城市更新有望沖刺10萬億規模

記者丨吳抒穎

編輯丨張敏 張明艷

3月5日上午9時，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。

政府工作報告提出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

“十五五”規劃建議提出，堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

房地產行業從增量開發轉為存量改造之后，城市更新成為各方競逐的賽道。《中國建設報》援引有關機構預測，2025年全國城市更新市場規模將突破8.6萬億元，2030年有望成為10萬億元級別的超級市場。

在此背景下，各地也紛紛提出城市更新目標，將城市更新作為今年重要的工作任務。

城市更新轉向

城市更新曾經是推動房地產行業發展的關鍵領域，近年來，城市更新行業的內涵延伸，并催生了新的增長潛力。

住房城鄉建設部部長倪虹曾表示，城市更新是建設現代化人民城市的重要抓手，蘊含巨大的投資消費潛力，是投資于物和投資于人的重要結合點。

2025年，我國城市更新工作取得明顯成效。據住建部統計，全國開工改造城鎮老舊小區2.6萬個，加裝電梯1.4萬部，改善了居住條件，惠及470多萬居民；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環境；建設改造地下管網15.6萬公里，增強了城市韌性。

中指研究院分析稱，2025年，我國首次將2000年前建成的老舊小區全面納入城市更新范疇，明確了老舊小區改造邊界，同時明確支持老舊住房自主更新、原拆原建。另一方面，要求老舊小區改造與完整社區建設深度綁定，聚焦“一老一小”，因地制宜配建養老、托育、停車、充電等配套，補齊公共服務短板。

高質量推進城市更新，關鍵是要找準問題、有效解決問題。國家將堅持先體檢、后更新，以體檢找出的問題作為城市更新的重點，統籌實施好一系列民生工程、發展工程、安全工程。

從城市更新當前聚焦的范疇來看，這已經基本摒棄過去大拆大建的模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城市更新強調高質量，目的就是要告別過去大拆大建，房地產導向的“物的投入”，而轉向推動新型城鎮化、滿足居民美好人居的補短板行動，即以微改造和公共服務為導向的“人的投入”。

李宇嘉分析稱，從側重點講，過去重點在拆舊借新，房地產化，物質投入，大城市主導?，F在重點在微改造，除了危房，公共短板缺失嚴重，必須要拆除，業主改造意愿強烈，且改造方案成熟、資金能平衡的，可以實施拆除；其他的都轉向微改造。另外，現在重視公共服務補短板、重視對人的投入；并強調大中小城鎮協同，更加重視縣域和鎮域在城鎮化過程中的作用，提高公共服務供給和對人口的承載能力。

各地如何干？

在高質量提升城市更新的工作任務下，各地在城市更新領域鉚足了勁，持續加大對城市更新領域的投入。

今年以來，各地紛紛提出城市更新的目標。以北上廣深四座一線城市為例，北京、廣州今年已經公布的投資額均超過1000億元，上海、深圳也通過政策加持，集中力量推進城市更新項目的進度。

根據北京發布的2026年第一批城市更新計劃項目清單。首批項目共計1321個，其中新實施項目745個，2025年結轉續建項目576個，2026年度第一批項目計劃投資1049.5億元。

北京首批城市更新計劃項目涵蓋既有建筑改造利用、老舊小區改造、完整社區建設、老舊街區商圈和產業區更新、城市基礎設施更新、城市功能完善與民生保障、城市生態系統修復、歷史文化保護與傳承等八大類型。

廣州則提出，2026年將圍繞“一村、兩基、三舊、四好、五創”，高質量開展城市更新。推進白鵝潭等更新片區改造，集中力量攻堅城中村改造四大重點片區和專項借款項目，推動危舊房改造試點，一體推進“四好”建設，完成城市更新投資2200億元。深圳也在優化政策，提高各參與方推進城市更新的動力。

3月1日，深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局發布《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，強化政府主動作為，統籌各方力量，破解難點堵點，積極穩妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續拉動房地產有效投資。

上海在2026年政府工作報告中提到，健全可持續的城市更新模式，完善城市更新專項規劃實施體系，加快城中村改造和舊住房成套改造，有序推進風貌保護區域更新，推動老舊工業區、低效商辦樓宇、城市基礎設施更新改造。

對于城市更新的高質量推進，李宇嘉認為，規劃層面，要建立專項規劃、實施計劃、控制性詳細規劃、片區策劃等系統的規劃體系，一竿子插到底，保持規劃的權威性、可預見性，夯實改造的整體性，公共性。

與此同時，李宇嘉指出，應該建立片區綜合改造的模式，不再是單個項目改造?！皬膯蝹€項目來看，很難實現資金平衡，只有從整個片區改造的角度，才能把片區的空間價值、土地價值提升，并覆蓋改造的成本。同時，才能從片區功能完善、公共設施補短板、城市界面提升的角度，把舊改以系統化的方式來推進，重點在于完善片區功能和公共服務短板，避免碎片化、房地產化?！?/p>

隨著城市更新行業的推進，未來相關企業可能迎來新的發展紅利。

中指研究院分析稱，北京、深圳、廣州等核心城市成為企業角逐的核心賽道，多家企業聚焦自身深耕區域，形成核心城市重點突破、區域資源深度整合的布局態勢。此外，城市更新還將為建筑型企業帶來發展紅利。城市更新項目涉及老舊小區改造、歷史街區活化、產業園區升級等多個復雜領域，對參與企業的施工能力、業務范圍、合規運營能力有著嚴格要求，建筑企業憑借自身多年積累的行業經驗、開發資質優勢、產業鏈整合能力，有望受益于這一紅利。

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出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨張嘉鈺

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