資本（Lime Tree Capital）是一家總部位于香港的私募股權投資管理公司，此前在中國內地的投資聚焦于停車場領域，曾收購過不少商辦項目的停車場。

2023年，覽睿資本拿下南京南站南北廣場超大商辦綜合體項目內的地下6000余個配套停車位；2019年，覽睿資本旗下的子公司曾拿下SOHO中國位于北京的9個商辦項目共計2583個地下停車位組成的資產包。

覽睿資本的模式是通過資本的導入，對舊停車場資產進行改造，實現車位價值的提升后，再通過大宗買賣的方式整體退出。

在城市公共停車領域，也有城市探索出讓市政道路泊車位經營權來獲得一次性收入。比如在2025年初，珠海發布了“珠海市市政道路路內停車泊位經營權有償出讓”招標公告，首期出讓23798個泊車位的經營權，出讓期為20年，最終由珠海華發城市運營投資控股有限公司子公司珠海城建資產經營管理有限公司以7.3億元的底價中標。

總體來看，在我國停車位“供需失衡”的大背景下，資本進入停車場領域幾乎是必然。

據思瀚產業研究院的報告，截至2024年年末，中國汽車保有量達3.457億輛，而停車位總數僅1.9億個，汽車保有量與停車位數量比例僅為1:0.5，遠低于中國住房和城鄉建設部2015年發布的《城市停車設施規劃導則》中所載的參考值，我國汽車保有量與停車位之間存在顯著缺口，人口多、汽車保有量大的地區，停車位就變成了稀缺資源。

一位受訪的業內人士對記者表示，要緩解停車費用高的現象，核心還是要從供需平衡、規范治理上入手。北京停車行業協會則公開表示，要真正解決停車難問題，不僅要在建設上下功夫、擴大供給，還要在管理上下功夫、規范秩序，包括打擊黑停車場和亂收費等；也可借助電子化技術手段，將停車場分布、空閑車位數等信息“一網打盡”，錯時共享，提高利用率。