起拍價192萬的法拍房，竟然暗藏108萬的物業欠費，該由誰承擔？

近期，阿里法拍平臺掛拍重慶市一幢寫字樓的兩套房產在法拍圈引發了熱議。

重慶有兩套商業房產，評估價301萬元，起拍價192萬余元，但是欠物業管理費及滯納金卻高達108.6萬元。更離奇的是，法拍公告赫然顯示，物業欠費需由受買方墊付。

一、事件還原：192萬的房子，108萬的欠費？

阿里法拍平臺掛拍的這兩套物業是位于重慶棕櫚泉國際中心寫字樓的房產，房產位于15樓，面積分別為150.7平方米和222.18平方米，因原房主涉及刑事案件而被深圳市中級人民法院掛拍。

2025年年底，該兩套房產在阿里法拍平臺以評估價301萬元首次掛牌，今年1月底又以241萬的價格再次掛牌，二次拍賣最終都無人報名最終流拍，公告顯示，三拍的起拍價已降至192萬余元。

圖片來源于阿里拍賣網

這本是一場正常的法拍，但真正讓這筆交易“出圈”的，是法院公告中明確提醒的一條信息：截至2025年7月，該房產暫欠物業管理費及滯納金合計 1,086,342.51元（約108.6萬元），且這筆費用需由買受人（即競拍成功的人）自行核實并承擔 。這意味著，即便以起拍價成交，買受人的實際成本也將從192萬飆升至300萬以上，幾乎抹平了“撿漏”空間。

事件發酵后，物業公司工作人員回應稱，該業主實際欠繳的物業費本金約為28萬余元（自2023年4月起，按每平方米26元計算），公告中的108.6萬元是 “物業費本金 + 滯納金” 的總額。關于那80余萬元的滯納金，物業方表示 “可以協商處理”。

二、深度分析：這筆“天價”物業費，到底該誰承擔？

在筆者看來，這個事件最核心的爭議點在于，這筆發生在原房主欠費期間的債務，能否轉移給毫不知情的買受人？

接下來，我們從幾個維度來拆解：

1. 公告條款的“霸王硬上弓”：買受人的“契約責任”

在絕大多數法拍房的《拍賣公告》中，都會有類似“標的物物業費、水、電等欠費均由買受人承擔”的條款。

司法實踐的觀點：從法律層面看，法院傾向于認為，競買人自愿參與競拍的行為，即代表其已知曉并接受了《拍賣公告》中的所有條款，包括這一條關于欠費承擔的“瑕疵”聲明。

在福建廈門海滄法院的一個判例中，法院甚至依據《民法典》第552條關于“債務加入”的規定，認定買受人以競拍行為表明同意承擔原房主的欠費，構成了債務加入，需要與原房主承擔連帶清償責任。

圖片來源于阿里拍賣網

2. 法律的“相對性”博弈：原房主的“法定責任”

根據《民法典》第九百四十四條，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費 。物業服務的對象是房子，而非某個特定的人。

所以，從法律上來看，物業費的產生與房屋所有權緊密相關。湖南長沙芙蓉區法院和深圳鹽田區法院的判例都明確指出，在拍賣成交確認裁定書生效之前，房屋的所有權仍屬于原房主，此期間產生的物業費，其支付主體應是原房主。

原房主不能以房屋被查封、空置為由拒繳物業費，因為物業服務具有公共性，不論業主是否實際居住，物業公司都提供了公共服務。所以。原房主的債務并未因拍賣而“蒸發”。雖然物業公司會基于執行效率，優先向買受人追討，但這并不意味著原房主就可以“逍遙法外”。即便買受人為了順利交房，同意承擔責任，也有權向原房主進行追償。

3. “滯納金”的灰色地帶：天價數字的合理性質疑

對于物業公司而言，通常按照欠繳物業費的本金，按日計算滯納金，這本無可厚非。如果其標準過高（例如日息千分之幾），遠超實際損失，買受人可以依據《民法典》第五百八十五條，請求法院或仲裁機構予以適當減少。在司法實踐中，法院通常會引導雙方和解，免除滯納金！

不過，在重慶的案例中，物業公司也回應稱滯納金可以協商，也算是一個慰藉吧！

結語

在此，老湯也提醒粉絲朋友們，購買法拍房，務必要認真閱讀《拍賣公告》中的內容，每一個字都可能意味著真金白銀。

與其在拍下后去扯皮，競拍前“一字千金”的閱讀理解，比什么都重要。