潘石屹再一次地判斷樓市，不出意外，未來三年樓市往這三大方向走

玩房地產的圈子里，潘石屹向來被稱作“逃頂大神”。98年他從海南全身而退躲開泡沫，18年又賣掉SOHO中國核心資產套現三百多億，兩次都精準踩對了節點。這回他開口聊未來三年的樓市走向，還點出了三個明確方向，說出來的觀點和公開市場數據也對得上，不少業內業外都挺關注。

房價不會崩盤，也不可能像過去那樣瘋漲，這是潘石屹給出的第一個核心判斷。克而瑞公開數據顯示，全國三十個重點城市二手房價，從高點回調已經達到百分之三十九。如今全國人均住房面積已經到了四十平方米，出生人口也從前些年的一千七八百萬，掉到了八百萬左右，行業供需基本已經擺平。

房屋總量已經超過一百二十八億平方米，夠所有國民住了，整個市場不缺房源。雖然未來購房主力比之前少了上千萬，但房地產畢竟是經濟壓艙石，真出問題會牽連一大堆行業，到時候連豬肉電費都可能漲價，普通家庭根本扛不住。所以大起大落都不可能，未來三年基本就是橫盤調整，價格波動非常小。

政策現在確實在放松，北上廣深都出了新規穩銷量穩房價，但不會走大水漫灌的老路。普通人要是剛需買房不用急，可以先看看下半年的市場變化，優先挑核心地段下手就不會錯。

閉眼炒房就能暴富的時代，真的一去不復返了，房子會徹底回歸居住屬性。潘石屹說的很直白，地價不漲了，開發商就得沉下心好好做產品。現在全國五十個城市的租售比只有百分之一點二三，投資房產要八十多年才能回本，怎么算都不劃算。

現在房產就是用來滿足住得舒服的需求，不是用來賺快錢的工具，除非是超級核心地段的房子，不然拿在手里說不定還會貶值。開發商現在也得轉變思路，想要拉住客戶就得專注品質，把設計和配套做好。

克而瑞的報告也顯示，目前二手房回調幅度不小，不少群眾手里的房產已經縮水。未來三年買房賺錢真的很難，只有頂級核心位置的房產，才還有保值生錢的潛力，普通人別瞎碰非核心房產的投資。

城市之間的樓市分化，會比大部分人想的還要嚴重，這是潘石屹點出的第三個方向。北上廣深的核心區房子，哪怕最近跌得不少，核心位置的價值擺在那，未來還是有上行空間。這類房產不光能住，還保留了金融屬性，能持續產生收益。

普通小城市就不一樣了，未來房價會長期維持在三千到五千的區間，基本就剩下鋼筋混凝土本身的價值了。除了自住根本沒有別的用處，還一直有人口流出，不少地方的學校都因為生源不足關門，根本沒有增值的潛力。

潘石屹2018年就開始賣非核心資產，那時候就已經看明白，非優質物業未來根本沒價值。未來三年這個鴻溝不是政策能補上的，普通城市能穩住就不錯，一線城市雖然也會調整，底層支撐很足，跌不到哪去。

潘石屹這次的判斷不是瞎蒙的，是靠著市場數據和趨勢推出來的，之前兩次逃頂也不是靠運氣，是早早看清了風險。1998年海南房地產泡沫他先走，2018年行業高光的時候他賣資產轉向海外，眼光一直很毒。

這回他還提到，人工智能發展會拉低房價，遠程辦公普及之后，市中心房產的吸引力會下降。現在五十城租金收益率中位數才一點五，房貸利率都超過五，這種倒掛局面五年內就能看出結果。

剛需買房別被開發商的降價促銷忽悠了，普通人投資房產的風險真的很大，算清楚賬再下手才是正道。房企現在也面臨大洗牌，中小房企要么破產要么轉移資產，沒有太多別的選擇。

潘石屹還預判，未來三年會出現斷供增加的情況，經營貸到期后續貸難度變大，不少人會降價拋售，還會拉低整個小區的房價。以前那種買套房就能發財的夢，該醒了，老破小早就不香了，只有好房子才站得住腳。

匯率波動、高層住宅安全、豪宅分化這些因素，也都會影響未來樓市的走勢。樓繼偉之前提到，房產稅立法已經完成，技術難點也解決了，有可能推出，到時候也會對房價產生壓力。

連萬科這種地產圈的優等生，現在銷售額都降了百分之四十六，負債八千多億，一年內到期的債務就有一千多億，行業整體壓力可想而知。未來三年樓市不會再單邊上漲或者單邊下跌，整體就是震蕩磨底的走勢。

三四線城市房價還會繼續下行，一二線城市產業好能持續吸引人口流入，房價抗通脹的能力還是不錯的。現在政策都是因城施策，小步調整不會一刀切，不會搞統一的大規模刺激。

潘石屹的看法很直白，未來房子就是長期穩健的投資，不可能再讓普通人一夜暴富了。現在人口老齡化，城鎮化率雖然到了五十二，但嚴格按照戶籍算還不到四十，未來還有三四億人會進城。這些人大部分都會往一二線城市擠，所以一二線房價會緩慢上升，三四線人口持續流出，根本沒有上漲空間。

參考資料：人民日報 中國房地產發展展望