我判斷房價的一些邏輯

對樓市的觀察越多，越覺得沒什么可說的，因為大的邏輯越看越簡單，很多東西是不用看的。而對于多數人來說，尤其是剛接觸樓市的一些小白，自媒體的一條觀點可能就會當成是圣經一樣，小陽春容易被奉為圣經，北京這兩個字也會被捧為圣經，比如說，會有人告訴你：長遠看，北京的房價肯定是有支撐的，全國只有一個北京……

如果拿這些東西去看樓市，那一定會出問題。盲目看空和盲目看多，結果是一樣的。

我簡單分享下我看樓市的一些邏輯：

1，有價值的東西，一定會對應合理的價格，如果價格偏離價格過高，就是泡沫，如果價格偏離價值過低，就是被低估；

2，該如何判斷價格和價值的關系？簡單說，靠的是經驗。也就是說，我觀察這個市場10年，那我就比你觀察這個市場1年要更理解，我實操10年，就比你觀察10年更理解。很多東西靠的是感覺，而感覺的背后是花的大量的功夫

很多人可能覺得，這話說了跟沒說一樣，很多人喜歡的觀點是告訴我原因，哪怕這個原因經不起推敲，他也覺得是有道理的。

再說下感覺：感覺背后靠的是什么？對于趨勢的理解，對于國家針對房地產態度的理解，對價格的理解，對經濟形勢的理解，對買賣行為的理解。如果都不太理解，或者只了解一兩方面，那么大家的感覺就是不一樣的。

3，從科學的角度去看價格：市盈率。即，買一套房子靠收租金，多少年可以回本。比如一套房子500萬，年租金10萬，那么市盈率為50；

很多人喜歡用租售比的指標，但我覺得比較難用，還是多少年回本更好理解。

但市盈率這個數據在不同的階段，它的意義是不一樣的。

房價大漲階段，租金漲得沒有那么快，那么市盈率一定是偏高的，在那種階段的市盈率意義就不大，國家對地產的態度，及給到市場的動作、政策要更關鍵；

樓市進入到平穩期之后，市盈率的意義就能逐漸體現出來，價格回歸價值，而價值可以通過租金來做估算；

發達國家的房子市盈率一般在25-35區間，高的可以到40甚至略高一些。這個時候就可以毛估，北京的市盈率至少到45以下才會進入相對合理的區間，這也是毛估出來的，是一個大致的區間

租金和房價都是變動的數據，所以如何去看這兩個數據，也需要估，都沒有那么精確，說到頭還是一個感覺。

從市盈率的角度去判斷，北京房價是被高估的，這個對于我來說，基本上是100%確定的。但到了某一天我可能就沒法100%確定了，那個時候房價就會進入相對合理的區間，但相對合理區間也不代表你買房會買到低點。

4，房價上漲的基礎，回顧中國這么多年的房價上漲，幾乎無一例外，上漲靠貨幣，而現在看不到貨幣。貨幣不進樓市的邏輯也很清晰，趨勢沒有了，所以就不再會有政策，沒有政策自然沒有實際的貨幣流入樓市，自然也就很難漲價。

5，高估的價格，沒有上漲基礎，那么這個階段里，樓市只有不斷地調整，一直達到相對均衡狀態為止。這期間小幅的波動會持續發生，但趨勢是改變不了的。

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