李宇嘉：2026房地產(chǎn)重在落地新模式、培育新動力｜名家看兩會

來源：21世紀經(jīng)濟報道

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，政府工作報告對于房地產(chǎn)的表述，與去年底中央經(jīng)濟工作會議的內(nèi)容相差不大，仍放在“防風險”架構(gòu)中。“十五五”開局之年，2026年經(jīng)濟工作要開好局、起好步，為后期更好發(fā)展打牢基礎(chǔ)，須統(tǒng)籌防風險和促發(fā)展，鏈條長、影響大的房地產(chǎn)須繼續(xù)防風險。

當然，2022年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險已充分釋放。到2025年，保交房“攻堅戰(zhàn)”任務(wù)全面完成，房地產(chǎn)融資“白名單”項目擴圍增效，并落實到項目為單位的合理融資制度保障。特別是，2025年無論是房地產(chǎn)新開工、新建商品房銷售面積和金額，或銷售價格指數(shù)，跌幅都在全面收窄，行業(yè)和市場進入到探底和觸底階段，房地產(chǎn)防風險的壓力開始減少。

從報告來看，繼續(xù)強調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”作為2026年房地產(chǎn)工作重要方向。目前看，我國房地產(chǎn)穩(wěn)定的韌性仍比較強，比如以縣域為載體的城鎮(zhèn)化潛力，城鎮(zhèn)居民改造舊房子、置換新房子的潛力，重點發(fā)展區(qū)域（如珠三角、長三角）還有大量有住房需求的新市民，珠三角住房自有率僅為50%左右，全國存量住房還有30%左右在市政和公共配套上存在短板。

但需要注意的是，潛力需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，傳統(tǒng)的從需求端紓困的模式已經(jīng)難以發(fā)揮更大效力，需要新模式、新動力。因此，此次政府工作報告對房地產(chǎn)的部署，統(tǒng)籌短期穩(wěn)定市場和長期發(fā)展，統(tǒng)籌存量盤活和增量優(yōu)化，統(tǒng)籌政策紓困和制度改革。比如，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，就是將短期商品房庫存去化的穩(wěn)定效應(yīng)與積蓄后續(xù)發(fā)展動力相結(jié)合。

比如，加快危舊房改造、高質(zhì)量推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造的同時，強調(diào)有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，就是統(tǒng)籌存量盤活和增量優(yōu)化；再比如，深化住房公積金制度改革，優(yōu)化制度保障效能，就是針對新市民、靈活就業(yè)群體等住房消費新的主體，通過制度改革、政策供給，夯實住房公積金普惠金融的底色，統(tǒng)籌政策紓困和制度改革。

在“十五五”開局之年，中央特別強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，同時將2026年增長目標設(shè)置為4.5%—5.0%，較過去三年的“5.0%左右”有所調(diào)整，繼2019年的“6.0-6.5%”之后再次出現(xiàn)區(qū)間目標。同時，近期國家也開展樹立和踐行正確政績觀學習教育。可見，政策導(dǎo)向上致力于轉(zhuǎn)變增長方式。房地產(chǎn)更重視培育內(nèi)生動力、新增長模式。由此，報告提出，深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，相比去年“有序搭建”，“深入推進” 的力度更豐富。

2025年出臺房地產(chǎn)新模式的頂層方案后，各地都在謀劃本地落地事宜。但無論是“保障+市場”“人房地錢”要素聯(lián)動等制度體系的建構(gòu)，還是近期重點推進的現(xiàn)房銷售、房企融資主辦銀行制度、項目法人實體地位等，以及之前就在推的城中村和危舊房改造、非住宅盤活等，盡管有一些項目落地，但尚難形成可推廣的勢頭，需要落實基礎(chǔ)性制度和配套政策。

以現(xiàn)房銷售為例，其能實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險，推動開發(fā)商轉(zhuǎn)向需求主導(dǎo)，精細化打磨產(chǎn)品，注重存量運營。但要看到這些好處，需基礎(chǔ)性制度和配套政策扶持。比如，供地端要實現(xiàn)標準地塊供應(yīng)，“三通一平”“七通一平”，同步落實教育、醫(yī)療、社區(qū)公共設(shè)施等，開發(fā)商拿了土地就可以進場開發(fā)；同時，規(guī)劃報建、交付驗收等流程要優(yōu)化精簡。

現(xiàn)在，各地現(xiàn)房銷售的進度偏慢，主要是這些基礎(chǔ)性制度和配套政策尚待到位。再比如，此次報告提出了高質(zhì)量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。就城中村改造而言，要告別單個項目改造的碎片化模式，轉(zhuǎn)向片區(qū)綜合開發(fā)的新模式。單個項目很難實現(xiàn)資金平衡，只有從整個片區(qū)推進改造，提升片區(qū)的空間和土地價值，才能覆蓋改造的成本。

同時，片區(qū)綜合改造將完善片區(qū)功能（如文旅文創(chuàng)、15分鐘生活圈）、對公共設(shè)施補短板（如保障性住房、“一老一小”設(shè)施）、提升城市界面作為重點，能提振產(chǎn)業(yè)、人口集聚和消費水平。由此，房地產(chǎn)發(fā)展才有新空間。但推進片區(qū)綜合改造，需要完善從專項規(guī)劃、控規(guī)、片區(qū)策劃在內(nèi)的規(guī)劃體系，推進“一項目兩方案”，以項目為單位的改造方案和資金平衡方案。

這些都需要系統(tǒng)化的配套政策和制度。因此，2026年我國將加大新模式配套制度設(shè)計到實踐落地的力度。將視野放到政府工作報告的其他部分，有一個重要的信號就是，中央開始將房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動力，更多轉(zhuǎn)到經(jīng)濟基本面的修復(fù)。在深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化方面，報告提出優(yōu)化縣域基礎(chǔ)設(shè)施布局和公共資源配置，發(fā)展縣域特色產(chǎn)業(yè)，推動縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

近年來，隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展、縣域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人口增多，連鄉(xiāng)帶城的縣域和鎮(zhèn)域，既能滿足在縣城和小鎮(zhèn)打工，并享受城鎮(zhèn)公共服務(wù)，也不耽誤忙時農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等需求，還能提振城鎮(zhèn)化的潛力。對于提升鄉(xiāng)村居民收入，挖掘縣域、鎮(zhèn)域房地產(chǎn)潛力，也有助推作用。同時，在挖掘釋放有效投資潛力方面，更加重視投資于新型城鎮(zhèn)化、人的全面發(fā)展。

此外，切實抓好民生保障方面，穩(wěn)就業(yè)放首位，提出開展大規(guī)模職業(yè)技能提升培訓(xùn)行動，加強縣域普通高中建設(shè)。重大工程項目中，這方面有25項；推進全體人民共同富裕方面，首次提出建設(shè)生育友好型社會。總之，除了繼續(xù)著力于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行外，更重視讓新模式落地，從基本面培育內(nèi)生動力，為“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展打好基礎(chǔ)。