廣州天河馬場地塊拍出236億元 刷新樓面價紀錄

春節后復工次日，廣州土地市場便迎來“開年大戲”。2月25日上午，天河區黃埔大道以南、馬場路以東的馬場1期地塊正式進入限時競價環節，這場備受矚目的土拍吸引了越秀、保利、華潤等8家實力房企同臺角逐，最終經過243輪激烈博弈、歷時9小時，越秀地產以236.04億元成功競得該地塊，折合住宅樓面價超8.5萬/平方米，不僅刷新廣州住宅樓面單價新天花板，其成交總價也躋身廣州土拍史上第二位，僅次于2009年出讓的番禺亞運城地塊（255億元）。

作為珠江新城東區最后一塊大規模未開發用地，馬場地塊的稀缺性早已引發市場高度關注。據悉，馬場片區總體定位為“人民文體新客廳、國際商都消費地”，片區總用地面積達38.42公頃，規劃總建筑面積約73萬平方米，其中商業商務體量約50萬平方米，居住面積約22萬平方米。早在2025年10月，廣州市印發的《提振消費專項行動實施方案》中，就已將“馬場片區”與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，列為重點推動建設的高端商業載體，凸顯其在廣州高端消費布局中的重要地位。

根據出讓公告，馬場1期地塊用途多元復合，涵蓋商業用地B1兼容商務用地B2、其它交通設施用地S9、二類居住用地R2、服務設施用地R22、中小學用地A33等多種類型。該地塊總用地面積194500.39平方米，其中出讓宗地面積174007.24平方米，計算容積率建筑面積不超過566962平方米。值得注意的是，馬場地塊將分兩批掛牌，此次出讓的1期地塊起始價就高達1864365萬元，這一金額相當于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的近四成，足見其價值分量。

此次地塊出讓設置了嚴苛的準入及建設要求，對競得企業的資金實力和綜合運營能力提出極高考驗。在資金方面，出讓公告明確要求，競得人參與宗地競買的土地出讓價款（含競買保證金）不得來源于任何形式的融資資金，包括金融機構各類融資、房地產產業鏈上下游企業借款或預付款，以及其他自然人、法人或非法人組織的借款，亦不得以其控制的非房地產企業融資等方式投入。不過，后續補充公告放寬了保證金繳納方式，允許競買人采用紙質保函替代現金繳納。

建設方面，要求同樣嚴格。競得人須在珠江新城東區AT111323地塊，建設一家計算容積率建筑面積不低于45000平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓；同時需按規劃要求建設AT111313、AT111314地塊，并按廣州市土地開發中心通知時間進場建設，確保2年內完成建設。此外，AT111321、AT111323地塊項目建成后，競得人須自持全部物業，自持年限與土地出讓年限一致，且自持物業需整體確權，未經廣州市規劃和自然資源局、廣州市天河區人民政府同意，自持年限內不得分割處分，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業整體一并辦理。

業內人士表示，馬場1期地塊作為廣州近十年來位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，其高溢價成交不僅彰顯了市場對廣州核心區域土地價值的認可，更將推動珠江新城東區功能升級，助力“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角聯動發展，為廣州建設國際消費中心城市注入新動能。未來，隨著地塊規劃的逐步落地，這片承載著城市記憶的“絕版寶地”，將轉型為集生態、文體、高端商業、居住于一體的城市新地標。