上海樓市新政“滬七條” 今天正式落地 小陽春可期

作者 秦晉

2026年2月25日，上海市住建委等五部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（“滬七條”），從限購、公積金、房產稅三方面推出七項調整，自2月26日起施行。新政首條即大幅縮短非滬籍居民購房社保年限：購買外環內住房的社保或個稅要求從3年降至1年，繳納滿3年者可增購1套，持居住證滿5年者全市限購1套。這一調整直接激活外來剛需及改善需求，尤其內環區域限購松綁對沖限售壓力。

對比2024年政策，此次調整首次系統性降低核心區購房門檻。例如，靜安、徐匯等內環區域因房價穩定性強，成為新政主要受益區。中信建投指出，新政配合此前上海三區收儲二手房舉措，進一步疏通市場循環。數據顯示，2025年上海二手房成交中，非滬籍占比達40%-45%，新政預計將釋放超9萬新市民購房潛力。

金融支持：公積金貸款額度提升至324萬

新政同步優化公積金政策，首套房貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭（+20%）和綠色建筑（+35%）支持，最高可達324萬元，創全國新高。按30年貸款計算，每年可減少約2300元利息負擔。政策還放寬貸款套數認定，已結清貸款且無房或僅有一套住房的家庭可再次申請公積金貸款，釋放改善需求。

浙商證券分析，核心區高總價房源需求有望企穩，2025年外環內新房成交占比達48.4%，新政將加速去化。財信證券預計，3月起市場數據將明顯改善，政策瞄準核心區需求，效果或超預期。當前上海二手房掛牌量連續9個月減少，新政或推動價格企穩，部分熱門區域已出現跳價成交案例。

市場預期：置換鏈條修復與“小陽春”可期

新政通過公積金“認房不認貸”與房產稅豁免降低置換成本，促進“賣舊買新”需求。例如，滬籍家庭成年子女購買唯一住房免征房產稅，直接減輕多代同堂家庭持有壓力。上海鏈家研究院數據顯示，2026年1月上海二手住宅成交2.03萬套，同比增長26.69%，政策落地后中介帶看量顯著上升。

業內普遍認為，新政將推動3-4月“小陽春”行情。中指研究院指出，政策精準適配職住平衡、宜居安居需求，預計核心區房價企穩，房企估值回升。申萬宏源分析，中央《求是》雜志2月發聲支持地產政策“一次性給足”，上海新政為全國提供參考樣本。

上海新政通過降低門檻、提升支付能力及減免成本，短期提振成交活躍度，中長期優化市場格局。核心區房價企穩、置換鏈修復及房企估值回升是主要方向，同時為全國政策提供參考。

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