【廣東城創會｜智庫洞見】南沙收購不是救市，是直接換賽道！

【導刊智庫 | C位發聲】城市風向，真知洞見——對話著名房地產市場研究專家趙卓文，解讀南沙收購大動作!

2月24日，南沙開發區土地開發中心發布招標公告，將采購面積20000㎡商品房作為安置房源，預算達2.9億，要求商品房必須是南沙區內產權性質明確的帶全屋裝修一手商品樓，并且單價不得高于1.45萬元/㎡。

南沙政府為何突然大手筆采購商品房？單價不高于1.45萬/平方米是在為市場新房的底價劃線嗎？越來越多的政府收購商品房行為會再次激起新一輪房地產投資熱情嗎？

為此《房地產導刊》誠邀廣東省城市創新發展研究會智庫專家，廣東省房地產行業協會土地與產業研究中心主任，著名房地產市場研究專家趙卓文，談談政策對南沙樓市的影響。

南沙政策的三大突破

趙卓文表示，南沙作為自貿區、粵港澳大灣區幾何中心及合作核心區，向來擅長探索創新模式，此次收購便是城市更新領域的又一“南沙樣本”。不同于白云等區域的做法，180㎡的面積上限的調整，更貼合區域房源特點與安置需求，而此次2.9億元、2萬㎡的現房采購，主要在政策目標、實施目的和操作模式三個維度的顯著不同，展現出政策的突破性。

首先是政策目標的差異。大家熟悉的既往政策，比如廣州安居集團此前收購商品房用作保障性住房（包括公共租賃住房），它的核心目標是“補民生短板”——重點解決中低收入群體的住房問題，因此對戶型有嚴格限制，必須控制在90平方米以下的小戶型。但南沙這次的政策完全不同，它的目標是服務城市更新項目的拆遷安置需求，簡單來說，就是政府為了推進城中村改造、舊城更新等項目，需要給被拆遷居民提供安置房，所以直接收購商品房作為定向安置房源。這種情況下，戶型限制就放開了，從60平方米到180平方米的區間都能覆蓋，能更好滿足不同家庭結構的居住需求。

其次是實施目的的差異。保障性住房政策本質上是民生工程，核心是“兜底”——讓買不起房的群體有房住，社會屬性非常明確。而南沙的安置房源政策，是為城市更新項目“配套”的，目的是讓拆遷安置更高效、更有保障，本質上是城鎮化建設過程中的一個工具，更強調對城市發展的支撐作用。

最后是操作模式的差異。傳統的保障房收購，一般是政府“集中采購”——相關部門制定統一標準，面向市場批量購買，更看重整體的社會效益。但南沙這次的政策是有明確項目指向性的，比如會規定“總價控制”“面積限定”等具體量化指標，比如首批收購約2萬平方米、資金約2.9億元，這種“精準滴灌”的模式，是為了確保收購的商品房能直接匹配具體城市更新項目的安置需求，不是泛泛的采購。

市場預期：

去庫存與穩價格的雙重效應

此次政策落地，大家最關心的是，對市場會產生哪些直接影響？尤其是當前南沙區乃至廣州部分區域存在商品房庫存壓力的背景下，這一政策能不能“穩住”樓市？

對此，趙卓文分析，從市場預期來看，這次政策至少在兩個層面會產生積極效應，尤其是對庫存去化和價格穩定起到了“調節閥”的作用。

首先，庫存去化效應。最直接的，是政府通過資金注入（首批約2.9億元收購2萬平方米現房），快速消化了市場上的存量商品房。這些房源是現房，拿到就能用，避免了新建安置房的漫長周期。間接來看，它還能形成“連鎖反應”：一方面，能推動城市更新項目進程——過去拆遷安置房源不足可能拖慢項目進度，現在有了現成的商品房，安置問題解決了，項目就能更快推進；另一方面，對于一些面臨流動性風險的開發企業來說，這相當于提供了一個“退出渠道”——房子賣出去了，資金回籠了，企業的壓力就小了。特別是南沙區部分房企，可能之前因為市場銷售慢導致資金鏈緊張，這次政策能精準緩解他們的短期壓力。

再看價格體系影響。大家可能會擔心：政府大量收購商品房，會不會影響市場價格？實際上，這次政策的定價機制很科學——收購單價定在14,500元/平方米，這個價格是綜合考慮了土地成本（參照南沙近年地價水平在7,000-10,000元/平方米）、建安成本保本要求，以及安置房“非市場化商品房”的功能定位后得出的。對比當前南沙商品房均價（約25,000-26,000元/平方米），兩者有明顯的合理價差，所以不會對整體市場價格體系造成直接沖擊。另外，它和房票安置模式也不是替代關系，而是互補的——房票讓居民自主選擇房源，而政府收購則是直接提供現房安置，兩種方式可以根據項目特點靈活搭配。

同時，面對政府的大手筆收購，趙卓文認為符合收購條件的主要是以下三類項目：

第一類是低土地成本項目。比如位于南沙區非核心地段（像明珠灣這種重點開發區域之外的其他地方），地價本身比較可控的現房項目。這類項目因為拿地成本低，收購后政府的使用成本也更合理。

第二類是風險化解項目。主要是那些開發企業遇到流動性困難、手里有存量房源賣不出去的項目。不過政策也強調“優先考慮可覆蓋土地成本的項目”，也就是說，即使企業有困難，但項目本身的土地成本等基礎投入能通過收購價覆蓋，這樣的項目會更受青睞。

第三類是庫存積壓項目。比如一些按照舊規開發的商品房，可能戶型、設計不符合當前市場需求，導致滯銷周期較長，這些“舊規產品”如果庫存積壓嚴重，也會成為政策重點關注的對象。

簡單來說，政策更傾向于“能解決問題、成本可控、匹配需求”的項目，而不是盲目撒網。

政策的創新性：又一“南沙樣本”

值得關注的是，這次南沙出臺的收購政策，體現出的創新性，對未來城市更新模式有著相當大的啟發。趙卓文分析，這次政策的創新性，可以從兩個層面看。

首先是城市更新模式的演進。過去像黃埔區推行的房票安置制度，適合拆遷周期長的區域——居民拿到房票后自己慢慢選房，但周期可能比較長。而南沙這次探索的是“依法征收+凈地出讓”的新模式，具體來說：由政府平臺公司主導直接收購商品房作為安置房源，統一規劃、統一管理；同時配套“統購統租”的物業運營機制，未來這些安置房不僅可以用于居住，還可以作為人才公寓、產業用房等多元化用途，真正實現“產城融合”。這種模式把“安置”和“發展”結合得更緊密，更符合城市更新的綜合需求。

其次是綜合效益。14500元/㎡的收購單價，結合區域地價與建安成本測算，處于合理區間，既為市場劃定了理性價格錨點，遏制惡意降價，也避免了安置成本過高。同時，此次收購并非孤立行為，而是延續了南沙“定向收購+房票安置”的創新路徑，兼顧政府、村民、房企三方利益，實現共贏。

除此以外，對產業發展來說，企業運營成本降低了，產業承載能力也更強了——比如一些產業配套的安置房，未來可以轉化為人才公寓，吸引更多人才留在南沙。

可以說，南沙這次的政策不是簡單的“托市”，而是通過精準施策，把安置需求、市場庫存和發展目標串聯起來，為其他區域的同類政策提供了很有價值的參考樣本。

同時趙卓文強調，此次政府收購并非刺激房地產投資熱，而是立足南沙發展實際的務實之舉。擴大收儲面積、采購現房的調整，既貼合區域需求，又實現了去庫存、促更新、紓房企之困的多重目標。這一創新模式也將成為南沙城市更新與房地產市場良性循環的重要支撐，真正實現樓市的“穩穩托起”。

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