天津樓市：學區與改善需求正悄然發力

市場不缺購買力，只缺確定性。誰能給確定性，誰就能拿到流量。

中房報記者 許倩 天津報道

新春佳節，津城年味濃郁，房地產市場卻顯得有些平淡。

大年初八下午，天津市南開區某樓盤售樓處。記者推門而入，映入眼簾的不是促銷海報，而是兩塊醒目的展板：一張是“關于落定九年一貫制學校的公告”，上面寫著“小學確定為五馬路小學教育集團，中學確定為南開學校教育集團”“業主可憑相關資料辦理小學及中學入學手續”；旁邊一張則是關于百年名校南開中學升學率的介紹。

這樣的學區宣傳，在天津新房項目中幾乎已是標配。河北區某樓盤售樓處外墻，巨幅標語寫著“十二年制，小外學府”；河西區多個樓盤，則被中介冠以“河西陪讀改善房”的宣傳標簽，低總價樓盤備受陪讀媽媽們青睞。

但宣傳火熱，現場較為冷清。

記者走訪天津市多家新房售樓處發現，盡管多個樓盤“春節不打烊”，并推出特價房源、新春置業禮包、減免物業費等活動，卻難改成交乏力、觀望情緒濃厚的現實。看房者寥寥無幾，冷靜和謹慎仍是主流。

4.0產品、現房撐起“春節檔”

位于天津市南開區的格調觀麟花園，屬于天拖板塊，承擔著城市更新改善型需求。一期將于2026年12月交付，二期將于2028年底交付。

談到項目優惠，置業顧問小時說：“二期正在排卡期，排卡客戶可以享受1%的優惠，過了排卡期就沒這個優惠了。產品主要是小高層和洋房，小高層價格在3.8萬元～4萬元/平方米。我們的項目一直沒有降價，買貴包退，承諾無理由退房。”

說著，小時拿出一個牌子，上面寫著“無理由退房”幾個字。項目開發商是天津國企泰達建設集團旗下格調房地產公司。在小時看來，格調在天津是高品質住房的代表，幾年前想擁有一套格調的房子，要靠“搶”。

但現在整個市場大環境變了。在記者停留的近1個小時里，僅看到零星訪客。

該樓盤定位于改善性項目，產品以大三居為主。當被問及客戶構成時，小時告訴記者：“業主百分之七八十是本地改善人群，也有很多人是奔著學校來的。”

這并非個例。多位營銷人士向記者表示，節日出行、返鄉探親分流了客流，疊加市場信心尚未完全修復，新房市場整體處于低位運行狀態。

盡管市場整體平淡，記者走訪中也注意到兩大亮色：第四代住宅產品吸引改善需求，市內六區現房憑借“所見即所得”穩定客流，成為淡季里為數不多的人氣支撐。

天津南開區某樓盤售樓處。許倩/攝

距離該項目約1.3公里、同屬天拖片區的招商江山璽，受訪客則明顯增多，主要賣點是學區品質現房。

據記者了解，該項目于2021年開盤，2024年交付，已經是現房，但所剩房源不多，在售戶型有143平方米、169平方米和189平方米，當前售價距離開盤時有了大幅優惠。以143平方米戶型為例，當年開盤時賣到650萬元/套，現在推出特價房源，優惠不少。

當記者說出對價格的心理預期是400多萬元時，該項目營銷人員說，“一樓一價，確定了樓層，可以具體談補貼。因為是央企現房項目，春節期間來看房的人挺多的，賣了好幾套。”

記者注意到，該售樓處一位營銷人員正在作直播，為該項目引流。一對正在看房的中年夫婦剛從實體樓里走出來，“計劃給兒子買來做婚房用，現房看得見摸得著，心里踏實”。

貝殼找房網上，30天成交套數最多的樓盤是位于天津市河北區的中國鐵建西派國印，30天成交24套。售樓處現場，不時有看房客進出，人氣旺了不少。

記者從營銷人員處獲悉，該項目目前在售房源有期房，以及部分工抵房。工抵房因為價格優惠且是現房，最近來看的人不少，按照一手房手續辦理過戶。

沙盤旁邊，一個醒目的紅色大牌子上寫著“昆一小學”四個大字，以及“綜合排名位列河北區第一”等介紹。

距離該項目3公里、同屬河北區的金地·上灣玖峯，雖然是期房，但主打低密度第四代住宅，春節期間到訪量明顯高于周邊競品，人氣較旺。該項目配套學校為十二年一貫制學校，是河北區與天津外國語大學教育集團合作打造的新學校。

記者走訪發現，在這個片區看房的人群，大多是周邊剛需和改善性需求客群。一位置業顧問說，來看房的客戶對產品本身非常挑剔，“窗戶是不是落地、層高有多少、樓間距實際多大，都會反復對比”。

而反觀部分遠郊區域，庫存壓力依然巨大。這也說明，購房者越來越理性，要么圖學區，要么圖品質。

“限跌令”下的市場博弈

這個春節，政策面的變化也在悄然影響市場預期。

1月9日，天津出臺新建商品房銷售價格管理新規：成交價浮動不得超過備案價10%，優惠超10%需報備，超15%直接關閉網簽。這一“限跌令”看似限制了開發商的定價權，實則保護了整個市場的信心和預期。

與此同時，公積金政策進一步放寬：將首套、二套住房貸款最高額度分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元，多孩家庭還能享受額外上浮。

“限跌令出來后，我們項目的折扣反而收回來了。”天津某樓盤營銷負責人告訴記者，之前為了沖銷量，項目一度推出過85折特價房，但現在不敢這么做了，“降價空間被卡死，開發商只能拼產品、拼配套”。

而對于公積金新政，不少購房者已經開始算賬。在某項目售樓處，記者遇到一對年輕夫妻，他們正拿著手機計算公積金貸款額度。“我們是二套房，以前公積金貸不了多少，現在政策松了，能多貸好幾十萬元，月供壓力小了不少。”

不過，多位業內人士認為，政策傳導仍需時間。“限跌令穩住的是價格預期，公積金新政降低的是購房成本，但真正決定買不買的，還是信心。”一位營銷人士稱，目前市場仍在博弈期，政策效果有待節后進一步觀察。

天津河北區某樓盤售樓處。許倩/攝

記者在走訪中發現，無論關注學區、產品還是現房的購房者，心態上有一個共同點：極度謹慎，極度務實。

“作為一個改善觀望者，我現在最期待的戶型是120平方米的三室，得房率在95%左右。”一位正在看房的市民說。

南開區某項目營銷負責人對此深有感觸：“以前靠促銷走量的時代過去了。現在購房者越來越像一個消費者，而不是投資者。市場不缺購買力，只缺確定性。誰能給確定性，誰就能拿到流量。”

多位業內人士認為，隨著春節假期結束，市場將逐步回歸常態。傳統的學區置業窗口期即將到來，優質教育資源周邊的項目有望率先迎來成交回補；而4.0產品、現房等具備差異化優勢的項目，也有望持續吸引改善客群。

一個積極信號是，目前天津市內多個優質項目節后預約看房量已開始回升。