236億+！馬場地塊成為廣州地價新王！越秀笑到最后

剛剛，注定載入廣州土拍歷史的一戰(zhàn)，終于落下帷幕。

今天上午10點，天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東地塊（馬場1期地塊）正式出讓。

經過9小時鏖戰(zhàn)、243輪競價，最終，越秀殺出重圍，以總價236億元拿下這塊珠江新城的“最后拼圖”，扣除配建后的可售住宅樓面價高達84753元/㎡，溢價率26%。

這樣的價格，也刷新了廣州土拍歷史的多項紀錄，單價超越琶洲西區(qū)地塊（76570元/㎡），成為廣州樓面價TOP1；總價位于廣州第2，僅次于番禺亞運城地塊的255億元。

說實話，雖然這塊地掛牌那天我們就知道會火，但今天的競拍激烈程度，還是超出了很多人的預期。

PART.01

上午8點半的掛牌時間剛到，廣州地鐵和華潤就迅速報價，此后，越秀、廣州建筑、廣州城投、珠實以及保利也紛紛出手。

到了10點的限時競價時間，系統(tǒng)就開始瘋狂跳動，僅10分鐘時間，已經競價了21輪，總價突破190億元。

其中，廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投、珠實這幾家本土國企，雖然平時在土拍市場上不算最高調，但遇到這種級別的核心地塊，都表現得異常積極，畢竟，能在珠江新城留下名字的機會，真的不多了。

當然，開拍前呼聲就很高的越秀和保利也沒閑著。

越秀作為馬場運營方的間接大股東，前期做地投入了大量精力，這次自然是志在必得。

保利去年在南方面粉廠地塊（保利玥璽灣）嘗到了甜頭，再加上還手握冼村項目，如果這次再下一城，那么其在廣州高端市場的地位短時間內無人可撼動。

由于圍觀人數過多，競價系統(tǒng)還數次崩潰……

到了11點11分，地塊總價正式突破了200億元，此時已經競價了66輪。

下午兩點見證歷史，地塊總價超過214億元，樓面價成功超過琶洲西區(qū)地塊，馬場地塊正式成為廣州樓面價TOP1！

此后，戰(zhàn)況逐漸演變成保利和越秀的“二人轉”，雙方互不相讓，最終在243輪舉牌之后，槌音落定，越秀笑到最后。

這個場面，在近兩年的廣州土拍市場，真的久違了。

PART.02

冷靜下來之后，我們還是要問一句：這塊地到底好在哪，能讓這么多頭部房企殺紅眼？

先看基本面。

地塊總用地面積19.45萬㎡，計容建面56.7萬㎡，位于黃埔大道以南、馬場路以東，也就是珠江新城、金融城、琶洲“黃金三角”的幾何中心。

在廣州，短時間很難再出現第二塊這樣的地。

但光有地段還不夠，真正讓房企心動的，是這宗地的頂級配套。（地塊詳細規(guī)劃可回顧：）

按照出讓公告，競得人需要在AT111321地塊引進一家高端時尚百貨運營企業(yè)，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億，還要在AT111323地塊建設一家計容建面不低于4.5萬㎡的國際知名五星級酒店。

這個“高端時尚百貨”會是誰？雖然官方文件沒有明說，但業(yè)內普遍都在猜：會不會是SKP？

畢竟北京SKP、西安SKP、成都SKP……每一座SKP落地的地方，都是城市最核心的商圈。

而廣州作為一線城市，一直是“重奢四大金剛”里唯一沒有SKP的那個，如果這次真的能把SKP引進來，那這塊地的想象空間就完全不一樣了。

當然，最終來的是不是SKP，還要看后續(xù)的招商結果，但可以確定的是，能同時滿足“高端時尚百貨”和“國際五星級酒店”這兩個條件的運營商，全國掰著手指頭都數得過來。

無論最后是誰，珠江新城東區(qū)的商業(yè)能級，都會被拉升一大截。

更重要的是，商業(yè)和住宅是“捆綁”的。

拿下這塊地，意味著你既要做豪宅開發(fā)商，也要做商業(yè)運營商，這個門檻，直接把大部分民企擋在了門外，最后能進場的，清一色是資金實力雄厚、且有商業(yè)運營經驗的央國企。

從這個角度看，今天這場競拍，其實也是一次“優(yōu)等生選拔賽”。

PART.03

說完地塊本身，我更想聊聊這場土拍對今年廣州樓市的意義。

今天是大年初九，放在往年，這個時候大家往往還沉浸在年味中，市場尚未完全熱起來，但今年不一樣，開年第一場重量級土拍，直接引爆了市場情緒。

為什么官方要在這個節(jié)點推這塊地？

我想，這大概是一次“勢大力沉”的預期管理。

回顧2025年，廣州涉宅用地成交額約506.6億元，同比下降超3成，雖然年底市場有所回暖，但開發(fā)商拿地的信心，還沒有完全回來。

這時候，需要一針強心劑，而馬場地塊就是這針強心劑。

186億的起拍價，已經相當于2025年全市宅地成交總額的37%，如果它順利拍出、甚至拍出高溢價，就等于向市場傳遞一個信號：廣州核心地段的資產，依然是各路資金爭搶的對象。

今天的成交結果，證明了這一點。

更重要的是，這塊地會直接帶動周邊市場的價值重估。

你看去年保利拿下的南方面粉廠地塊（保利玥璽灣），開盤當天賣了106億，不就直接把泛珠江新城板塊的市場熱度給拉起來了嗎？

這就是“龍頭效應”，一個現象級項目的出現，可以盤活整個區(qū)域的價格體系和置換鏈條。

馬場地塊的體量比南方面粉廠更大，配套更齊全，還有重量級商業(yè)的預期加持。

可以預見，未來兩三年，珠江新城東區(qū)會迎來一波真正的價值重估。

另外，別看這賣的是高價地，以后建的是豪宅，其實馬場地塊的掛牌出讓也會影響到剛需市場。

官方現在做的，就是“控總量、優(yōu)供給”，把最好的地拿出來，吸引最好的開發(fā)商，做出最好的產品。

然后，用這些頂豪的熱銷，帶動改善需求的入場，再通過置換鏈條，把熱度傳導到剛需市場，這是一個自上而下的激活路徑。

馬場地塊今天邁出的這一步，是這條路的第一公里。

接下來，就看開發(fā)商能不能把產品做好，把商業(yè)運營好，把SKP真正引進來，如果都能兌現，那珠江新城東區(qū)的這一仗，才算真正打贏。

你覺得開發(fā)商會把馬場地塊打造成什么樣的產品呢？歡迎評論區(qū)留言討論~