李宇嘉：2026房地產重在落地新模式、培育新動力｜名家看兩會

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，政府工作報告對于房地產的表述，與去年底中央經濟工作會議的內容相差不大，仍放在“防風險”架構中。“十五五”開局之年，2026年經濟工作要開好局、起好步，為后期更好發展打牢基礎，須統籌防風險和促發展，鏈條長、影響大的房地產須繼續防風險。

當然，2022年以來，房地產領域的風險已充分釋放。到2025年，保交房“攻堅戰”任務全面完成，房地產融資“白名單”項目擴圍增效，并落實到項目為單位的合理融資制度保障。特別是，2025年無論是房地產新開工、新建商品房銷售面積和金額，或銷售價格指數，跌幅都在全面收窄，行業和市場進入到探底和觸底階段，房地產防風險的壓力開始減少。

從報告來看，繼續強調“著力穩定房地產市場”作為2026年房地產工作重要方向。目前看，我國房地產穩定的韌性仍比較強，比如以縣域為載體的城鎮化潛力，城鎮居民改造舊房子、置換新房子的潛力，重點發展區域（如珠三角、長三角）還有大量有住房需求的新市民，珠三角住房自有率僅為50%左右，全國存量住房還有30%左右在市政和公共配套上存在短板。

但需要注意的是，潛力需求轉化為現實需求，傳統的從需求端紓困的模式已經難以發揮更大效力，需要新模式、新動力。因此，此次政府工作報告對房地產的部署，統籌短期穩定市場和長期發展，統籌存量盤活和增量優化，統籌政策紓困和制度改革。比如，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，就是將短期商品房庫存去化的穩定效應與積蓄后續發展動力相結合。

比如，加快危舊房改造、高質量推進城鎮老舊小區、城中村等改造的同時，強調有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，就是統籌存量盤活和增量優化；再比如，深化住房公積金制度改革，優化制度保障效能，就是針對新市民、靈活就業群體等住房消費新的主體，通過制度改革、政策供給，夯實住房公積金普惠金融的底色，統籌政策紓困和制度改革。

在“十五五”開局之年，中央特別強調高質量發展，同時將2026年增長目標設置為4.5%—5.0%，較過去三年的“5.0%左右”有所調整，繼2019年的“6.0-6.5%”之后再次出現區間目標。同時，近期國家也開展樹立和踐行正確政績觀學習教育。可見，政策導向上致力于轉變增長方式。房地產更重視培育內生動力、新增長模式。由此，報告提出，深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，相比去年“有序搭建”，“深入推進” 的力度更豐富。

2025年出臺房地產新模式的頂層方案后，各地都在謀劃本地落地事宜。但無論是“保障+市場”“人房地錢”要素聯動等制度體系的建構，還是近期重點推進的現房銷售、房企融資主辦銀行制度、項目法人實體地位等，以及之前就在推的城中村和危舊房改造、非住宅盤活等，盡管有一些項目落地，但尚難形成可推廣的勢頭，需要落實基礎性制度和配套政策。

以現房銷售為例，其能實現所見即所得，從根本上防范交付風險，推動開發商轉向需求主導，精細化打磨產品，注重存量運營。但要看到這些好處，需基礎性制度和配套政策扶持。比如，供地端要實現標準地塊供應，“三通一平”“七通一平”，同步落實教育、醫療、社區公共設施等，開發商拿了土地就可以進場開發；同時，規劃報建、交付驗收等流程要優化精簡。

現在，各地現房銷售的進度偏慢，主要是這些基礎性制度和配套政策尚待到位。再比如，此次報告提出了高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。就城中村改造而言，要告別單個項目改造的碎片化模式，轉向片區綜合開發的新模式。單個項目很難實現資金平衡，只有從整個片區推進改造，提升片區的空間和土地價值，才能覆蓋改造的成本。

同時，片區綜合改造將完善片區功能（如文旅文創、15分鐘生活圈）、對公共設施補短板（如保障性住房、“一老一小”設施）、提升城市界面作為重點，能提振產業、人口集聚和消費水平。由此，房地產發展才有新空間。但推進片區綜合改造，需要完善從專項規劃、控規、片區策劃在內的規劃體系，推進“一項目兩方案”，以項目為單位的改造方案和資金平衡方案。

這些都需要系統化的配套政策和制度。因此，2026年我國將加大新模式配套制度設計到實踐落地的力度。將視野放到政府工作報告的其他部分，有一個重要的信號就是，中央開始將房地產發展的內生動力，更多轉到經濟基本面的修復。在深入推進以人為本的新型城鎮化方面，報告提出優化縣域基礎設施布局和公共資源配置，發展縣域特色產業，推動縣域經濟高質量發展。

近年來，隨著城鄉融合發展、縣域特色產業發展，返鄉創業的人口增多，連鄉帶城的縣域和鎮域，既能滿足在縣城和小鎮打工，并享受城鎮公共服務，也不耽誤忙時農村從事農業生產等需求，還能提振城鎮化的潛力。對于提升鄉村居民收入，挖掘縣域、鎮域房地產潛力，也有助推作用。同時，在挖掘釋放有效投資潛力方面，更加重視投資于新型城鎮化、人的全面發展。

此外，切實抓好民生保障方面，穩就業放首位，提出開展大規模職業技能提升培訓行動，加強縣域普通高中建設。重大工程項目中，這方面有25項；推進全體人民共同富裕方面，首次提出建設生育友好型社會。總之，除了繼續著力于穩定房地產市場運行外，更重視讓新模式落地，從基本面培育內生動力，為“十五五”房地產高質量發展打好基礎。