北京CBD豪宅，螺螄殼里做道場(chǎng)

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

首開股份的動(dòng)作，實(shí)在太慢了。

3月4日，朝陽(yáng)區(qū)呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊項(xiàng)目方案公示。

距離拿地，過(guò)去了正好6個(gè)月。

它占地5300㎡，規(guī)劃地上建面7588㎡。其中，住宅規(guī)劃5508㎡，社區(qū)綜合服務(wù)規(guī)劃2080㎡。

這個(gè)迷你樓盤，麻雀雖小，須五臟俱全。

五臟怎么排列？十分考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的功夫。

不知何故，這張由中建設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)院出圖的圖紙，居然不是很清晰，相信不是有意為之。

花姐將圖越拉大，越大越看不清楚。

幸好，旁邊還有地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，和外立面效果圖。

可以確定是，這個(gè)盤只有1棟樓，兩個(gè)單元，地上11層、地下2層，建筑高度35.9米，預(yù)計(jì)單層層高約3.2米。

但這些只是表面，設(shè)計(jì)師在這個(gè)十分局促的地塊里，須把一切空間做到了極致，怎么設(shè)戶型面積，怎么巧用街坊路，等等。

正所謂是：螺螄殼里做道場(chǎng)。

總共33套豪宅

呼家樓項(xiàng)目最大的懸念，是戶型套數(shù)。

它的地上建面5508平米，11層，單層面積約500平米。

兩個(gè)單元，怎么分配這500平米呢？

從圖紙上初看起來(lái)，好似有44套房，實(shí)則不然。

因?yàn)椋≌瑯潜泵嬗腥齻€(gè)紅色箭頭，意味著有3個(gè)樓棟出入口，東邊單元兩戶，西邊單元只有一戶。

為什么東邊單元北面有兩個(gè)入口呢？

花姐推測(cè)，目的是為了每個(gè)豎向樓棟，有單獨(dú)的入戶廳，互不干擾。

關(guān)于有多少戶，從它只有42個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位、68個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位，也可以找到答案——它的戶數(shù)最多不超過(guò)35套。

由于它身處CBD核心，車位配比超過(guò)1.2輛/戶，是大概率的。

據(jù)此，花姐認(rèn)為，呼家樓項(xiàng)目東單元22套，西單元共計(jì)11套，總計(jì)33套房。

此外，東單元的首層兩戶，一層可能是下躍產(chǎn)品，南向顯示有窗井。

145平米和210米空中豪宅

首開股份拿下呼家樓項(xiàng)目，大概率會(huì)打造成迷你頂級(jí)豪宅。

花姐推測(cè)，它有兩款戶型：西邊單元兩戶，每戶建面145平米；東邊單元獨(dú)門獨(dú)戶，每戶210平米。

它的贈(zèng)送手法，有兩種：

1、南向內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.2米，封閉，半贈(zèng)送面積；

2、北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1米，封閉，全贈(zèng)送。

由于所處地段好，贈(zèng)送面積收緊。

來(lái)看下兩款戶型的尺寸：

1、145平米戶型：面寬約14米，進(jìn)深約11米，南向三面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北面贈(zèng)送一個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)（東邊戶多贈(zèng)了一個(gè)），一梯一戶；

2、210平米戶型：面寬約16米，進(jìn)深約14米，

南向四面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北向贈(zèng)送一個(gè)長(zhǎng)約7米的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，一梯一戶。

它與東單元西戶之間，北面特意做了凹進(jìn)設(shè)計(jì)，目的是為了增加側(cè)面的采光，打造成270度空中豪宅的視線。

另外，花姐發(fā)現(xiàn)它還有一個(gè)顯著特點(diǎn)——所有戶型的衛(wèi)生間，全部朝南。

呼家樓9002項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)5.88萬(wàn)元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的實(shí)際樓面地價(jià)約8.1萬(wàn)元/平米。

據(jù)此推測(cè)，它的房?jī)r(jià)約11.5萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)為1600萬(wàn)元至3000萬(wàn)元。

螺絲殼里做道場(chǎng)

呼家樓9002項(xiàng)目的報(bào)規(guī)圖出得太慢，大概是圖紙來(lái)回修改，拖慢了開發(fā)進(jìn)程。

從這張圖紙，花姐讀出了設(shè)計(jì)師的不易，也讀出了背后的心機(jī)。

通常情況下，一個(gè)樓盤，最基本的配置包括：配電室、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、地上非機(jī)動(dòng)車停車位、消防車道、回車場(chǎng)，還有車庫(kù)出入口，人行出入口，等等。

只有一棟住宅樓的呼家樓項(xiàng)目，也不例外。盡管它很迷你，卻很考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的水準(zhǔn)。

雪上加霜的是，它2700平米住宅占地里，還有長(zhǎng)約50米、寬8米的街坊路。

這條街坊路約400平米，導(dǎo)致可建住宅的地塊，僅剩2300平米，實(shí)際容積率從2.04升至2.4。

設(shè)計(jì)師必然要在街坊路動(dòng)腦筋，向其借力。

花姐發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)師在街坊路上疊羅漢了：

1、北面的街坊路，至少和消防撲救場(chǎng)地、消防回車場(chǎng)、消防車道、住宅地下室范圍線，都存在重疊，或交集；

2、由于車庫(kù)出入口設(shè)在東北角，占用了消防撲救場(chǎng)地。因此，它在西邊紅線外，補(bǔ)了一塊撲救場(chǎng)地。

但，是在紅線外，這能通過(guò)審批？

最后，吐槽一下，設(shè)計(jì)師沒(méi)有標(biāo)出樓間距數(shù)字也就算了，連四面現(xiàn)狀住宅的高度，也省略了。