以舊換新，寧波房東的錯誤認知

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這年還沒過出，就接連發生了好多事。

第一件大事是美伊干起來了，本來離的也挺遠可以不管，但這兩天霍爾穆斯海峽被伊朗封鎖了，中東的石油運不出來，有專家說中國的石油70%靠進口，進口石油中又有70%經過霍爾穆斯海峽，所以他們一干仗，中國50%的石油被卡住了。

這事短期沒啥影響，因為有儲備油，據說儲備油夠用3-4個月，但如果干得久了，或者今后這個海峽變得危險了，那油價無疑是會保持高位的。

這對一個高度依賴進口的工業國來說肯定不少好事，成本上升意味著出口競爭力減弱，去年經濟主要靠出口在拉動。

第二件大事是寧波啟動了第三批以舊換新，當然這只是寧波樓市的大事，但這事足以影響很多家庭很多年。

從新政出臺以后，老司機這幾天都在跟不同的業主打交道，有置換的，有遲疑的，也有堅決不換的，接觸多了我發現，許多業主對這個置換政策有一些誤解，并且影響到了他們的決策。

最大的誤解是有些業主認為：這種置換是想低價把我的老房子收走，然后再讓我去買高價的新房，一來一去我反而吃虧了。

有這種想法的業主往往是因為對樓市不太了解，他們認為既然老房子跌了這么多，新房也應該同步跌這么多才對，怎么新房比我的老房子貴這么多呢？

這里面是不是有坑？

新房比老房貴，這在寧波是一個客觀事實，同地段的新老房子，有的甚至能差到近一倍，老破小單價可能1萬，但新房就要2萬甚至更高，很多人不理解。

價格的形成，一定是市場選擇的結果，老房子便宜，是因為老房子賣的人多、買的人少，是供求失衡的表現；同樣，新房貴很多，也是因為新房的供求和老房完全不是一個量級。

老司機給大家舉兩個數據，寧波二手房掛牌量目前是8.9萬套，而新房的庫存大約是2.6萬套，除掉奉化后大概是1.6萬套，單就供應量來說，老房子是新房的5倍。

這1.6萬套新房中，有相當一部分在郊區，比如九龍湖、慈城、姜山、五鄉、集士港等，還有一部分是豪宅、大平層和別墅，剩下的在市區，同時又是普通人買得起的樓盤，每個區就也就那么兩三個了。

在這種情況下，這些樓盤怎么會特別便宜呢，大家如果關注一下數據也能發現，大部分樓盤每個月都能有少則十幾套，多則幾十套的銷量，對于開發商來說壓力并不太大。

老司機想表達的意思是，新房和老房是完全割裂的兩個市場，新房因為樓盤少可以守價，老房子則因為掛牌量太大而互相殺價，所以他們并不在同一個定價體系之內。

如果沒有以舊換新這樣的政策，大概率新老房子的價差比現在還要大，所以房東們應該給這個政策點贊。

如果房東不愿意接受新房的定價邏輯，當然是可以不換，甚至有房東問我他的老房子會不會補漲，我只能說：

我也希望會補漲啊！

房東的第二個誤解是老司機之前沒想到的，他們問我，老房子換成新房子，難道新房就不跌了嗎？

言下之意，反正都是要跌的，我換它干嘛？

沒人可以保證新房就不跌，如果新房可以做到不跌，早就被搶光了，輪不到你我。以舊換新的根本邏輯是：把一個嚴重過時的、快速下跌且流動性極差的房產，置換成一個產品相對比較新、貶值風險更小、流動性更好的房子。

僅此而已。

老房子為什么貶值那么快？供應量大是重要原因，產品嚴重過時也是重要原因。老房子是短缺時代的應急產品，解決的是有無問題；新樓盤是過剩時代的產品，滿足的是住的更好的問題，兩者的產品思維就不是一回事。

去年二手成交前十的樓盤，全部是安置房，沒有一個老破社區。購房者已經用腳投票了，他們寧愿選擇新一點的郊區安置房，也不買市區老破二手房。

短缺時代早就過了，如果死守那個時代的產品，能有什么好結果。

很多事情并不復雜，它就是屬于常識的范疇。上一篇文章老司機說以舊換新是一把梯子，老業主可以爬出來，最主要表達的意思就是：

老房子正在被二手市場拋棄，它們正在日益邊緣化，現在有個大買家愿意收走，為什么不去抓這個機會呢？

有些房東很理想：舊房我是愿意他們收的，但新房我不想買。老司機認為這很難，畢竟大家都是成年人，都知道利益交換。

這世上會有那種只讓你得好處，而不用付成本的交易嗎？

這也是常識吧。

有些房東見老司機建議他換，總是充滿警惕：是不是想賺他的錢，故意在引導他這樣做呢？

通過老司機買新房，我確實能賺到一點錢，但以舊換新的傭金非常之低，還不如一套二手房的中介費。況且很多開發商還很賴皮，拖一兩年不付都是常見的事。

通過我們去買新還能得到很多好處，最大的好處是不會踩坑，老司機給出的建議不敢說最佳，但肯定比小白自己去抉擇要更加合理；其次可以通過我們拿到當時最大的優惠，過去有人不信，自己跑去買，回頭又來問我優惠，一比較才發覺自己吃虧了。

如果傭金比較高的，還可以得到一部分回饋，加起來就更實惠了。

做生意靠的是互惠，老司機這么多粉絲，每年這么多成交，如果靠欺騙早就翻船了。

不過，我個人非常反感不信任我的客戶，我寧愿不合作也懶得搭理，有些客戶防賊一樣的防著我，甚至謊話連篇，既然你那么不相信我，干嘛來找我，我是不是可以理解為你就想白嫖我呢？

老司機以前沒賺你的錢，也活到現在了嘛，沒必要這樣。一個人是不是誠心，別人是能感覺到的。

這可能是近期有關以舊換新的最后一篇了，原計劃的好多內容都被推遲了。最后要強調的是，老司機絕不是在勸各位換房，自己拿主意。有什么疑惑歡迎私信來咨詢我，咨詢掃文末二維碼。

房產老司機2001年開始從事房地產，是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師。了解老司機的咨詢服務內容，請點擊下面小標簽。

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