觀點直擊｜“最好逛的”銅鑼灣利園 希慎稱轉型之路已步入收成期

觀點網 扎根銅鑼灣的“包租公”希慎興業在2月26日曬出2025年成績單，依舊延續了去年的增長旋律。

財報透露，2025年，受惠于核心業務板塊的穩健表現，集團實現營業額34.64億港元，同比增長1.6%，基本溢利達25.1億港元，同比增長28.3%。

雖經常性基本溢利略微回調1.9%至19.18億港元，但整體畫風依然穩中有進。

分板塊來看，商鋪營業額17.27億港元，同比增長2.6%；寫字樓營業額15.08億港元，微增0.1%；住宅營業額2.29億港元，同比增長5.0%。

不過，投資物業組合的估值卻悄悄縮了水，961.57億港元的身價，比2024年末微跌0.4%。

在寸土寸金的銅鑼灣，坐擁“最好逛的”利園，希慎興業取得的這份成績單，既有香港經濟冷暖的映射，也有利氏家族對核心物業持續調校的功力。

在同日下午召開的業績發布會上，主席利蘊蓮感嘆稱，“希慎的轉型之路，已經步入收成期”。

商鋪租金保持正增長

“希慎的轉型之路，繼續帶來成果。”在2025年全年業績發布會上，主席利蘊蓮這句話，既是總結，也像一場開場白。

商業客了解到，早在2023年年初，希慎興業便發布了利園升級計劃“Lee Gardens for the Next Century”，涉及整個街區的重新設計升級，以及核心品牌的門店擴建、調整等等。

而這些調整，在2025年陸續兌現。

業績會上，管理層透露，香奈兒、LV、蒂芙尼的全新裝修及擴建門店陸續亮相，再加上2024年已調整完成的迪奧等旗艦店，如今利園區集結了超過100家奢華品牌旗艦店。

“全新裝修及擴建的奢華品牌旗艦店為顧客帶來全新的店內體驗，對集團的財務貢獻逐步體現”，管理層稱，利園區2025年人流同比上升11%，租戶銷售同比上升8%，下半年租戶銷售呈現雙位數的增長。

不僅是高端大牌在“換裝”，希慎也沒忘記給街區加點新面孔。執行董事兼首席營運總監呂干威透露，去年利園一口氣引入了超過50個新品牌，其中大部分是香港首店。

在品牌調優和租戶升級的雙重推動下，希慎的商鋪業務組合交出了一份穩健的成績單，全年營業額17.27億港元，同比增長2.6%，其中香港商鋪貢獻17.04億港元，微增1.5%，按營業額收取的租金錄得1.18億港元。

截至報告期末，香港商鋪物業出租率上升至95%，同比提升3個百分點，2025年的續約、租金檢討及新出租物業的租金水平全線保持“向上走”的姿勢。

但這份暖意能否持續？

利蘊蓮表示，“我們的確見到香港零售市場有復蘇的跡象。”

她在財報當中特別提到，為吸引國際旅客并帶動旅客消費，香港特區政府推廣多項大型盛事及世界級演唱會，刺激訪港旅客人數上升，第三季的增幅尤為顯著。

同時，她也判斷，這份樂觀將得以持續。

一方面，是“粵車南下”政策帶來的新變量。利蘊蓮直言，政策將對利園的客流、業績帶來實打實的助力。

而希慎也已準備就緒，利蘊蓮透露，“目前，希慎的項目當中已經配備了175個電動車停車位，是全港島最大的，此外，隨著利園八期的投入使用，電動車停車位將增加600余個，對粵車南下的游客非常有吸引力。”

另一方面，利園八期將帶來新的想象空間。

據了解，利園八期預計于2026年第三季度竣工，總面積逾100萬平方呎，隨著八期的落成，利園區將成為全面貫通的社區，包括全新的行人通道系統、創造第二層街道購物環境……預計將為利園區出租面積擴大約30%，帶動區內人流有20個百分點的增長。

利蘊蓮強調，“利園八期落成后，利園區將進入另一個階段。”

寫字樓仍存壓力

事實上，翻開希慎的家底，寫字樓才是真正的“頂梁柱”。截至2025年底，希慎在香港的投資物業組合總樓面面積約440萬平方呎，其中寫字樓占比高達55%，遠超商鋪的30%。

除了香港大本營，希慎在內地也有一座上海利園，商業樓面面積約90萬平方呎，配備375個停車位。

不過，相較于商鋪業務的一路高歌，寫字樓似乎依舊沒能走出陰霾。

回顧過去一年，香港辦公樓市場的關鍵詞可以概括為“上半年承壓，下半年喘息”。租金跌幅與空置率攀升，主要集中在年初；而到了下半年，隨著IPO市場回暖，金融、財富管理及專業服務行業開始“返場”，核心區優質辦公樓的需求被重新點燃。

根據世邦魏理仕的報告，2025年第四季度市場整體租金環比微升0.6%，為2019年第二季度以來首次錄得增長。2025年全年整體租金則同比下降2.9%，不過跌幅為2019年以來最小。

希慎的寫字樓業務，恰好踩在市場曲線的每一個節點上。

財報顯示，2025年希慎寫字樓業務組合營業額錄得15.08億港元，微增0.1%，整體來看仍舊穩健，但細細拆分其數據，不難發現，香港與內地的表現呈現出冷暖有別。

香港物業方面，出租率從2024年的90%提升至94%，但營業額卻同比下降2.3%，至14.07億港元，這也說明，市場需求仍舊存在，但租金層面仍存挑戰。

希慎首席財務總監蔡易霖在業績會上也坦言：“香港寫字樓市場整體仍有供應壓力，公司的出租租金大概有15%的下調。”

至于內地物業，上海利園寫字樓81%的面積已獲承租，受此帶動，內地寫字樓物業組合的營業額升至1.01億港元，出租率也回升至72%。

雖部分指標并未回歸正增長曲線，但也不乏亮點。蔡易霖特別提到，“超過85%到期租約已經成功續租，這也反映了利園區的租戶對我們的寫字樓服務和配套，整體上還是比較滿意的。”

進入2026年，資本市場對于香港寫字樓市場的預判仍舊延續“核心區穩住、外圍逐步回升”的觀點，即核心板塊的租金和交易仍有溫和上漲空間，而空置率較高的區域可能仍需一定時間消化庫存。

面對寫字樓市場的“新常態”，希慎接下來的打法也很清晰，管理層在業績會上強調，公司正通過“傳統寫字樓+共享空間”的組合打法，為市場提供全方位辦公選擇，形成更均衡的租戶結構，從而吸引更廣闊的客源。

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